Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 г. по делу N 66а-370/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ООО "Корпорация развития "Юг-Инвест" к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений "адрес" и администрации муниципального образования "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО8, возражения против доводов апелляционных жалоб ООО "Корпорация развития "Юг-Инвест" - ФИО9, полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Корпорация развития "Юг-Инвест" обратилось ДД.ММ.ГГГГ в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что Обществу принадлежат следующие объекты:

- здание с кадастровым номером N площадью 1502, 7 кв.м, назначение - административное, наименование - нежилое административное здание УЭА, количество этажей - 4, 1982 года постройки, местоположение: "адрес", "адрес", "адрес" - на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ;

- земельный участок с кадастровым номером N площадью 18260 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для посадки вертолетов, местоположение: "адрес" - на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федеральным агентством воздушного транспорта и ООО "Корпорация развития "Юг-Инвест" на срок 10 лет, зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ.

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе нежилого здания с кадастровым номером N в размере 57 462 691, 52 руб.

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе земельного участка с кадастровым номером N в размере 178 259 963, 2 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН соответственно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению соответственно с ДД.ММ.ГГГГ и с ДД.ММ.ГГГГ, по основанию установления рыночной стоимости объекта не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость нежилого здания существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N.03, выполненному оценщиком ООО "Центр Оценки и Экспертизы" ФИО4, составляет на ДД.ММ.ГГГГ 22 431 500 руб.

Также административный истец указывал, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ N.01, выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО4, составляет на ДД.ММ.ГГГГ 62 305 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушено право в сфере налогообложения (применительно к кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N), а также право на определение арендной платы в экономически обоснованном размере (применительно к кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N), административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объектов равной их рыночной стоимости, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленными отчетами об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация "адрес", администрация муниципального образования "адрес", Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация), ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство представителя административного истца удовлетворено: по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО "Р-Групп" ФИО5; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ N РГ- N, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 47 898 100 руб, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 148 801 000 руб.

В ходе дальнейшего производства по делу представителем административного истца подано заявление об уточнении административных исковых требований, в котором поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости объектов исходя из заключения судебной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ (с учетом определения от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки) уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость равной рыночной стоимости в отношении следующих объектов: нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 47 898 100 руб, земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 148 801 000 руб.; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости объектов постановлено считать ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью нежилого здания с кадастровым номером N повлечет за собой уменьшение поступлений в бюджет.

Полагает, что при проведении судебной оценочной экспертизы были допущены отступления от требований законодательства об оценочной деятельности при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером N, что выразилось в том, что эксперт ФИО5 необоснованно отказался от проведения оценки затратным подходом, а в рамках сравнительного подхода применил понижающую корректировку для аналогов N N, 2 по критерию расположения относительно красной линии в условиях сопоставимости данных объектов и объекта оценки по данному ценообразующему фактору и определилзначение стоимости, приходящейся на земельный участок в составе единого объекта недвижимости, в размере 35, 5% согласно Справочнику рыночных корректировок под ред. ФИО6 при наличии в Справочнике оценщика недвижимости-2020 под ред. ФИО7 аналогичного показателя в меньшем размере (от 17% до 23%), что повлекло за собой искажение итогового результата оценки рыночной стоимости здания с кадастровым номером N

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования "адрес" просит решение отменить в части установления кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 47 898 100 руб, ссылаясь на то, что заключение эксперта не в полной мере отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, в части проведенных экспертом корректировок, понижающих рыночную стоимость данного объекта.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, административные ответчики и заинтересованные лица представителей для участия в судебном заседании не направили, ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Федеральное агентство воздушного транспорта подало письменное ходатайство о рассмотрении дела в апелляционном порядке в отсутствие представителя.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" исходя из части 1 статьи 295, части 1 статьи 313 и положений статей 309, 316 КАС РФ суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебных актов по апелляционным (частным) жалобам и представлениям, а не полное повторное рассмотрение административного дела по правилам суда первой инстанции.

