Решение Московского городского суда от 13 февраля 2024 г. по делу N 3а-0990/2024

Московский городской суд в составе судьи Казакова М.Ю., при секретаре Футерко И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-990/2024 по административному исковому заявлению адрес, информация, технология" об оспаривании кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Финансы, информация, технология" (далее - адрес) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением к ГБУ "Центр имущественных платежей", в котором просит изменить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002003:53, расположенного по адресу: г. Москва, 1-й Хвостов пер, вл. 11А, в связи с использованием недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости. Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере 117 216 502 рублей.

В обоснование своих требований административный истец указывает, что земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002003:53 предоставлен ему в пользование на условиях аренды для "эксплуатации административного здания и благоустройства территории". Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 3 ноября 2022 года N 64489 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве" по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 313 589 494, 17 рублей. При проведении государственной кадастровой оценке земельный участок оценен по 8 группе УПКС "земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий". Вместе с тем, по мнению административного истца, вид разрешенного использования земельного участка - "эксплуатация административного здания и благоустройства территории (6.1)" не предполагает размещения на нем офисных зданий делового и коммерческого назначения. Таким образом, истец полагает, что при проведении государственной кадастровой оценки земельного участка были использованы недостоверные сведения о виде его разрешенного использования, поскольку установленный в отношении земельного участка вид разрешенного использования, с учетом его фактического использования, соответствует 10 группе "земельные участки, предназначенные для размещения объектов социальной инфраструктуры", подгруппе 10.1 "земельные участки, предназначенные для размещения объектов здравоохранения, культуры и искусства, физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения, культовых объектов, объектов бытового обслуживания (парикмахерские, бани, химчистки, похоронное бюро), объектов образования и науки, за исключением объектов охраны природных территорий (основная территория)". Решением ГБУ "Центр имущественных платежей" от 19 сентября 2023 года N 444/23 адрес отказано в пересчете кадастровой стоимости земельного участка.

В настоящем судебном заседании представители административного истца, заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей" в настоящем судебном заседании требования считал не обоснованными, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы полагал, что оспариваемая кадастровая стоимость не подлежит пересчету, в удовлетворении требований административного истца просил отказать.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Москве, ППК "Роскадастр" в судебное заседание не явились о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав объяснения представителей административного истца, представителей административных ответчиков ГБУ "Центр имущественных платежей" и Департамента городского имущества города Москвы, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Вопросы производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулированы главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 13 статьи 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237 "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) предусмотрено, что при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1) неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории);

2) использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Пунктами 23, 24 статьи 21 названного закона установлено, что решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении технической и (или) методологической ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде и в случае принятия судом решения о признании решения об отказе в исправлении ошибок незаконным, бюджетное учреждение обеспечивает исправление таких ошибок в порядке, предусмотренном данной статьей.

Судом установлено, что адрес является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002003:53, общей площадью 2 649 кв. метров, расположенный по адресу: город Москва, 1-й Хвостов пер, вл. 11А.

Указанный земельный участок предоставлен административному истцу в пользование для целей эксплуатации административного здания и благоустройства территории.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 03.11.2022 N 64489 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Москвы, по состоянию на 1 января 2022 г, которые подлежат применению с 1 января 2023 года.

Согласно названному распоряжению кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года установлена для земельного участка в размере 313 589 494, 17 рублей.

Также из материалов дела следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года рассчитана исходя из отнесения его к сегменту рынка "Предпринимательство", в составе группы 6 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий", подгруппы 6.1 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (основная территория)". Расчёт осуществлялся сравнительным подходом, с применением метода статистического (регрессивного) моделирования с использованием типового (эталонного) земельного участка.

16 августа 2023 года административный истец обратился в ГБУ "Центр имущественных платежей" с заявлением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением ГБУ "Центр имущественных платежей" от 13 сентября 2023 года N 444/23 в перерасчете кадастровой стоимости отказано.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки в рамках Федерального закона N 237-ФЗ приказом Росреестра 4 августа 2021 года N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" введены в действие соответствующие Методические указания, (далее - Методические указания) определяющие правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

В случае подтверждения информации о фактическом использовании объекта недвижимости, соответствующем виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении такого объекта недвижимости и содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на дату проведения государственной кадастровой оценки, на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, форма которой устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с частью 4 статьи 12 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей Указаний в качестве вида использования принимается такое фактическое использование объекта недвижимости. В остальных случаях в качестве вида использования учитываются вид (виды) разрешенного использования, назначение или наименование объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (абз. 1, 5, 6 пункта 2 Методических указаний).

