Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 марта 2024 г. по делу N 66а-496/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Колпаковой А.В, Шмидт Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных отношений "адрес", Управлению Росреестра по "адрес", ГБУ "адрес" "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений "адрес" на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в "адрес"вой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ему принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером N площадью 4956 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, местоположение: "адрес".

Приказом департамента имущественных отношений "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории "адрес" по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в том числе указанного земельного участка в размере 15 603 569, 52 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и не пересматривались.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненному оценщиком ООО " "данные изъяты", составляет на ту же дату 9 078 996 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости земельного участка нарушено право административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация "адрес" и ППК "Роскадастр" в лице филиала по "адрес".

Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления, соответствует ли указанный отчет об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и если не соответствует - какова рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; проведение экспертизы поручено сотруднику ООО "Агенство оценки, экспертизы и консалтинга" ФИО5; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценки составляет 13 039 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ представителем административного истца подано заявление об уточнении административных исковых требований, в котором поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 039 000 руб.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Определением судьи "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле, помимо вышеназванных лиц, привлечена в качестве заинтересованного лица администрация Лабинского городского поселения.

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 039 000 руб.

Этим же решением определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости - ДД.ММ.ГГГГ.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений "адрес" просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установленное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка в размере 16, 44% окажет негативное влияние на наполняемость бюджета муниципального образования.

Указывает, что оспариваемая кадастровая стоимость определена в установленном порядке, вследствие чего не может нарушать права и законные интересы арендатора земельного участка.

Полагает, что в силу пункта 2 распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости подлежит проведению государственной судебно-экспертной организацией.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, ходатайство об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно выписке из ЕГРН и договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между управлением имущественных отношений администрации "адрес" и ФИО1, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, предоставленного для производственно-хозяйственной деятельности на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ изменено целевое назначение земельного участка с "для производственно-хозяйственной деятельности" на "для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания".

С ДД.ММ.ГГГГ полномочия арендодателя по указанному договору переданы администрации Лабинского городского поселения "адрес".

По условиям заключенного между администрацией Лабинского городского поселения и ФИО1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и согласно бюджетному законодательству отчисляется по нормативу 50% в бюджет "адрес" и 50% - в бюджет Лабинского городского поселения.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по "адрес", сведения об оспариваемой кадастровой стоимости установлены по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, подлежат применению с ДД.ММ.ГГГГ и являются актуальными.

Решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на территории Краснодарского края не принято.

На основании части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом изложенного арендатор земельного участка ФИО1, подавший в суд в 2023 году административное исковое заявление об оспаривании актуальной кадастровой стоимости, подлежащей применению с ДД.ММ.ГГГГ, обладает законным правом требовать в судебном порядке пересмотра кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Удовлетворяя уточненные требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ.

Выводы эксперта о несоответствии представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не ставят под сомнение лица, участвующие в деле, в том числе административный истец, который, согласившись с такими выводами, заявленные требования уточнил и просил определить величину рыночной стоимости исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

Как следует из исследовательской части заключения эксперта ФИО5, рыночная стоимость определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от проведения оценки земельного участка в рамках затратного и доходного подходов обоснован экспертом.

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, эксперт учел разрешенное использование объекта оценки - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в связи с чем объект оценки отнесен к сегменту рынка земельных участков коммерческого использования.

Объекты-аналоги отобраны экспертом исходя из их сопоставимости с объектом оценки по виду разрешенного использования, категории земельного участка и его местоположению.

Процедура отбора аналогов приведена в таблице 5 экспертного заключения.

В качестве аналогов экспертом отобрано четыре земельных участка, каждый из которых расположен в "адрес", предназначен для размещения коммерческих объектов, пригоден для строительства и использования по назначению, предложен к реализации в период с мая по ноябрь 2021 года, то есть в пределах срока экспозиции земель коммерческого назначения и до даты оценки (то есть до ДД.ММ.ГГГГ).

Экспертом проведены корректировки на торг (в отношении всех аналогов), на масштаб (в отношении всех аналогов), состав инженерных коммуникаций (в отношении аналогов N N, 4), наличие строений и сооружений под снос (в отношении аналога N), благоустройство и дорожную инфраструктуру (в отношении аналогов N N, 4).

Коэффициент корректировок принят в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2022 под ред. ФИО6 и данными Ассоциации СтатРиелт.

Проведение корректировок и выбор коэффициентов корректировок достаточно подробно приведен в исследовательской части заключения.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован экспертом сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

Информация о каждом из четырех объектов-аналогов имеется в составе экспертного заключения.

Эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

Лица, участвующие в деле, не указывают на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта.

Процедура исследования ясна и понятна, сомнений в обоснованности выводов эксперта при вышеописанных обстоятельствах проведения оценки у судебной коллегии не возникает.

Таким образом, оснований, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы, коллегия не усматривает.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет 16, 44% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании пункта 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

При этом в силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Обращаясь к анализу правоотношений по поводу кадастровой оценки объектов недвижимости, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года N 15-П сформулировал ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из этого Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что как кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

С учетом приведенных положений доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений "адрес" об отсутствии выявленных нарушений процедуры проведения государственной кадастровой оценки, равно как и о возможном уменьшении поступлений в бюджет сами по себе не свидетельствуют об отсутствии у административного истца законного права на пересмотр кадастровой стоимости объекта по основанию установления рыночной стоимости.

Приведенный в апелляционной жалобе довод о наличии оснований для назначения судебной оценочной экспертизы в силу пункта 2 распоряжения Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N-р исключительно государственной судебно-экспертной организации основан на неправильном толковании департаментом имущественных отношений края положений названного распоряжения Правительства РФ, которое, как установлено вступившим в законную силу решением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N АКПИ22-93, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы департамента имущественных отношений "адрес" и полагает решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений "адрес" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий

Судьи