Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-307/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости

по апелляционным жалобам представителя ФИО1-о. и департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО8, объяснения представителя ФИО1-о. - ФИО9, поддержавшего свою апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1-о. обратился ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ему принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером N площадью N кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, местоположение: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе указанного земельного участка в размере 42 676 189, 83 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" ФИО5, составляет на ту же дату 28 868 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости земельного участка нарушено право административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрации Лабинского городского поселения и "адрес", а также ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли указанный отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и если не соответствует - какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО "Краснодарский центр оценки недвижимости" ФИО6; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ N N, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки составляет 36 867 000 руб.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 36 867 000 руб.

Этим же решением определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости - ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскана с ФИО1-о. в пользу ООО "Краснодарский центр оценки недвижимости" оплата за проведение судебной экспертизы в размере 80 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1-о. просит решение отменить, назначить по делу дополнительную судебную экспертизу вследствие некорректного отбора экспертом ФИО6 при проведении оценки в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов, которые не сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, а также неверного проведения корректировок по критериям наличия улучшений, на торг и на различия в площади.

Полагает представленный отчет об оценке объективным доказательством заявленной величины рыночной стоимости, которая, более того, соразмерна величине архивной кадастровой стоимости, установленной вступившим в законную силу решением "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной рыночной стоимости в размере 28 236 000 руб.

Утверждает, что судом первой инстанции без достаточных к тому оснований отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца о назначении по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью участка в размере 13, 61% окажет негативное влияние на наполняемость бюджета муниципального образования.

Полагает, что суд первой инстанции при определении величины рыночной стоимости земельного участка необоснованно исходил из заключения эксперта, которое, по мнению департамента, не в полной мере отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности при том, что объекты-аналоги и объект оценки существенно различаются по площади, что повлекло проведение значительной корректировки по данному параметру при неверном определении коэффициента торможения при расчете корректировки на площадь; эксперт провел корректировку по аналогу N на наличие строения, подлежащего сносу, ветхое состояние которого объективно не подтверждено, и не провел соответствующую корректировку к аналогам N N, 3, в пределах которых имеются объекты строительства; эксперт необоснованно отказался от проведения повышающей корректировки к аналогу N на инженерные коммуникации, которые согласно тексту объявления имеются на данном участке.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, административные ответчики и заинтересованные лица представителей для участия в судебное заседание не направили, ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО1-о. является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:46:0203050:15 площадью 16209 кв.м на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора аренды арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

С учетом изложенного ФИО1-о. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Помимо величины рыночной стоимости объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, предметом исследования явился представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненный оценщиком ООО "Экспертная компания "ФИНЭКА" ФИО5

Согласно заключению эксперта указанный отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку при определении рыночной стоимости оценщик ошибочно принял корректирующий коэффициент на различие в местоположении, а также неверно определилместоположение объекта экспертизы в производственной зоне в то время как объект оценки расположен вдоль красной линии и окружении жилой и коммерческой застройки в пределах бальнеологического курорта местного значения "адрес" края.

Кроме того, при определении рыночной стоимости оценщик произвел выборку объектов-аналогов с использованием сайта httрs://100realt.ru, при этом у данных объектов не представляется возможным определить актуальность информации на дату определения рыночной стоимости ввиду отсутствия даты публикаций.

Полученный результат не является объективным и не отражает рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, вышеописанные действия оценщика приводят к искажению итогового результата оценки.

Само по себе то обстоятельство, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 28 868 000 руб. - сопоставима с установленной решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N архивной кадастровой стоимостью по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 28 236 000 руб, не опровергает вышеуказанные выводы эксперта.

Мнение административного истца о том, что уровень рыночных цен на земельные участка в "адрес" по состоянию на 2022 год примерно равен уровню цен по состоянию на 2020 год, объективно не подтверждено и, напротив, в отчете оценщика имеется указание о том, что в 2021 году по данным Ростата экономика в целом скомпенсировала падение уровня пандемийного 2020 года, российский рынок недвижимости динамично развивается, растут спрос и объемы сделок.

В заключении судебной оценочной экспертизы эксперт ФИО6, проанализировав социально-экономическое развитие "адрес" в 2021 году, указал, что в экономике края в 2021 году отмечались достаточно высокие темпы роста основных макропоказателей, в частности, оборот розничной торговли увеличен на 10, 6% по сравнению с уровнем 2020 года, прирост объема платных услуг составил 19, 6% к 2020 году, практически восстановился туристский комплекс (в 2021 году "адрес" посетило на 40% больше туристов, чем в 2020 году), оборот объектов общественного питания возрос на 8, 9%, возросли объемы строительства жилых и нежилых зданий, автомобильных дорог и инженерных коммуникаций.

