Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26 февраля 2024 г. по делу N 8Г-1888/2024[88-4230/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Медведкиной В.А, судей Осиповой Е.М, Телятниковой И.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого дома, по встречному иску ФИО2 к ФИО5 о признании обязательств по предварительному договору купли-продажи жилого дома прекратившимися

по кассационной жалобе ФИО6 на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 21 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 19 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А, выслушав объяснения представителя ФИО6 ФИО1, действующей на основании доверенности от 30.09.2022 поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО2, указав, что 15.01.2020 между ними был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого ответчик приняла на себя обязательство продать, а истец - купить в собственность принадлежащий продавцу блокированный жилой дом площадью 200 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" не позднее 15.04.2020. Стоимость жилого дома по договору составила 7500000 рублей, при этом 200000 рублей подлежали внесению в качестве предоплаты при подписании предварительного договора, а оставшаяся часть суммы - 7300000 рублей при подписании основного договора купли-продажи. Указала, что уплатила 200000 рублей при подписании предварительного договора, однако основной договор купли-продажи в установленный срок заключен не был, несмотря на то, что 11.08.2020 ФИО2 передала ей ключи от жилого дома и предложила выполнить в нем ремонт, который позволил бы пользоваться недвижимым имуществом по назначению. Не сомневаясь в добросовестности ответчика в части намерений заключить основной договор купли-продажи, она произвела в доме ремонт, вложив в него значительные денежные средства и приведя дом в пригодное к проживанию состояния, вселилась в него. Кроме того, за ее счет было произведено озеленение участка возле дома и выполнены другие работы, связанные с благоустройством территории.

Дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи стороны определили новый срок заключения основного договора - не позднее 15.06.2021. При этом в конце июня 2021 года ей стало известно, что 25.06.2021 ФИО2 произвела государственную регистрацию права на спорный жилой дом за собой, что подтверждает отсутствие у ответчика намерения исполнять взятые на себя обязательства. 12.07.2021 она вручила ответчику претензию с предложением заключить основной договор купли-продажи, которая была оставлена без удовлетворения. При этом в ходе телефонного разговора ФИО2 сообщила, что в связи со значительным ростом цен на жилье она понесла дополнительные затраты на ввод дома в эксплуатацию, а поэтому окончательная цена продажи строения по сравнению с ценой, указанной в предварительном договоре купли-продажи, увеличилась на 2500000 рублей, однако с таким повышением цены истец не согласилась.

Ссылаясь на изложенное, с учетом уточнения своих требований, ФИО5 просила обязать ФИО2 в течение трех дней с момента вступления решения в законную силу заключить на условиях предварительного договора купли-продажи жилого дома от 15.01.2020 основной договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки, расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес".

В свою очередь ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО5, указав, что после установленного предварительным договором срока, то есть после 15.04.2020, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, что в силу действующих положений ГК РФ повлекло прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором. Кроме того, считает, что ФИО5 пропущен срок исковой давности для обращения с иском о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Ссылаясь на изложенное, ФИО2 просила признать прекратившимися с 15.04.2020 обязательства по предварительному договору купли-продажи жилого дома от 15.01.2020, заключенного между сторонами, и отказать в удовлетворении иска ФИО5

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 21 марта 2022 года заявленные ФИО5 исковые требования удовлетворены частично. На ФИО2 возложена обязанность заключить с истцом договор купли-продажи жилого дома блокированной застройки площадью 184, 1 кв.м, количество этажей - 3, в том числе подземных - 0, расположенного по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", стоимостью 7500000 рублей, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи жилого дома от 15.01.2020, с учетом уплаченной ФИО5 в качестве задатка суммы в размере 200000 рублей, в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу. Указано, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода к ФИО5 права собственности на жилой дом блокированной застройки площадью 184, 1 кв.м, количество этажей - 3, в том числе подземных - 0, по адресу: "адрес", кадастровый номер "данные изъяты".

В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказано, и с нее в пользу ФИО5 взыскано возмещение расходов по уплате госпошлины в размере 300 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 19 октября 2023 года решение оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО2 и ФИО6 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО6, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит об отмене принятых судебных постановлений.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для ее удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не было допущено.

Как следует из материалов дела, и установлено нижестоящими судами, постановлением администрации МО "Светлогорский городской округ" от 21.08.2019 ФИО2 на основании её заявления предоставлены в аренду земельные участки по "адрес" - участок N площадью 200 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", участок N площадью 200 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты", участок N площадью 200 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты" и участок N площадью 265 кв.м с кадастровым номером "данные изъяты". Вид разрешенного использования данный земельных участков - блокированная жилая застройка.

26.08.2019 между администрацией МО "Светлогорский городской округ" (арендодателем) и ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка N, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель муниципальной собственности, расположенный по адресу: "адрес", в границах согласно данным государственного кадастра недвижимости.

Согласно пункту 1.1 данного договора участок имеет следующие характеристики: категория земель - земли населенным пунктов, кадастровый номер - "данные изъяты", площадь - 200 кв.м, вид разрешенного использования - блокированная жилая застройка. Срок действия аренды участка установлен до 31.08.2045 (п. 2.1 договора). Земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" был поставлен на кадастровый учет 11.06.2019.

15.01.2020 между ФИО3 и ФИО5 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец обязался продать, а покупатель - купить в собственность принадлежащий продавцу блокированный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 200 кв.м по адресу: "адрес".

Согласно пункту 3 предварительного договора указанный блокированный жилой дом продается продавцом покупателю за 7500000 рублей, из которых часть стоимости в размере 200000 рублей передается продавцу в качестве предоплаты при подписании настоящего договора, а оставшаяся часть стоимости в размере 7300000 рублей будет передана продавцу покупателем при подписании основного договора.

В день подписания предварительного договора 15.01.2020 ФИО5 передала ФИО2 денежные средства в размере 200000 рублей.

Покупатель приобретет право собственности (владения, пользования распоряжения) на указанный блокированный жилой дом в соответствии с заключенным не позднее 15.04.2020 между сторонами основным договором купли-продажи (п. 9 договора).

В соответствии с пунктом 5 предварительного договора продавец гарантировал, что на момент совершения настоящего договора жилой дом никому не подарен, не продан, не заложен, в споре, под арестом не состоит и свободен от прав третьих лиц.

Впоследствии 05.02.2021 между ФИО3 и ФИО5 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи жилого дома, в соответствии с которым пункт 9 предварительного договора изложен в следующей редакции: "покупатель приобретает право собственности (владения, пользования, распоряжения) на указанный блокированный жилой дом в соответствии с заключенным не позднее 15.06.2021 между сторонами основным договором купли-продажи".

24.03.2021 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ФИО2 выдано разрешение на строительство (N) жилого дома блокированной застройки, на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты"

28.05.2021 жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" введен в эксплуатацию, а 09.06.2021 поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером "данные изъяты"

26.06.2021 в ЕГРН внесена запись о правах ФИО2 в отношении указанного жилого дома.

ФИО5, узнав о регистрации ФИО2 права собственности на дом, 12.07.2021 вручила ей претензию с предложением заключить основной договор, а также экземпляры основного договора купли-продажи блокированного жилого дома для их подписания.

ФИО2 от подписания основного договора купли-продажи уклонилась, в связи с чем ФИО5 обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд, руководствуясь положениями статей 421, 432, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании представленных истцом доказательств, не опровергнутых ответчиком, установил, что строительством блокированного жилого дома фактически занимался сын ФИО2 - ФИО4, который вел с ФИО5 переговоры по продаже спорного объекта с момента заключения предварительного договора, предложил ей до заключения основного договора получить ключи от объекта, производить ремонт и использовать жилой дом для проживания. ФИО2 действия своего сына одобряла, передала ФИО5 ключи от блок-секции, после чего истец произвела там строительно-отделочные работы, выполнила благоустройство земельного участка. Никаких претензий со стороны ФИО2 либо ее сына Т. относительно совершаемых истцом действий по использованию спорного объекта до обращения ФИО5 в суд с настоящим иском выражено не было.

Приведенные обстоятельства суд расценил как совершение сторонами конклюдентных действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи спорной блок-секции, а также отклонил доводы ФИО2 о том, что дополнительное соглашение от 05.02.2021 она не подписывала, приняв также во внимание заключение проведённой по делу почерковедческой экспертизы от 18.02.2022 N ЗЭ-0185-2022, согласно выводам которой подпись в строке "продавец" в дополнительном соглашении к предварительному договору купли-продажи жилого дома от 05.02.2021 выполнена, вероятнее всего, ФИО2

Учитывая, что своим поведением и действиями стороны подтвердили намерение заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, суд отказал в удовлетворении встречного иска ФИО2 о признании обязательств сторон по предварительному договору прекращенными.

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда согласилась с выводами суда первой инстанции, признав их основанными на правильном применении норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ФИО2, судебная коллегия исходила из следующего.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

В силу пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Отказом от заключения договора по смыслу указанной нормы могут признаваться как формальный отказ, так и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, когда другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, а также предложение контрагенту таких условий, которые он объективно не мог принять, в том числе ввиду их явной невыгодности или противоречивости.

Следовательно, предварительный договор не может прекращаться по истечении согласованного срока в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ в том случае, если одна из сторон в пределах этого срока продемонстрирует, что она действительно востребует исполнение предварительного договора.

С учетом того, что срок, предусмотренный пунктом 4 статьи 429 ГК РФ, является сроком исполнения предварительного договора, то право на защиту в судебном порядке исправная сторона предварительного договора получает в момент истечения срока предварительного договора.

Срок предварительного договора, с учетом дополнительного соглашения, истек 15.06.2021, и поскольку до его истечения стороны своим поведением и действиями подтвердили намерение заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, судебная коллегия признала правомерным вывод суда первой инстанции о наличии у ФИО2 обязанности заключить с ФИО5 основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, приняв во внимание, что со своей стороны ФИО5 обеспечила исполнение такого договора, внеся на счет Управления Судебного департамента в Калининградской области требуемую сумму.

В суд с настоящим иском ФИО5 обратилась 15.07.2021, следовательно, шестимесячный срок, установленный пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, истцом не пропущен.

Также судом принято во внимание и то обстоятельство, что жилой дом блокированной застройки ФИО2 был введен в эксплуатацию 28.05.2021, поставлен на кадастровый учет 09.06.2021, право собственности на него зарегистрировано за ФИО2 26.06.2021, что исключало заключение основного договора купли-продажи в срок, установленный предварительным договором купли-продажи. При этом лицом, ответственным за нарушение данного срока, является исключительно продавец.

Указание судом в обжалуемом решении характеристик объекта в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости выходом за пределы исковых требований не признано, учитывая, что решение суда вынесено в отношении именно того объекта недвижимости, который являлся предметом предварительного договора купли-продажи, и это заявителем не оспаривается.

Доводы о том, что решение суда противоречат принципу единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости признаны несостоятельными, поскольку земельный участок предметом сделки не являлся.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка независимо от того, была ли эта перемена оформлена документально. Отношения между публичным собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости, расположенном на этом земельном участке, регулируются прежним договором аренды вне зависимости от наличия или отсутствия договора передачи прав и обязанностей.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости на земельном участке, находящемся в аренде у продавца ФИО2, к покупателю ФИО5 должны перейти права и обязанности арендатора по договору аренды.

Оценивая довода жалобы не привлеченного к участию в деле ФИО6, который, настаивая на нарушении данным судебным актом его прав, ссылается на заключение 25.11.2019 между ним и ФИО2 предварительного договора купли-продажи блокированного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 200 кв.м, не введенного в эксплуатацию, и права аренды названного земельного участка; основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее 20.04.2022, однако при обращении к ФИО2 в этот день он узнал о настоящем гражданском деле и об оспариваемом решении суда; в этой связи он обратился в суд с самостоятельным иском к ФИО5 и ФИО2 об оспаривании предварительного договора купли-продажи от 15.01.2020 и обязании заключить с ним основной договор купли-продажи жилого дома и права аренды на земельный участок, судебная коллегия приняла во внимание следующее.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 02.08.2022 производство по настоящему гражданскому делу было приостановлено до вступления в законную силу решения суда по гражданскому делу по иску ФИО6

Решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25.10.2022 исковые требования ФИО6 оставлены без удовлетворения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 29.08.2023 решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 25.10.2022 было оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО6 - без удовлетворения.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В ходе рассмотрения гражданского дела по иску ФИО6 судом было установлено, что ФИО5 были получены ключи от спорного объекта недвижимости, и в период с августа по ноябрь 2020 года в данном помещении ею были выполнены ремонтные работ. В свою очередь ФИО6 не представил доказательства в подтверждение фактов проживания в спорном доме, несения расходов на его ремонт и расходов по внесению платы за жилое помещение, в связи с чем суд пришел к выводу, что спорное помещение было передано и находилось в фактическом владении и пользовании ФИО5

При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обязательство по заключению основного договора в срок до 20.04.2022, установленное предварительным договором купли-продажи от 25.11.2019 между ФИО6 и ФИО2, прекратило свое действие, поскольку в установленный срок, то есть до 20.04.2022, стороны не заключили основной договор купли-продажи, не направили предложение заключить договор, а также не продлили срок для заключения такого договора.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом установлено, что ФИО6 прав на спорный объект недвижимости не имеет, а поэтому решение суда, принятое по настоящему спору, его прав не затрагивает. В этой связи приведенные им в своей апелляционной жалобе доводы признаны не имеющими правового значения.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов нижестоящих инстанций соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, подлежащим применению к спорным отношениям, а кассационная жалоба не содержит доводов, которые могли бы являться основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Изложенные в кассационной жалобе доводы основаны на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, повторяют доводы, которые были предметом судебного исследования, данным доводам в апелляционном определении дана соответствующая оценка, указаны мотивы и сделаны выводы, по которым данные доводы судом не приняты.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопреки доводам жалобы оснований для отмены для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции с привлечением ФИО6 к участию в деле у суда апелляционной инстанции не имелось в связи с тем, что обжалуемый судебный акт не затрагивает его права и интересы в силу обстоятельств, установленных решением Светлогорского городского суда Калининградской области от 25.10.2022.

При таких обстоятельствах, предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 21 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 19 октября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО6 - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи