Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 февраля 2024 г. по делу N 66а-380/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Веретенниковой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-5/2023 (61OS0000-01-2022-000252-73) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РБК" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 30 ноября 2023 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "РБК" Можинского А.С, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "РБК" (далее по тексту ООО "РБК", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 19661 +/- 49 кв.м, из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения станции технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: "адрес", земельный участок 275 а, в размере рыночной стоимости 74085000 руб, по состоянию на 1 января 2014 г.

В обоснование требований указано, что Общество считает завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 147 036 754, 6 рублей, так как его рыночная стоимость гораздо ниже, что подтверждается отчетом об оценке от 27 декабря 2021 г. N 44/21.

В ходе рассмотрения дела административный истец требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г. N от 17 мая 2023 г.

Решением Ростовского областного суда от 30 ноября 2023 г. обществу с ограниченной ответственностью "РБК" восстановлен срок для обращения в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2014 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 19 661 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", земельный участок 275 а, подлежащая применению до 31 декабря 2022 г, равной рыночной по состоянию на 1 января 2014 г, в размере 86 056 197 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 19 января

2022 г.

Судебные расходы в полном объеме возложены на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью "РБК" в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу перечислена с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" оплата за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 руб.

Взыскано с общества с ограниченной ответственностью "РБК" в пользу общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Золотая цифра" оплата за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 42 937, 2 руб.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение суда отменить в части удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца в полном объеме.

По мнению апеллянта, истцом не соблюден установленный законом досудебный порядок рассмотрения спора, что в силу положений статей 129, 196 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является основанием для возврата искового заявления либо оставления без рассмотрения.

Не соглашаясь с выводом суда о принятии в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость рассматриваемого земельного участка, заключения судебного эксперта Г. N от 17 мая 2023 г, подготовленного в рамках рассмотрения административного дела N 3а-52/2023 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее по тексту Комиссия), явившегося предметом оценки суда и положенного в основу вступившего в законную силу судебного акта по указанному делу, автор жалобы указывает, что предметом спора по делу N 3а-52/2023 не являлось установление рыночной стоимости земельного участка, при рассмотрении данного дела суд не давал оценку правильности установления рыночной стоимости земельного участка заключением судебного эксперта Г. N. Экспертное заключение исследовалось на предмет законности отчета об оценки, соответствие его требованиям законодательства.

При этом суд необоснованно отклонил заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Золотая цифра" Ж. N от 23 января 2023 г, указав, что величина рыночной стоимости, определенная этим экспертом находится за пределами границ интервала, в котором может находиться рыночная стоимость земельного участка, определенного экспертом Г, суд не привел правовые основания, на основании которых рыночная стоимость должна определяться с учетом допустимого диапазона, а также законодательное закрепление величины такого диапазона.

Считает, что необоснованно заниженная кадастровая стоимость земельного участка приведет к снижению доходной части муниципального бюджета. У суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований административного истца.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Можинский А.С. в удовлетворении апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения закреплены в статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ), согласно которым юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 19 661 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения станции технического обслуживания автомобилей, расположенного на "адрес", земельный участок 275 а в городе Ростов-на-Дону, на основании договора аренды от 3 сентября 2020 г. N, со сроком действия с 9 сентября 2020 г. по 25 августа 2023г. (л.д.10-15 том 1).

Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 9 сентября 2020 г. (л.д.126-130 том 1).

Расчетом к указанному договору аренды на основании постановления Правительства Ростовской области от 2 марта 2015 г. N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" и постановления администрации г. Ростова на-Дону от 9 июля 2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону" определен порядок расчета арендной платы исходя, в том числе, из установленной кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента индексации.

Кроме прочего следует отметить, что Общество является собственником объектов капитального строительства, расположенных в границах испрашиваемого земельного участка, что в силу положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обуславливает возникновение у административного истца исключительного права на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, выкупная стоимость которого определяется исходя из его кадастровой стоимости (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 6 апреля 2015 г. N 243 (с последующими изменениями и дополнениями)).

Предметом оспаривания в рамках рассмотрения настоящего административного дела является кадастровая стоимость земельного участка в размере 147 036 754, 60 руб, утвержденная по состоянию на 1 января 2014 г. постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области", сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2014 г.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. N П-7 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков" по состоянию на 1 января 2022 г. установлена новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 266 328000 руб, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 7 января 2023 г. и подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2023 г.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 147 036 754, 60 руб, определенная по состоянию на 1 января 2014 г, является архивной и результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, в связи с чем могут быть оспорены Обществом в установленном законом порядке.

В целях реализации права на оспаривание кадастровой стоимости Общество 19 января 2022 г, то есть до утверждения новой кадастровой стоимости (11 ноября 2022 г.), обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. равной рыночной стоимости в размере 74 085 000 руб.

Общество представило отчет об оценке от 27 декабря 2021 г. N, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квалитет. Оценочная компания" С, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 74 085 000 руб.

8 февраля 2022 г. Комиссией принято решение N об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. в размере 74 085 000 руб.

Решением Ростовского областного суда от 27 июня 2023 г, вступившим в законную силу 3 октября 2023 г. по административному делу N 3а-52/2023 по административному иску департамента имущественно - земельных отношений города Ростова-на-Дону вышеназванное решение Комиссии признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

Суд первой инстанции, установив юридически значимые обстоятельства и оценив их в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности, пришел к выводу, что при рассмотрении настоящего административного дела об оспаривании кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2014 г, подлежит применению Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Частью 7 статьи 24 Федерального закона 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу этого федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральный закон N 135-ФЗ регулировал вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона N 237-ФЗ (1 января 2017 г.) и в настоящее время применяется к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой и оспариванием ее результатов, если такая государственная кадастровая оценка начата до вступления в силу Федерального закона N 237-ФЗ (часть 6 статьи 24).

Порядок пересмотра кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2014 г. в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", урегулирован статьей 24.18 настоящего Федерального закона N 135-ФЗ.

Как следует из части 1 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Исходя из смысла вышеприведенных положений законодательства оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 г. по правилам Федерального закона N 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом.

Применительно к рассматриваемому административному делу судом первой инстанции верно установлено, что оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в Ростовской области до 1 января 2023 г. осуществлялось в соответствии с положениями Федерального закона N 135-ФЗ, и принимая во внимание то обстоятельство, что административный истец обратился в комиссию 19 января 2022 г, то есть до дня утверждения новой кадастровой стоимости (11 ноября 2022 г.) и, в том числе, до даты (1 января 2023 г.) перехода Ростовской области к применению положений об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости по правилам статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. N 1186), то при рассмотрении настоящего спора об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 г. подлежат применению положения Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квалитет. Оценочная компания" С. отчет об оценке от 27 декабря 2021 г. N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 74 085 000 руб. (л.д. 41-91 том 1).

В целях установления рыночной стоимости земельного участка 16 ноября 2022 г. судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составила 86587 044 руб. (л.д. 69-147 том 2).

Определением Ростовского областного суда от 12 декабря 2022 г. в целях проверки возникших сомнений в обоснованности заключения эксперта и сведений о рыночной стоимости земельного участка, с учетом существенной разницы между рассчитанной экспертом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта, а также отличий между отобранными объектами-аналогами от объекта исследования (по площади, целевому использованию, обеспечению коммуникациями) назначена повторная судебная экспертиза, которая поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Золотая цифра" Ж. (л.д. 210 том 2).

В соответствии с заключением N от 23 января 2023 г. данного экспертного учреждения рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составила 104 852 000 руб.

Суд первой инстанции не согласился с выводами первоначальной и повторной судебных оценочных экспертиз и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N от 17 мая 2023 г, выполненной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г, назначенной в рамках рассмотрения административного дела N 3а-52/2023 по административному делу по административному иску департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области.

Решением Ростовского областного суда от 27 июня 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 3 октября 2023 г, признано не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 8 февраля 2022 г. N об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", земельный участок 275 а, в соответствии с отчетом об оценке от 27 декабря 2021 г. N, составленным оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квалитет. Оценочная компания" С, в сумме 74 085 000 руб. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Из содержания заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г, положенных в основу вступившего в законную силу решения Ростовского областного суда от 27 июня 2023 г, следует, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляла 86 056 197 руб, при этом определены границы интервала от 72 085 000 руб. до 99 825 189 руб, в котором может находиться рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N.

Суд первой инстанции, признавая заключение эксперта Г. надлежащим доказательством, исходил из того, что данное заключение являлось предметом оценки суда и положено в основу вступившего в законную силу судебного акта по делу, с участием тех же лиц. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом на основании проведенного полного исследования с применением метода сравнения продаж, с учетом всех значимых характеристик объекта оценки, с применением необходимых корректировок и определением границ диапазона величины рыночной стоимости.

Заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Золотая цифра" Ж. N от 23 января 2023 г. не принято судом в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку величина рыночной стоимости, определенная этим экспертом находится за пределами границ интервала, в котором может находиться рыночная стоимость земельного участка, определенного экспертом Г. и который установлен в качестве юридически значимого обстоятельства вступившим в законную силу решением суда.

Ввиду несопоставимости отдельных объектов-аналогов, отобранных экспертом, с объектом оценки по площади, обеспеченности коммуникациями и целевому использованию заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Компания ВЕАКОН-АрсГор" Х. судом первой инстанции не принято и не положено в основу обжалуемого судебного акта.

Судебная коллегия находит данные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующими возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Из содержания заключения N N от 17 мая 2023 г, следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N II-V, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и федеральными стандартами оценки N 7, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет, а также сведениями собственного архива отчетов об оценке за период с 1 января 2012 г. по 1 января 2014 г.

Исследуемый земельный участок экспертом отнесен к сегменту рынка - коммерческого назначения (офисно-торговая застройка).

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков указанного сегмента, по результатам исследования эксперт отнес рассматриваемый земельный участок к неактивному рынку, так как рынок аналогичных земельных участков характеризуется низким уровнем торговой активности, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками в силу значительной площади.

Экспертом определена средняя цена продажи 1 кв.м - 5 857 руб, интервал значений стоимости земельных участков соответствующего назначения - от 2 113 руб./кв.м до 11 321 руб./кв.м. в отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации объектов бытового назначения, в том числе станций технического обслуживания, в "адрес".

Исследовав 9 объектов, расположенных в "адрес", экспертом было отобрано 3 объекта-аналога, находящихся в "адрес", предназначенных под коммерческое строительство, в том числе размещение автосервиса или автоцентра, то есть выбранные объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам.

Удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на условия рынка (скидка к ценам предложений и динамике сделок на рынке), местоположение, обеспеченность земельного участка инженерными сетями, площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г. N от 17 мая 2023 г.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке от 27 декабря 2021 г. N, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Квалитет. Оценочная компания" С, приведенным выше требованиям закона не отвечает, что отражено в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Г. N от 17 мая 2023 г, в связи с чем, не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

Доводы жалобы о несогласии с выводом суда о принятии в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость рассматриваемого земельного участка, заключения судебного эксперта Г. N от 17 мая 2023 г, положенного в основу вступившего в законную силу судебного акта по делу N 3а-52/2023, судебной коллегией не принимаются, поскольку экспертом подробно описан анализ рынка недвижимого имущества Ростовской области за оспариваемый период, процесс оценки объекта недвижимости, правильно определен сегмент рынка - для объектов коммерческой застройки, к которому относится спорный земельный участок, стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемых объектов с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. В связи с чем размер рыночной стоимости земельного участка сомнений в своей обоснованности у судебной коллегии не вызывает.

Ссылка апеллянта на то, что предметом спора по делу N 3а-52/2023 не являлось установление рыночной стоимости земельного участка, и суд не давал оценку размеру рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением судебного эксперта Г. N, правильность выводов суда первой инстанции по рассматриваемому административному делу не опровергает.

Не могут являться основанием для отмены принятого решения доводы жалобы об уменьшении поступления платежей в бюджет в результате пересмотра кадастровой стоимости, поскольку право на установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, установлено нормами части 1 статьи 245 КАС РФ и статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Иные доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ростовского областного суда от 30 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений города Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи