Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 февраля 2024 г. по делу N 66а-278/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ООО " ФИО13" к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционным жалобам ООО "Чехов" и департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО9, объяснения представителя ООО "Чехов" - ФИО4, поддержавшей апелляционную жалобу ООО " ФИО11", судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО " ФИО12" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Общество приобрело у ООО "Бизнес Медиа" нежилые здания с кадастровыми номерами N, переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Перечисленные здания расположены в пределах земельного участка с кадастровым номером N, площадью 18 371 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы, местоположение; "адрес".

В связи с переходом права собственности на нежилые здания к ООО " ФИО14" в силу статьи 39.20 ЗК РФ перешло право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N, находящегося в федеральной собственности и предоставленному первоначальному арендатору - ОАО "Краснодарводстрой" на праве аренды по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенному на срок с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе указанного земельного участка в размере 112 289 481, 72 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком ООО " ФИО15" ФИО5, составляет на ту же дату 81 591 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости земельного участка нарушено право административного истца на определение выкупной цены участка в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрации муниципального образования "адрес" и "адрес", Межрегиональное территориальное управление Росимущества в "адрес" и "адрес", ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес", а также ООО " ФИО16".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство представителей ООО " ФИО17" о назначении судебной экспертизы удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления рыночной стоимости названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО " "данные изъяты"" ФИО8; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ N N, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 97 648 000 руб.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 97 648 000 руб.; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе ООО " "данные изъяты"" просит решение отменить и назначить по делу повторную судебную экспертизы, ссылаясь на несоответствие заключения эксперта ФИО8 требованиям законодательства об оценочной деятельности, что выразилось в некорректном выборе при проведении оценки в рамках сравнительного подхода аналогов, которые не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования, неприменении понижающей корректировки на наличие зданий в пределах объекта оценки, непроведении корректировки на улучшения к аналогу N и применении повышающей (а не понижающей) корректировки к аналогу N, имеющему асфальтовое покрытие.

Кроме того, ООО " "данные изъяты"" полагает, что срок экспозиции предложенных в мае 2021 года аналогов истек к дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ).

Также указывает, что, по мнению административного истца, экспертом необоснованно проведена корректировка на торг в размере 8, 3% без учета низкого спроса на земельные участки для производственно-складской застройки в "адрес" в 2021 году (за исключением северо-востока "адрес").

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью участка в размере 13, 04% окажет негативное влияние на наполняемость бюджета муниципального образования.

Обращает внимание на различную методику определения кадастровой стоимости и расчета рыночной стоимости участка, а также на отсутствие сведений о нарушении методики определения кадастровой стоимости при оценке данного земельного участка, вследствие чего оспариваемой кадастровой стоимостью не нарушены права и законные интересы административного истца.

Полагает, что в силу пункта 2 распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р производство судебной экспертизы следовало назначить государственному судебно-экспертному учреждению.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, административные ответчики и заинтересованные лица представителей для участия в судебное заседание не направили, ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно договору купли-продажи перечисленных выше зданий и выписке из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0306050:3 ООО "Чехов" является арендатором указанного земельного участка, по условиям договора аренды земельного участка обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости, и обладает правом на выкуп без проведения торгов земельного участка площадью и в границах, необходимых для эксплуатации нежилых зданий.

С учетом изложенного ООО " ФИО18" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N РГ-566/2023.

Как видно из исследовательской части заключения эксперта ФИО8, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от проведения оценки земельного участка в рамках затратного и (или) доходного подходов обоснован экспертом.

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, эксперт учел разрешенное использование участка - для эксплуатации производственной базы, в связи с чем отнес объект оценки к сегменту рынка земельных участков производственного назначения.

Объекты-аналоги отобраны экспертом исходя из их сопоставимости с объектом оценки по виду разрешенного использования, категории земельного участка и его местоположению.

Процедура отбора аналогов приведена в таблице 2 экспертного заключения.

В качестве аналогов экспертом отобрано три земельных участка, каждый из которых расположен в "адрес", при этом объекты-аналога N N, 2 предназначены для эксплуатации (строительства) производственных объектов и объект-аналог N - автостоянки, гаражи, то есть относятся к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку.

При проведении оценки экспертом проведена корректировка на торг в размере 8, 3%, на площадь (в размере 0, 80; 0, 78 и 0, 89 с учетом площади аналогов 6 000 кв.м, 5 400 кв.м и 10 000 кв.м) и в отношении аналога N - 1, 09 на наличие улучшений (асфальтовое покрытие).

Размер корректировки на торг принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2020 под ред. ФИО6 по нижнему значению диапазона исходя из общей площади, местоположения, престижности окружения и плотности застройки.

Корректировка на наличие улучшений принята по данным ассоциации развития рынка СтатРиелт на ДД.ММ.ГГГГ.

Отказ от проведения иных корректировок обусловлен сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

В составе экспертного заключения, вопреки доводам ООО "Чехов", имеются скрин-шоты объявлений о продаже объектов-аналогов.

Источник информации - архив объявлений ruads.net - также приведен в заключении эксперта.

Доводы апелляционной жалобы ООО "Чехов" со ссылками на рецензию от ДД.ММ.ГГГГ, выполненную на данное экспертное заключение частнопрактикующим оценщиком ФИО7, о выборке экспертом ФИО8 аналогов, предложенных к продаже за пределами срока экспозиции земельных участков промназначения, являются ошибочными при том, что согласно Ассоциации развития рынка недвижимости СтатРиелт типичный для рынка срок экспозиции на ДД.ММ.ГГГГ составляет до 11 месяцев (в среднем до 9 месяцев), объекты-аналоги предложены к продаже в мае 2021 года в пределах срока ликвидности земельных участков данного сегмента рынка, в связи с чем выбор аналогов по этому критерию обоснован, корректировка на дату предложения не требуется.

Само по себе то обстоятельство, что в Обзоре рынка коммерческой недвижимости городов России на период ДД.ММ.ГГГГ, проведенном ООО "Информ-оценка", содержится мнение о том, что высокую ликвидность имеют объекты, в основном сосредоточенные на северо-востоке города, в непосредственной близости от магистрали М4, и для наиболее ликвидных объектов срок экспозиции составляет один месяц, не свидетельствует о неисполнении экспертом ФИО8 требований законодательства об оценочной деятельности при том, что оценка земельного участка произведена в обычных условиях рынка.

Кроме того, как верно обратил внимание эксперт ФИО8, в соответствии со Сводным докладом о результатах мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов "адрес" за 2020 год, размещенным на официальном сайте администрации "адрес", Сочи, Краснодар имеют наивысшие экономические показатели, а также стабильный рост цен на недвижимость.

Что касается корректировки на улучшения в отношении аналога N, эксперт учел наличие асфальтового покрытия, без удаления которого строительство производственных объектов невозможно, в связи с чем применил корректирующий коэффициент в размере 1/0, 92 (1, 09) в соответствии с данными Ассоциации развития рынка СтатРиелт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Утверждения административного истца о наличии капитального строения и железнодорожных путей в пределах аналога N объективно не подтверждены при том, что в фотографии в составе предложения о продаже этого объекта изображения строений и сооружений отсутствуют.

Эксперт ФИО8 был допрошен в заседании суда первой инстанции и дал подробные письменные и устные пояснения относительно процедуры оценки, в том числе выбора аналогов и проведения соответствующих корректировок.

Эксперт ФИО8 предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Процедура исследования ясна и понятна, сомнений в обоснованности выводов эксперта, несмотря на доводы апелляционных жалоб, при вышеописанных обстоятельствах проведения оценки у судебной коллегии не возникает.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, коллегия не усматривает.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 13, 04% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных положений доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений "адрес" об отсутствии выявленных нарушений процедуры проведения государственной кадастровой оценки, равно как и о возможном уменьшении поступлений в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления рыночной стоимости.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб представителя административного истца и департамента имущественных отношений "адрес" и полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО " ФИО19" и департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи