Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-245/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Струковой А.А., судей Брянцевой Н.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-728/2024 по апелляционным жалобам администрации муниципального образования города-курорта Анапа, департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г. по административному исковому заявлению Энгл ФИО11 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Энгл ФИО12 являясь собственником 2 земельных участков и арендатором 1 земельного участка, обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровым номером N, N, N.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы плательщиков арендных и налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г. административный иск удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5024 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир малые архитектурные формы. Почтовый адрес ориентира: "адрес", категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "размещение и эксплуатация базы отдыха "Заречная"", в размере его рыночной стоимости "данные изъяты" рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9208 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для размещения пансионата", в размере его рыночной стоимости "данные изъяты" рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17127 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для размещения комплекса детского оздоровительного учреждения", в размере его рыночной стоимости "данные изъяты" рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 г.

С административного истца Энгл ФИО13 в пользу АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" взысканы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу в размере "данные изъяты" рублей

В апелляционных жалобах представители администрации муниципального образования города-курорта Анапа, департамента имущественных отношений Краснодарского края просят решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных земельных участков была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель, апеллянты считают, что нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказано. Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор апелляционной жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Также полагают, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков повлияет на наполняемость бюджета. Просят решение суда отменить, в удовлетворении требований - отказать.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении принадлежащих истцу на праве собственности и праве аренды объектов недвижимости - земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, в силу части 1 статьи 245 КАС РФ административный истец являясь арендатором и собственником земельных участков, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что согласно сведениям из филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 25 июля 2023 г. N27-15491-ГС/23 и Выписок из ЕГРН административный истец Энгл ФИО14 является правообладателем на основании договора аренды от 27 апреля 2017 г. N0000004789, земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5024 +/- 25 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир малые архитектурные формы. Почтовый адрес ориентира: "адрес" категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение и эксплуатация базы отдыха "Заречная".

Кадастровая стоимость в размере "данные изъяты" рублей утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 г. N2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края".

Также административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9208 +/- 33, 59 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения пансионата.

Также административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17127 +/- 45, 8 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес" земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения комплекса детского оздоровительного учреждения.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником и правообладателем земельных участков, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают его права и законные интересы как плательщика земельного налога и арендных платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28)).

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика, выполненного ООО "Юг-Регион-Оценка" определена рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N в размере "данные изъяты" рублей; земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей; земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции по правилам статьи 84 КАС РФ, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

В соответствии с заключением эксперта АНО Краснодарский центр судебных экспертиз" Маркова М.В. от 23 августа 2023 г. NАК-042/23, при составлении отчета об оценке, оценщиком допущены нарушения требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. И рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 г. трех объектов недвижимого имущества определена в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 5024 кв.м, в размере "данные изъяты" рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет - 19, 8%); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9208 кв.м, в размере "данные изъяты" рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет - 19, 7%); земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17127 кв.м, в размере "данные изъяты" рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет - 17, 2%).

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства.

При этом, как отмечено в решении, указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

На данное экспертное заключение ответчиками и заинтересованными лицами никаких замечаний в суде первой инстанции не представлено; ходатайств и заявлений о назначении дополнительной или повторной экспертизы не поступало.

Как следует из содержания судебной экспертизы рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки

Вопреки доводам авторов апелляционных жалоб о неверном выборе аналогов из-за их местоположения, объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами и имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, были выполнены.

Как следует из материалов настоящего дела, за объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Все выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым. Всего было выбрано 3 объекта из 13. Для сравнения объекта оценки с другими объектами использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивался с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом в сравнительном подходе приняты корректировки на торг; на торг, назначение, масштаб; обоснованность которых была подробно разъяснена в тексте заключения.

Также в заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

При анализе итогов проведения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не соглашается с позицией апеллятора о процессуальных нарушениях при назначении экспертизы, поскольку приходит к выводу, что в данном случае, неприменимы положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которыми судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных организациях, поскольку данным постановлением не исключается право не государственных экспертов на проведение оценочных экспертиз. Проведение судебной экспертизы судом поручено конкретному эксперту, что полностью соответствует требованиям части 1 статьи 79 КАС РФ.

Само по себе формальное несогласие апелляторов с расчётом величины рыночной стоимости снижающей величину кадастровой стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Установив, что при вынесении решения судом выявлено несущественное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном случае судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Сумма понесенных расходов административным истцом не оспаривается, подтверждена представленными доказательствами, в том числе представленным расчётом затрат на проведение экспертизы, отражающим объем произведенных экспертом работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, из которой следует, что цена нормочаса оценочных работ, соответствует стоимости производства судебных экспертиз, установленной для государственного экспертного учреждения.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Мотивированное решение изготовлено 6 марта 2024г.

Председательствующий

Судьи

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.