Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13 марта 2024 г. по делу N 8Г-486/2024-(8Г-28791/2023)[88-5214/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Александровой Ю.К, судей: Рогачевой В.В. и Нестеровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Карахановой Екатерины Александровны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2023 года по делу N 2-4545/2022 по иску Шкурат Натальи Николаевны к Карахановой Екатерине Александровне о признании пункта договора найма недействительным и взыскании обеспечительного платежа.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В, объяснения ответчицы Карахановой Е.А, поддержавшей доводы жалобы, истицы Шкурат Н.Н, полагавшей, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Шкурат Н.Н. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Карахановой Е.А. о признании п.3.6 заключенного между сторонами 05.12.2021 договора найма жилого помещения недействительным и взыскании с ответчицы незаконно удерживаемого обеспечительного платежа в размере 51.820 руб.

В обоснование своих требований истица указала, что 05.12.2021 между сторонами заключен договор найма жилого помещения, по условиям которого истица внесла ответчице обеспечительный платеж в размере 60.000 руб. В дальнейшем договор найма был расторгнут в связи с односторонним отказом истицы от его продолжения, ввиду чего истица просила ответчицу вернуть обеспечительный платеж за вычетом суммы на уборку (5.000 руб.) и суммы на оплату коммунальных услуг (3.180 руб.). Ответчица в возврате обеспечительного платежа отказала, сославшись на положения п. 3.6 договора, согласно которому обеспечительный платеж удерживается наймодателем в случае расторжения договора, если наниматель не прожил в квартире минимум 11 месяцев. Однако данный пункт договора является недействительным, поскольку противоречит положениям п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2022 года в удовлетворении иска Шкурат Н.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2023 года решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2022 года отменено, по делу принято новое решение, которым частично удовлетворены требования Шкурат Н.Н.

С Карахановой Е.А. в пользу Шкурат Н.Н. взыскан обеспечительный платеж в размере 51.820 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2.205 руб.

В удовлетворении иска в остальной части Шкурат Н.Н. отказано.

В кассационной жалобе, поданной в электронной форме 12 декабря 2023 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 19 декабря 2023 года, ответчица Караханова Е.А. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2023 года, с оставлением в силе решения Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2022 года.

В возражениях на кассационную жалобу истица Шкурат Н.Н. просит обжалуемое апелляционное определение оставить без изменения.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание апелляционного определения и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 05.12.2021 между истицей (нанимателем) и ответчицей (наймодателем) заключен договор найма жилого помещения - квартиры N, расположенной по адресу: "адрес", сроком до 04.11.2022.

Договором предусмотрено внесение страховой залоговой суммы (обеспечительного платежа) в размере 60.000 руб. (п.3.4 договора).

Согласно п. 3.5 договора страховая залоговая сумма возвращается наймодателем нанимателю, в том числе при расторжении договора по основанию, предусмотренному п. 5.1.2 договора, согласно которому договор может быть расторгнут по требованию нанимателя с письменным предупреждением наймодателя за 30 дней.

Одновременно в п.3.6 договора указано, что страховая залоговая сумма удерживается полностью или частично в следующих случаях:

- наличие задолженности по плате за наем;

- для погашения задолженности нанимателя по платежам, предусмотренным п.3.7 договора;

- для возмещения материального ущерба в случае порчи имущества более предела, допустимого вследствие естественного износа;

- если наниматель расторгает договор по собственной инициативе, не прожив в квартире минимум 11 месяцев.

Согласно п.7.4.1 договора прерывая договор по инициативе нанимателя обеспечительный платеж не возвращается, это является страховкой наймодателя.

26 июня 2022 года истица предупредила ответчицу о том, что июль будет являться последним месяцем найма жилого помещения и 05.08.2022 договор между сторонами будет являться расторгнутым, что подтвердила ответчица в переписке.

05 августа 2022 года истица по акту приема-передачи передала ответчице квартиру.

