Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07 февраля 2024 г. по делу N 66а-198/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Струковой А.А., судей Брянцевой Н.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-319/2024 по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 31 октября 2023 г. по административному исковому заявлению ООО Строительная компания "Евростандарт" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО Строительная компания "Евростандарт", являясь арендатором земельных участков с кадастровыми номерами N и N, расположенных по адресу : "адрес", обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном рыночной.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объектов.

Решением Ставропольского краевого суда от 31 октября 2023 г. административный иск удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 79903 кв. м, местоположение (адрес): "адрес", установлено относительно ориентира в границах плана землепользования МО Московского сельсовета, расположенного в границах участка, Изобильненского района Ставропольского края; по северной стороне отвода автодороги, по границе "адрес", по северной стороне полевой дороги, по восточной полосе автодороги, в 0, 6 км с. Московское; категория земель: земли промышленности, энергетики, гранспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: строительство производственной базы (Кирпичный завод), равной рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2022 г. в размере "данные изъяты" рублей.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 478261 кв. м, местоположение (адрес): Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, установлено относительно ориентира в границах плана землепользования МО Московского сельсовета, расположенного в границах участка, Изобильненского района Ставропольского края; по северной стороне отвода автодороги, по границе КСП "Подлужное", по северной стороне полевой дороги, по восточной полосе автодороги, в 0, 6 км с. Московское; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: земельный участок под разработку карьера, равной рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2022 г, в размере "данные изъяты" рублей.

Взысканы в пользу Федерального бюджетного учреждения СевероКавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в общей сумме "данные изъяты" рублей, из них в сумме "данные изъяты" рублей с общества с ограниченной ответственностью строительная компания "Евростандарт" и в сумме "данные изъяты" рублей с министерства имущественных отношений Ставропольского края, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Министерство имущественных отношений Ставропольского края обжаловало его в апелляционном порядке. Административный ответчик в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене решения и принятии по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении административных исковых требований, полагает, что заключение эксперта, выводы которого послужили основанием для принятия решения, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, не соответствует критериям допустимости доказательства, напротив, установленная в результате проведения массовой кадастровой оценки спорная кадастровая стоимость названного земельного участка является законной и обоснованной.

В апелляционной жалобе администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края также выражается несогласие с судебным решением. Заинтересованное лицо считает установленную по результатам государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость спорных земельных участков законной и обоснованной. Апеллятор ссылается на то, что заключение эксперта от 15.09.2023 N 2321/8-4, подготовленное составленное ФБУ Северо-Кавказский РЦСЭ Минюста России является необоснованным, вследствие чего рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная в указанном заключении, не может быть признана достоверной.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая, надлежащее извещение участвующих в деле лиц, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 КАС РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объектов недвижимости -земельного участка с кадастровым номером N и с кадастровым номером N.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными.

Вместе с тем, с доводами апелляционных жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании исследованных и изученных судом доказательств, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что права административного истца затронуты установлением кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, право аренды на объекты недвижимости принадлежит административному истцу ООО Строительная Компания "Евростандарт" на основании договора аренды части земельного участка от 1 февраля 2008г. N 2, в редакции Дополнительного соглашения от 7 сентября 2019г. N 4.

Как следует из договора аренды истец является правообладателем (арендатором) объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 79903 кв. м, местоположение (адрес): Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, установлено относительно ориентира в границах плана землепользования МО Московского сельсовета, расположенного в границах участка, Изобильненского района Ставропольского края; по северной стороне отвода автодороги, по границе КСП "Подлужное", по северной стороне полевой дороги, по восточной полосе автодороги, в 0, 6 км с. Московское; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: строительство производственной базы (Кирпичный завод).

Указанный земельный участок состоит на государственном кадастровом учете, что подтверждается электронной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15 июня 2023г.

Право аренды истца зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается названными выше документами.

Также административный истец на основании договора аренды части земельного участка от 1 февраля 2008г. N2, в редакции Дополнительного соглашения от 7 сентября 2019г. N 4 к договору аренды части земельного участка от 1 февраля 2008г. N 2 является правообладателем (арендатором) объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 478261 кв. м, местоположение (адрес): Ставропольский край, Изобильненский район, с. Московское, установлено относительно ориентира в границах плана землепользования МО Московского сельсовета, расположенного в границах участка, Изобильненского района Ставропольского края; по северной стороне отвода автодороги, по границе КСП "Подлужное", по северной стороне полевой дороги, по восточной полосе автодороги, в 0, 6 км с. Московское; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: земельный участок под разработку карьера.

Указанный земельный участок состоит на государственном кадастровом учете, что подтверждается электронной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

По итогам данной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих истцу земельных участков: с кадастровым номером N установлена в размере "данные изъяты" рублей; с кадастровым номером N установлена в размере "данные изъяты" рублей.

Следовательно, ООО Строительная Компания "Евростандарт", права и обязанности которой как плательщика арендной платы затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

При изложенных обстоятельствах, довод апелляционной жалобы Администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края о том, что административный истец без её согласия не имел права обращаться с административным исковым заявлением, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании закона, поскольку согласно абз. 6 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015г. N 28 "0 некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата счисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке ООО "Глобал Траст" от 26 июня 2023г. N 23, согласно которому, по состоянию на 1 января 2022г, т.е. на дату определения кадастровой стоимости данных земельных участков, величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N вставляет "данные изъяты" рублей, N вставляет "данные изъяты" рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте должным образом не проведено исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, отсутствует обоснование отбора объектов-аналогов в приведенной выборке фактических данных о ценах предложений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ФБУ "Северо-Кавказский региональный I центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 15 сентября 2023г. N 2321/8-4, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2022 года, в размере "данные изъяты" рублей; установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, равной рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2022 г, в размере "данные изъяты" рублей.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства.

При этом, как отмечено в решении, указанное экспертное заключение подготовлено экспертом федерального бюджетного учреждения "Северо-Кавказский региональный центр, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

На данное экспертное заключение ответчиками и заинтересованными лицами никаких замечаний в суде первой инстанции не представлено; ходатайств и заявлений о назначении дополнительной или повторной экспертизы не поступало.

Как следует из содержания судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 15 сентября 2023г. N 2321/8-4, рыночная стоимость земельных участков мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки

Вопреки доводам авторов апелляционных жалоб о неверном выборе аналогов из-за их местоположения, объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при производстве данной экспертизы были выполнены.

Как следует из материалов настоящего дела, за объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Все выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым. Для сравнения объекта оценки с другими объектами использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из текста и описания проведенного исследования, при определении окончательной рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом в сравнительном подходе приняты скидка на торг; на местоположение, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Несмотря на несогласие авторов апелляционной жалобы с принятыми корректировками, нобходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Доводы апелляционной жалобы о том, что информация, используемая экспертом не отвечает требованиям полноты и прозрачности ввиду отсутствия исчерпывающих сведений об объектах N 2 и 3 судебной коллегией отклоняется, поскольку в заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Домарева К.О. выводы заключения экспертизы поддержала, дала пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, привела подробное описание проведенного исследования, а также обоснование значимости, проверяемости и достаточности использованной информации в рамках сравнительного подхода при использовании метода прямого сравнительного анализа продаж, выбора аналогов и применения корректировок.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Формальное несогласие апелляторов с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Доводы апелляционной жалобы министерства имущественных отношений Ставропольского края о том, что понесенные по делу расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца, реализовавшего свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, поскольку автор апелляционной жалобы не в полной мере учитывает фактор существенности расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью.

Установив, что при вынесении решения судом выявлено существенное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером N, и его рыночной стоимостью значительно выше величины кадастровой стоимости, определённой в ходе массовой государственной оценки, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном случае судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, как органов утвердивших кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества. В тоже самое время расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости с кадастровым номером N было признано судом несущественным, что послужило основанием для отнесения судебных расходов в этой части на административного истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Сумма понесенных расходов подтверждена представленными доказательствами, в том числе представленным расчётом затрат на проведение экспертизы, отражающим объем произведенных экспертом работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, из которой следует, что цена нормочаса оценочных работ, соответствует стоимости производства судебных экспертиз, установленной для государственного экспертного учреждения.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 31 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2024г.

Председательствующий

Судьи