При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 49 Указаний. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке (совокупность методов (последовательность процедур, позволяющая на основе существенной (оказывающей влияние на величину кадастровой стоимости) для данного метода информации определить стоимость объекта недвижимости в рамках одного из подходов к оценке), объединенных общей методологией): затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован. Применение методов массовой оценки для целей Указаний предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости. При проведении массовой оценки используются сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке (абз. 1-3 пункта 3 Методический указаний).

При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости бюджетное учреждение исходит из того, что использование такого объекта недвижимости в соответствии с его разрешенным использованием и назначением или наименованием может быть продолжено без нарушения требований земельного законодательства и законодательства в сфере градостроительной деятельности. Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (пункт 8 Методический указаний).

адрес характеризуется его целевым назначением (принадлежностью земельного участка к определенной категории земель) и (или) разрешенным использованием, а также видом осуществляемой на нем деятельности (пункт 10 Методических указаний).

Пунктом 12 Методических указаний предусмотрено, что при определении кадастровой стоимости земельного участка бюджетным учреждением должны учитываться:

обеспеченность (наличие либо отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктурой (наличие инженерного и транспортного обеспечения до границ земельного участка), социальной инфраструктурой;

характеристики окружающей территории земельного участка;

существующий рельеф земельного участка (при наличии информации о влиянии на стоимость).

При определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются:

улучшения земельного участка, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет;

степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка), искусственные покрытия, малые архитектурные формы, за исключением сложившегося на дату определения кадастровой стоимости рельефа);

озеленение, за исключением естественных и искусственно созданных насаждений при оценке земельных участков сегментов "Сельскохозяйственное использование", "Использование лесов", указанных в главе X Указаний.

адрес для целей Указаний считается обеспеченным инженерной инфраструктурой в объеме подведенных к границе земельного участка инженерных коммуникаций при возможности их использования.

Наличие магистральных инженерных коммуникаций, в том числе линий электропередач, магистральных трубопроводов, коллекторов, расположенных в границах земельного участка или вблизи его границ, не дает основания считать земельный участок инженерно обеспеченным.

Для целей Указаний земельный участок считается обеспеченным подъездными путями в случае, если к какой-либо из его границ подходят подъездные пути, предоставляя возможность въезда на этот земельный участок.

При этом необходимо учитывать в том числе вид подъездных путей (например, автомобильная дорога, железная дорога), классы автомобильных дорог (федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, частная автомобильная дорога), категории железных дорог (например, скоростные, пассажирские, особогрузонапряженные).

Таким образом, Методические указания, наряду с таким ценообразующим фактором, как вид разрешенного использования земельного участка, предусматривают необходимым при определении кадастровой стоимости земельного участка основываться и на том, какое использование из перечня предусмотренных законодательством является наиболее эффективным (что приводит к максимизации его стоимости), то есть Методические указания предусматривают механизмы определения кадастровой стоимости как для случаев, когда земельный участок используется в соответствии с видами разрешенного использования, указанными в ЕГРН, так и для случаев, когда земельный участок используется не по назначению либо не используется.

При этом, согласно пункту 55 Методических указаний для целей определения кадастровой стоимости объекты недвижимости, подлежащие оценке, объединяются в группы (подгруппы) на основе сегментации объектов недвижимости.

В силу пункта 56.2 Методических указаний, для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением N 1 к Методическим указаниям, в том числе сегмент 4 "Предпринимательство", предусматривающий возможность использования объекта недвижимости в целях размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг (код 04:010).

Из материалов дела следует, что в отношении спорного земельного участка установлена категория: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - "эксплуатация административного здания и благоустройство территории (6.1)".

Именно такой вид разрешенного использования указан в выписке из ЕГРН в отношении спорного земельного участка и на дату проведения кадастровой оценки - 1 января 2022 года правообладателем изменен не был.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 1 января 2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

Одним из принципов ведения ЕГРН является достоверность содержащихся в нем сведений (часть 1 статьи 7 Федерального закона N 218-ФЗ).

Сведения о категории и разрешенном использовании земельного участка указываются в документах на землю, содержатся в ЕГРН и приводятся в выдаваемой выписке из ЕГРН (пункты 3, 4 части 5 статьи 8, часть 1 статьи 21, часть 6 статьи 62 Федерального закона N 218-ФЗ).

Вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления конкретных видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 ГрК РФ, подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Информацию о виде разрешенного использования объекта оценки при проведении государственной кадастровой оценки, в случае если заинтересованным лицом не подавалась в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости, бюджетное учреждение получает из ЕГРН (пункт 2 Методических указаний).

Объекты сегмента "Предпринимательство" представляют собой земельные участки, в том числе, под административными зданиями (за исключением административно-производственных, административно-бытовых и иных административных зданий, относящихся к производственной сфере деятельности).

Таким образом, при определении оспариваемой кадастровой стоимости, земельный участок справедливо оценен в составе группы 6 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий", подгруппы 6.1 адрес, предназначенные для размещения административных и офисных зданий (основная территория)".

Никаких достоверных сведений, свидетельствующих о необходимости отнесения спорного земельного участка к 10 оценочной группе, административным истцом не представлено.

То обстоятельство, что спорный земельный участок оценивался при предыдущем туре государственной кадастровой оценке (далее - ГКО) по состоянию на 1 января 2018 года в составе 10 оценочной группы правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку, во-первых данная оценка проводилась на иную дату, во-вторых в предыдущем туре ГКО административным истцом подавались замечания к проекту отчета об оценке, которые были учтены. В оспариваемом туре ГКО таких замечаний административным истцом не подавалось.

Также решение Московского городского суда от 13 февраля 2019 года по делу N 3а-46/2019 не может иметь правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку данным судебным постановлением установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка на иную дату - 1 января 2016 года.

Обосновывая свою правовую позицию, административный истец ссылается на акты Госинспекции по недвижимости от 2 февраля 2018 года N 9013500/ОФИ, от 10 сентября 2021 года N 91219359/ОФИ, в соответствии с которым, расположенный на спорном земельном участке объект капитального строительства, фактически не используется для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Вместе с тем, акт от 2 февраля 2018 года N 9013500/ОФИ составлен до государственной кадастровой оценке, результаты которой оспариваются административным истцом по настоящему делу, в связи с чем сведения данного акта не подтверждают фактическое использование объекта капитального строительства в юридически значимый период. Из акта от 10 сентября 2021 года N 91219359/ОФИ следует, что 3, 55% общей площади здания фактически используется для размещения офисов, что подтверждает правильность отнесения спорного земельного участка к 6 оценочной группе.

Кроме того, суд учитывает, что указанные акты составлены для целей налогообложения, выводы, содержащиеся в них о неиспользовании здания для размещения офисов, сделаны с учетом, установленного статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации 20% критерия.

То обстоятельство, что расположенный на спорном земельном участке объект капитального строительства при ГКО оценен в составе 10 оценочной группы не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку в соответствии с пунктом 12 Методических указаний при определении кадастровой стоимости земельного участка не учитываются его улучшения, которые поставлены на кадастровый учет и (или) бухгалтерский учет.

При этом отсутствуют сведения о том, что имело место подтверждение информации о фактическом использовании объекта недвижимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости.

Решение Московского городского суда от 11 июля 2017 года по делу N3а-861/2017, на которое также в обоснование заявленных требований ссылается административный истец, не может повлиять на принимаемое судом настоящее решения, поскольку то обстоятельство, что объект капитального строительства, расположенный на спорном земельном участке не в полной мере эксплуатируется для целей статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации правового значения для целей кадастровой оценки не имеет, так как кадастровая оценка осуществляется на основе того из определенных для объекта вида разрешенного использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что отвечает позиции Конституционного Суда РФ в Определении от 14 декабря 2021 года N 2645-О о том, что имущественные налоги основываются на потенциальной доходности конкретного вида недвижимого имущества исходя из юридически допускаемой возможности наиболее рационального его использования в условиях обычной деловой обстановки.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что действующее правовое регулирование не означает, что государственная кадастровая оценка земель лишена экономических оснований и не связана с рыночной стоимостью земельных участков; такая оценка, среди прочего, учитывает местоположение объекта, его удаленность от рекреационных, инфраструктурных объектов; преимущество же применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой (Постановление от 15 февраля 2019 года N 10-П; Определение от 3 июля 2014 года N 1555-О).

Соответственно, при определении кадастровой стоимости земельного участка методом массовой оценки в силу объективных причин невозможен учет всех индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, его потребительских качеств и экономической привлекательности; такой учет осуществляется при определении рыночной стоимости земельного участка. Учитывая изложенное, в рамках действующего правового регулирования предусмотрены разные правовые механизмы для оспаривания государственной кадастровой оценки земельного участка и пересмотра кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в удовлетворении административного искового заявления адрес следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления адрес, информация, технология" отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда М.Ю. Казаков

Решение изготовлено в окончательной форме 28 февраля 2024 года.