В апелляционных жалобах департамента имущественных отношений Краснодарского края и, тем более, администрации муниципального образования "адрес" (которая не имеет никакого отношения к исчислению и взиманию арендной платы в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером N) не изложено никакой правовой позиции относительно решения суда в части установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:3035, о котором в соответствующих апелляционных жалобах отсутствует какое-либо упоминание.

Таким образом, из содержания апелляционных жалоб следует, что решение суда первой инстанции обжаловано только в части пересмотра кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N по основанию установления его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

По сведениям ЕГРН ООО " "данные изъяты"" является с 2014 года собственником нежилого здания с кадастровым номером N, которое, как указывает Общество, включено в Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 и 2023 годы.

Оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, установленная приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N в размере 57 462 691, 52 руб. подлежала применению с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, то есть в течение налоговых периодов 2022 и 2023 г.г.

В последующем приказом департамента имущественных отношений края от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории "адрес"" установлена кадастровая стоимость, помимо иных объектов, нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 66 735 875, 51 руб.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Принимая во внимание, что настоящее административное исковое заявление было подано ООО " "данные изъяты"" в 2023 году, право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости здания, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не утрачено административным истцом.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером N исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Как следует из исследовательской части заключения эксперта ФИО5, при проведении расчета рыночной стоимости он отказался от проведения оценки затратным подходом, указав, что в данном случае оценка по результатам затратного подхода может не отражать реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как этот подход не позволяет учесть ряд сложившихся на рынке недвижимости факторов, а именно: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития рынка, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуру.

Учитывая, что экспертом приведено обоснование отказа от проведения оценки в рамках затратного подхода и, кроме того, на рынке недвижимости до даты оценки имелось достаточное количество предложений объектов коммерческого назначения в пределах "адрес", позволяющих провести оценку в рамках сравнительного подхода, доводы апелляционных жалоб о нарушении пункта 2 ФСО V являются ошибочными.

При проведении оценки методом сравнения продаж в качестве объектов-аналогов экспертом отобрано три здания коммерческого назначения в пределах "адрес", предложенных к продаже до ДД.ММ.ГГГГ.

Экспертом проведены понижающие корректировки на торг (- 10% - нижнее значение из диапазона скидок на торг согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 под ред. ФИО7), на площадь (для аналогов N N, 2, 3 соответственно - 14%. - 11% и - 5% согласно этому же источнику), на долю земельного участка в составе единого объекта недвижимости (-35, 5% - среднее значение интервала согласно Сборнику рыночных корректировок и данных по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (для даты оценки недвижимости в пределах первого полугодия 2021 года). Сегмент: Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства. Территория: "адрес". Под ред. ФИО6), на расположение относительно красной линии (для аналогов N N, 2 - 19% согласно Справочнику оценщика недвижимости -2020 под ред. ФИО7).

Доводы о том, что применение понижающей корректировки на расположение относительно красной линии не обосновано с учетом представленных экспертом фотоизображений аналогов N N, 2 относительно дороги по данным карт Яндекс и публичной кадастровой карты.

Проведение корректировки на долю стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости в размере 35, 5% обусловлено, как указал эксперт ФИО5, высокой покупательской способностью и активностью рынка недвижимости в пределах "адрес" в то время как Справочник оценщика недвижимости - 2020 под ред. ФИО7 содержит усредненные показатели по городам России.

Отказ от проведения иных корректировок мотивирован экспертом сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

В составе экспертного заключения имеются скрин-шоты объявлений о продаже объектов-аналогов, а также соответствующих источников для обоснования размера корректировок.

Эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, коллегия не усматривает.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 15% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, по настоящему делу выводы эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не опровергнуты, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены доказательства, подтверждающие иную рыночную стоимость названного нежилого здания.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных положений доводы апелляционных жалоб департамента имущественных отношений "адрес" и администрации муниципального образования о возможном уменьшении поступлений в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N по основанию установления рыночной стоимости.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и полагает решение суда первой инстанции в части установления кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 23:43:0422002:2009 равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежащим оставлению без изменения.

Это же решение суда в части пересмотра актуальной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:3035, установленной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не обжаловано.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений "адрес" и администрации муниципального образования "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи