Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2024 г. по делу N 66а-317/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А.

судей Шмидт Т.Е, Струковой А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-284/2023 по административному исковому заявлению Григоряна Н.Г. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества

по апелляционной жалобе администрации города Ессентуки Ставропольского края, министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителя административного истца ФИО, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Григорян Н.Г. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3594 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "под производственную базу", расположенного по адресу: "адрес" и установлении равной рыночной стоимости земельного участка, определенном отчетом об оценке "Консалтинговая компания "АРГУС" N 23/05Н23 в размере 3 217 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование требований указано, что несоответствие утвержденной кадастровой стоимости объекта недвижимости сложившейся рыночной стоимости нарушает его права как арендатора земельного участка, поскольку влечет за собой увеличение арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 года административное исковое заявление Григоряна Н.Г. удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3594 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "под производственную базу", расположенного по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 3 626 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, постановлено считать 6 июня 2023 года.

Взыскано с Министерства имущественных отношений Ставропольского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "АНАЛИТИК МЕНЕДЖМЕНТ ГРУПП" (сокращенное наименование ООО "Аманейдж") расходы на проведение судебной экспертизы в размере 70 000 рублей.

В апелляционной жалобе министерство имущественных отношений Ставропольского края считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объекта недвижимости. Оспаривает заключение судебной экспертизы ООО "Аманейдж". Указывает, что в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности отсутствует информация о точном местоположении объектов -аналогов N 1, N 2. Неверно указан площадь объекта-аналога N 1, не учтено, что на земельном участке (объект-аналог N 1) расположен объект капитального строительства, объект-аналог N 1 имеет иной вид разрешения использования по отношению к объекту экспертизы. На земельном участке (объект-аналог N 3) на участке расположен объект незавершенного строительства, что не учтено экспертом. При производстве экспертизы неверно применен корректирующий коэффициент на локальное расположение. Допущенные экспертом нарушения законодательства об оценочной деятельности повлекли за собой недостоверность рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимого имущества. Оспаривает взыскание с Министерства имущественных отношений Ставропольского края расходов на производство экспертизы, указав, что истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка с размере рыночной, в связи с чем должен судебные расходы по производству экспертизы должны быть возложены на него.

В апелляционной жалобе администрация города Ессентуки Краснодарского края считает решение суда незаконным и подлежащим отмене. Оспаривает заключение эксперта, указывая, что используемые экспертом объекты-аналоги не соответствуют среднему уровню ценового диапазона в сегменте рынка, к которому относится объект оценки. Изменение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению арендных платежей, которые отнесены к источникам доходов бюджета, что повлияет на наполняемость бюджета.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель административного истца считает решение Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы министерства имущественных отношений Краснодарского края, администрации города Ессентуки Краснодарского края - без удовлетворения.

Представитель административного истца ФИО, принимая участие в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи со Ставропольским краевым судом, считает решение Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на нее, выслушав представителя административного истца ФИО, проверив материалы административного дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон о государственной кадастровой оценке), частью 1 статьи 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела административный истец Григорян Н.Г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" по состоянию на 01.01.2022 года и составляет 10 664 584, 02 рублей.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование доводов о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости является завышенной, административный истец представил отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ООО Консалтинговая компания "АРГУС" N 23/05Н23 согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2022 года составляет 3 217 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объектов недвижимости, суд первой инстанции назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено ООО "Бюро Региональных экспертиз".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N Б-060/2023 от 20.07.2023 года, выполненного экспертом ООО "Бюро Региональных Экспертиз" ФИО рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2022 года составляет 5 141 000 рублей.

В связи с недостатками, имеющими в заключении эксперта, судом первой инстанции по делу назначена повторная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "АМАНЕЙДЖ".

Согласно заключению повторной оценочной экспертизы N 027-23-ОК от 06.10.2023 года, выполненному экспертом ООО "АМАНЕЙДЖ" ФИО рыночная стоимость земельного участка N по состоянию на 01.01.2022 года составляет 3 626 000 рублей.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Экспертом представлены также письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом подобраны объекты - аналоги, относящиеся к одному с объектом сегменту оценки и расположенные в одном и том же населенном пункте, что соответствует п.п. "б" п. 11 пп. "в" п.22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости".

Экспертом установлено местоположение объектов-аналогов (из текстов объявлений): объект-аналог N 1- "адрес"; объект-аналог N 2 - "адрес". Исследование и анализ рельефа данных улиц показал, что рельеф на них ровный, недостатков не имеет, что в связи с чем применение корректировки по указанному признаку не требовалось.

Локальное местоположение и расположение относительно автомагистрали объектов аналогов и объекта оценки установлено исходя из текста объявлений, в соответствии с данными спутниковых карт.

Различия по указанным параметрам учтены соответствующими поправками на основании данных Справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (том - земельные участки, часть 1, 2 2022 г.) и аналитического портала Statrielt.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

В судебном заседании нашли свое подтверждение доводы административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости.

Учитывая, что заключением повторной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы N 027-23-ОК от 06.10.2023 года, ООО "АМАНЕЙДЖ"

Распределяя судебные расходы, суд первой инстанции, с учетом положений главы 10 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П, сделал обоснованный вывод о наличии оснований для взыскания судебных расходов с административного ответчика- Министерства имущественных отношений Ставропольского края, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, поскольку установленное судом расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и определенной судом рыночной стоимостью составило 66% (более чем в два раза), что свидетельствует о наличии явных ошибок формирования методики определения кадастровой стоимости или ее применения к конкретному объекту недвижимости. Такое расхождение является тем существенным превышением кадастровой стоимости над установленной судом рыночной стоимостью, которое свидетельствует об ошибке, допущенной в отношении объекта недвижимости при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации города Ессентуки Ставропольского края, министерства имущественных отношений Ставропольского края- без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой тридцать пятой Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 марта 2024 года.

Председательствующий

Судьи