При таких обстоятельствах представленный административным истцом отчет об оценке не может быть положен в основу решения суда о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости земельного участка.

Как видно из исследовательской части заключения эксперта ФИО6, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от проведения оценки земельного участка в рамках затратного и (или) доходного подходов обоснован экспертом.

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, эксперт учел разрешенное использование объекта оценки - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания и его местоположение в границах курорта местного значения, в связи с чем объект оценки отнесен к сегменту рынка земельных участков коммерческого использования.

Объекты-аналоги отобраны экспертом исходя из их сопоставимости с объектом оценки по виду разрешенного использования, категории земельного участка и его местоположению.

Процедура отбора аналогов приведена в таблице 7 экспертного заключения.

В качестве аналогов экспертом отобрано три земельных участка, каждый из которых расположен в "адрес", предназначен для размещения коммерческих объектов, находится в зоне высокой транспортной доступности с выходом на красную линию при наличии сопоставимых коммуникаций и подъездных путей, то есть сопоставим с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Экспертом проведены корректировки на торг (-10, 1% - среднее значение из расширенного интервала значения скидки на торг согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 под ред. ФИО7), а также на площадь (с учетом площади аналогов 1 400 кв.м, 600 кв.м и 350 кв.м при площади объекта оценки - 16 209 кв.м).

Доводы апелляционных жалоб о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по критерию площади в данном случае сами по себе не свидетельствуют об искажении величины рыночной стоимости при том, что на рынке недвижимости до даты оценки в пределах "адрес" не предлагались земельные участки для размещения объектов торговли, общепита и оказания бытовых услуг площадью около 16 000 кв.м.

Размер корректировки на площадь принята экспертом в размере соответственно 0, 60; 0, 50 и 0, 45 на основании данных ассоциации СтатРиелт.

Относительно принятия коэффициента торможения равным 0, 21 (вместо подлежащего применению, по мнению департамента имущественных отношений края, коэффициента - 0, 18) эксперт ФИО6 указал, что при определении этого коэффициента он учел, что численность населения в городе Лабинске значительно ближе к диапазону от 0 до 50 тыс. человек, чем к диапазону от 50 до 400 тыс. человек, в связи с чем использование диапазона от 50 до 400 тыс. человек приведет в данном случае к искажению результатов оценки.

Кроме того, в отношении аналога N проведена повышающая корректировка (1, 30) по виду землепользования (краткосрочная аренда) и в отношении аналога N - повышающая корректировка (1, 09) на наличие улучшений.

Размер корректировок определен экспертом соответственно согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 под ред. ФИО7 и данным ассоциации Статриелт.

Доводы апелляционных жалоб о необоснованном проведении корректировки на наличие строения в пределах объекта-аналога N опровергнут имеющимся в составе заключения эксперта скрин-шотом объявления о продаже данного участка, в котором приведено фотоизображения непригодного для проживания дома.

Ссылки на то, что дата публикации относительно аналога N - ДД.ММ.ГГГГ, вопреки доводам жалоб, не позволяют сделать вывод об искажении результатов расчета рыночной стоимости при том, что согласно данным ассоциации развития рынка недвижимости Статриелт на ДД.ММ.ГГГГ типичный для рынка земельных участков и массивов срок экспозиции составляет до 11 месяцев.

В этой связи проведение корректировки на дату предложения, как обоснованно указал эксперт, не требуется.

Что касается доводов о необоснованном отказе от проведения корректировки по критерию наличия здания магазина в пределах аналога N, то они опровергнуты сведениями публичной кадастровой карты, в которых отсутствуют данные о расположении здания в пределах данного объекта.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован экспертом сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

Информация о каждом из трех объектов-аналогов имеется в составе экспертного заключения.

Эксперт ФИО6 предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Процедура исследования ясна и понятна, сомнений в обоснованности выводов эксперта, несмотря на доводы апелляционных жалоб, при вышеописанных обстоятельствах проведения оценки у судебной коллегии не возникает.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, коллегия не усматривает.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 13, 61% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных положений доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений "адрес" об отсутствии выявленных нарушений процедуры проведения государственной кадастровой оценки, равно как и о возможном уменьшении поступлений в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления рыночной стоимости.

Решение суда в части выводов о взыскании оплаты за производство судебной экспертизы не противоречит закону с учетом установленного решением суда допустимого расхождения между оспариваемой кадастровой стоимостью и величиной рыночной стоимости исходя из правовых подходов, сформулированных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N-П.

Таким образом, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб представителя административного истца и департамента имущественных отношений "адрес" и полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ФИО1-о. и департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи