Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-279/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Струковой А.А., судей Брянцевой Н.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-274/2023 по апелляционной жалобе администрации города Ессентуки на решение Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 г. по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Данко" об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "Данко" (далее-ЗАО "Данко"), обратилось в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. В обоснование иска указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 440+/-13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под аптеку и офис, местоположение: "адрес"

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 г. административный иск удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 440+/-13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под аптеку и офис, местоположение: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости "данные изъяты" рублей по состоянию на 1 января 2022 г.

С административного истца закрытого акционерного общества "Данко" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бюро Региональных Экспертиз" взысканы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы по указанному административному делу в размере "данные изъяты" рублей.

Не согласившись с вышеуказанным решением, администрация города Ессентуки подала апелляционную жалобу, в которой указала, что считает решение суда незаконным, необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор апелляционной жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объектов недвижимости -земельного участка с кадастровым номером N

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, в силу части 1 статьи 245 КАС РФ административный истец ЗАО "Данко", являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1440+/-13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под аптеку и офис, местоположение: "адрес" вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" и по состоянию на 1 января 2022 г.составила "данные изъяты" рублей.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "Центр Экспертизы и Оценки "ТРАИКО" N 31/2023 от 19 мая 2023 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила "данные изъяты" рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте должным образом не проведено исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, отсутствует обоснование отбора объектов-аналогов в приведенной выборке фактических данных о ценах предложений.

Исследовав представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Бюро Региональных Экспертиз" ФИО8 N Б-052/1/2023 от 13 октября 2023 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила "данные изъяты" рублей.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства.

При этом, как отмечено в решении, указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

На данное экспертное заключение ответчиками и заинтересованными лицами никаких замечаний в суде первой инстанции не представлено; ходатайств и заявлений о назначении дополнительной или повторной экспертизы не поступало.

Как следует из содержания судебной экспертизы рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки

Вопреки доводам авторов апелляционных жалоб о неверном выборе аналогов из-за их местоположения, объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами и имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, были выполнены.

Как следует из материалов настоящего дела, за объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Все выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым. Для сравнения объекта оценки с другими объектами использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом в сравнительном подходе приняты корректировки на торг; на местоположение, размер, наличие построек; обоснованность которых была подробно разъяснена в тексте заключения.

Также в заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Формальное несогласие апелляторов с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Установив, что при вынесении решения судом выявлено несущественное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном случае судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО9 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Сумма понесенных расходов административным истцом не оспаривается, подтверждена представленными доказательствами, в том числе представленным расчётом затрат на проведение экспертизы, отражающим объем произведенных экспертом работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, из которой следует, что цена нормочаса оценочных работ, соответствует стоимости производства судебных экспертиз, установленной для государственного экспертного учреждения.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Мотивированное определение изготовлено 6 марта 2024г.

Председательствующий

Судьи