До момента расторжения договора истица потребовала вернуть обеспечительный платеж за вычетом стоимости уборки, предусмотренной п.7.4.2 договора, и оплаты коммунальных услуг за июль, однако ответчица в возврате платежа отказала, ссылаясь на положения п. 3.6 договора.

Разрешая спор и отказывая Шкурат Н.Н. в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 309, 329, 421, 422, 671, 687 ГК РФ, и исходил из того, что правовые основания для признания п.3.6 договора недействительным отсутствуют, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в том случае, если наниматель расторгает договор, не прожив в квартире минимум 11 месяцев, что закону не противоречит. В связи с отсутствием оснований для признания п.3.6 договора недействительным, отсутствуют и основания для возврата ответчицей истице части внесенной последней страховой залоговой суммы.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не согласился.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение о частичном удовлетворении заявленных истицей требований и взыскании с ответчицы в её пользу обеспечительного платежа в размере 51.820 руб, суд апелляционной инстанции исходил из того, что спорное условие договора вводит для нанимателя плату за отказ от договора, поскольку предоставляет наймодателю право удерживать обеспечительный платеж в случае расторжения договора по инициативе нанимателя, не прожившего в квартире минимум 11 месяцев.

При этом условия, указанные в п.3.6 и п.7.4.1 договора, противоречат условиям, указанным в п.3.5 и п. 5.1.2 договора, согласно которым наниматель вправе в любое время отказаться от договора и получить обратно обеспечительный платеж (за вычетом имеющейся у него задолженности по договору).

По мнению суда апелляционной инстанции, в связи с противоречиями в вышеуказанных условиях договора приоритет в будет иметь п. 3.5 договора, поскольку он является специальным по отношению к п.п. 3.6, 7.4.1 договора, так как в системном единстве с пунктом 5.1.2 договора предоставляет нанимателю право на возврат обеспечительного платежа при расторжении договора по его инициативе, устанавливает для расторжения и возврата специальный порядок (предупреждение наймодателя за 30 дней).

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что условие, содержащееся в п.3.6 договора, не может быть признано согласованным, поскольку из содержания противоречащих друг другу пунктов договора следует сделать вывод, что между сторонами не достигнуто соглашение по вопросу о взимании платы за отказ от договора в одностороннем порядке. Несогласованное условие не подлежит применению и не может быть признано недействительным.

С учетом признания спорного условия договора о праве на удержание наймодателем обеспечительного платежа незаключенным, а условий, содержащихся в п.п. 3.5 и 5.1.2 договора, специальными и подлежащим применению к отношениям сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчица в отсутствие правовых оснований не возвращает истице обеспечительный платеж, ввиду чего требования Шкурат Н.Н. о взыскании с Карахановой Е.А. 51.820 руб. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Суд кассационной инстанции соответствующие выводы суда апелляционной инстанции считает правильными.

Все обстоятельства, на которые ссылалась истица в обоснование своих требований и ответчица в обоснование своих возражений, получили соответствующую правовую оценку суда апелляционной инстанции исходя из положений гражданского законодательства.

Доводы кассационной жалобы со ссылку на практику арбитражных судов о законности взимания компенсации в связи с досрочным расторжением договора, не могут быть признаны обоснованными, поскольку возникшие между сторонами отношения не вытекают из предпринимательской деятельности обеих сторон. В отношении договора найма жилого помещения законом прямо предусмотрено право нанимателя в любое время расторгнуть договор найма, письменно уведомив об этом нанимателя (ст.687 ГК РФ), и любое ограничение данного права не соответствует существу указанного правоотношения.

Судебная коллегия соглашается и с выводами суда апелляционной инстанции о том, что в связи с наличием в договоре противоречий, условие, предусмотренное п.3.6 договора, не может считаться согласованным и не подлежит применению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.45 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Из объяснений ответчицы следует, что проект договора подготовлен ею и её юристом, в связи с чем толкование спорных условий договора правомерно осуществлено судом апелляционной инстанции в пользу истицы.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильного по существу постановления, судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Таким образом, доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного постановления, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Карахановой Екатерины Александровны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи