Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-309/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-394/2023 (УИД 26OS0000-04-2023-000299-91) по административному исковому заявлению Морозова Дениса Сергеевича к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2023 г, Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Морозов Д.С. обратился с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости 1 703 000 руб, по состоянию на 1 января 2022 г, в отношении земельного участка из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером N, с видом разрешенного использования: "под объектами производственной базы", площадью 1 706, 6+/-101 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: край Ставропольский, "адрес" в квартале 391.

В обоснование исковых требований указал, что он является собственником указанного земельного участка. Считает, что установленная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость данного объекта недвижимости в размере 5 815 256, 17 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, в соответствии с заключением, выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" Т. (л.д. 211 том 1).

Решением Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2023 г. административное исковое заявление Морозова Д.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N с видом разрешенного использования: под объектами производственной базы, площадью 1706, 6+/-101 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного "адрес", равной его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 2 315 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе административный ответчик указывает, что изменение кадастровой стоимости повлечет уменьшение пополняемости местного бюджета. Кроме того, в апелляционной жалобе ссылается на значительные нарушения при проведении судебной оценочной экспертизы, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем заключение эксперта не может быть признано достоверным доказательством и к нему необходимо отнестись критически. В частности, экспертом при определении рыночной стоимости сравнительным подходом некорректно подобраны объекты-аналоги, которые значительно отличаются по площади от объекта исследования; объекты-аналоги N 1, N 2 и N 3 имеют улучшения на земельном участке в виде фундаментов, что вызывает сомнения в корректности применения (неприменения) корректировок, в связи с чем их следовало исключить из числа объектов, выбранных для расчета рыночной стоимости объекта исследования; необоснованно завышена корректировка на условия продажи (уторговывание) в размере 19, 9%, что не соответствует сложившемуся рынку недвижимости.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Морозов Д.С. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 706, 6+/-101 кв.м, категории земель "земли населенных пунктов", видом разрешенного использования: "под объектами производственной базы", расположенного по адресу: "адрес", на основании заключенного 14 декабря 2022 г. между администрацией г. Ставрополя и административным истцом договора аренды N, со сроком действия договора аренды с 14 декабря 2022 г. по 13 декабря 2071 г. (л.д. 15-19 том 1).

Право аренды зарегистрировано 20 сентября 2023 г. в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.208-210 том 1).

Расчет арендных платежей производится исходя из размера кадастровой стоимости (л.д.20 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 5 815 256, 57 руб. определена по состоянию на 1 января 2022 г. в ходе государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае", и применяется с 1 января 2023 г. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 февраля 2023 г. (л.д. 206 том 1)

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке, и оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Арбитраж" отчет об оценке N N от 3 июля 2023 г, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 1 703 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. (л.д.23-84 том 1).

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 18 сентября 2023 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" Т.

Согласно экспертному заключению, выполненному экспертом данного учреждения N от 18 октября 2023 г, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 2 315 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с вышеприведенным заключением судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25, которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Из содержания экспертного заключения следует, что исследования проводились с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I-VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период с 1 января 2021 г. по 1 января 2022 г.

Экспертом отнесен исследуемый земельный участок к сегменту рынка - земли производственного назначения.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков промышленного назначения и исследованы 8 объектов, расположенных на территории г. Ставрополя, из которых экспертом было отобрано три объекта-аналога, расположенных в месте расположения объекта исследования.

Данные объекты-аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам (месторасположение, площадь объектов, состав доступных коммуникаций).

Удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на торг, состав передаваемых имущественных прав, строения на земельном участке, на общую площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода (сравнительного), позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержат ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" Т. N от 18 октября 2023 г.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке N N от 3 июля 2023 г, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Арбитраж", приведенным выше требованиям закона не отвечает, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

Несопоставимость по площади объекта оценки и подобранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения, поскольку различия в данном ценообразующем признаке урегулированы соответствующей корректировкой с приведением соответствующего обоснования их применения, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Тот факт, что объекты-аналоги N 1, N 2 и N 3 имеют улучшения на земельном участке в виде фундаментов, что, по мнению апеллянта, вызывает сомнения в корректности применения (неприменения) корректировок, не может повлечь отмену принятого решения по причине отсутствия на рынке свободных от строений земельных участков и введения экспертом по указанному признаку корректирующей поправки с целью доведения до состояния незастроенности объектов недвижимости.

Позицию административного ответчика о том, что эксперт не обосновал применение скидки на торг в размере 19, 9% при определении рыночной стоимости объекта экспертизы, судебная коллегия признает несостоятельной, поскольку поправочный коэффициент по данному ценообразующему фактору экспертом определен исходя из месторасположения оцениваемого объекта (г. Ставрополь, Ставропольского края) и активностью рынка недвижимости, сложившейся в указанном населенном пункте на дату оценки.

Экспертом общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" Т. суду апелляционной инстанции даны подробные письменные пояснения по расчету рыночной стоимости объекта исследования, которые приобщены к материалам административного дела.

Не могут являться основанием для отмены принятого решения доводы апелляционной жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для признания недопустимым доказательством судебного экспертного заключения, положенного в основу состоявшегося судебного акта, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи