Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 марта 2024 г. по делу N 66а-385/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Катанаевой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2022-001355-42 (3а-244/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кайрос" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, с использованием системы видеоконференц-связи объяснения представителя административного истца ФИО9 возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснения эксперта ФИО10 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Кайрос" (далее - ООО "Кайрос", Общество) обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта капитального строительства с кадастровым номером N, нежилого здания, площадью 2 638, 1 кв. м, расположенного по адресу: "адрес"

Заявляя о нарушении своих прав как налогоплательщика значительным превышением кадастровой стоимости над рыночной оценкой объекта недвижимости, Общество просило установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости, равной 75 726 300 руб, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. оценщиком ФИО11

Решением Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 г. административные исковые требования удовлетворены; кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере рыночной стоимости, определенной по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, в сумме 81 093 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 23 декабря 2023 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование ссылается на отсутствие допустимых доказательств недостоверности результатов определения кадастровой стоимости, допущенные экспертом ФИО12 при определении рыночной стоимости объекта недвижимости нарушения требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 22-24 ФСО N 7, выразившиеся в неверном применении корректировок на выявленные отличия аналогов от объекта оценки по состоянию отделки, стоимости доли, приходящейся на земельный участок, физического износа оцениваемого объекта капитального строительства.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца ФИО13 представлены письменные возражения, поддержанные в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия по результатам опроса эксперта ФИО14 приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. в сумме 91 575 584, 33 руб. утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259.

Согласно ответу филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 16 февраля 2024 г. N 22-03072-К3/24, а также общедоступным сведениям Публичной кадастровой карты (pkk5.rosreestr.ru), данная кадастровая стоимость применялись для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2022 г. до 1 января 2024 г, в том числе, в отношении административного истца как плательщика имущественного налога в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в связи с включением здания в перечни объектов административно-делового и торгового назначения, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (отзыв департамента имущественных отношений Краснодарского края от 30 декабря 2023 г, л.д. 115-116 т. 1).

С учетом изложенного суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, могут быть оспорены в установленном главой 25 КАС РФ порядке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В таких обстоятельствах сам внесение на дату принятия обжалуемого решения в Единый государственный реестр недвижимости результатов проведения в 2023 г. очередной государственной кадастровой оценки в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов архивной кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на ее применение для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 75 726 300 руб. был представлен отчет N 559-П-2022, подготовленный 22 ноября 2022 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" ФИО15

При разрешении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, равной 81 093 000 руб, в соответствии с результатами повторной экспертизы, проведенной экспертом ФИО16 (общество с ограниченной ответственностью "Аспект"), оценка которым дана в обжалуемом решении со ссылкой на его соответствие заключения эксперта требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к спорному правоотношению.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Из положений ФСО N 7 (Оценка недвижимости), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, следует, что в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования (пункт 12).

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по указанным выше ценообразующим факторам (элементам сравнения), а выявленные различия корректируются (пункт 22).

Согласно пункту 21, подпунктам "в", "ж" пункта 23 ФСО N 7 анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием метода прямой капитализации выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Дав оценку заключению эксперта в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к верному выводу, что данное доказательств отвечает требованиям статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ, федеральных стандартов оценки, а также статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, а также письменных и устных пояснений эксперта ФИО17 представленных в суд апелляционной инстанции, по результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объекта оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в технической документации, Публичной кадастровой карте и общедоступных данных картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства, проанализировав местоположение, объемно-планировочные решения, текущее использование, условия рынка, эксперт отнес его к сегменту рынка коммерческой недвижимости, торгово-офисным и сходным типам объектов.

Выводы об использовании сравнительного подхода при проведении оценки, критерии выбора аналогов приведены в заключении и основаны на результатах анализа рынка коммерческой недвижимости, с учетом его объема и активности на дату оценки, предназначения объекта оценки.

Основания выборки в качестве аналогов выявленных в ходе исследования рынка объектов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по типу, физическому состоянию и локальному местоположению, приведены в таблице 7 (страницы 17-21 заключения).

Расчет примененных экспертом при определении рыночной стоимости здания сравнительным подходом корректировок соответствуют избранной методике. Их размер мотивирован с указанием факторов, влияющих на выбор их конкретного значения внутри расширенного интервала на основании рекомендаций, содержащихся в соответствующем объекту оценки сегменту рынка справочнике оценщика недвижимости.

С учетом целей оценки определение рыночной стоимости здания произведено без учета стоимости относящегося к нему земельного участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, применение в указанных целях корректирующих коэффициентов, основанных на результатах исследования рынка НКО "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" обусловлено их актуальностью на дату оценки, а размер корректировки (0, 32) учитывает плотность застройки в месте расположения объекта оценки.

Из положений подпункта "в" пункта 23 ФСО N 7 следует, что стоимость объектов недвижимости с использованием методов доходного подхода определяется на основе анализа рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

Данные обстоятельства, не смотря на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о заключенных на дату оценки договорах аренды здания, позволили эксперту рассчитать рыночную стоимость здания на основе имеющихся рыночных данных о стоимости аренды коммерческой (торгово-офисной) недвижимости в г. Краснодаре (таблица 8).

Сведения о состоянии отделки объектов оценки и аналогов основаны на общедоступной картографической информации, фотоизображениях объектов-аналогов. Расчет соответствующей корректировки произведен на основе рыночных данных НКО "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт" по состоянию на 1 января 2021 г.

По общедоступной информации об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, содержащейся в Фонде данных ГКО на интернет-портале Росреестра (rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/), стоимость определялась методом моделирования в рамках затратного подхода.

В этой связи использование экспертом затратного подхода с последующим согласованием его результатов с результатами применения сравнительного и доходного подходов, положениям пункта 2 ФСО V не противоречит.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов (пункт 24 ФСО V).

В полном соответствии с приведенными требованиями Федерального стандарта оценки, а также положений пунктов 32 и 33 ФСО V, с учетом ретроспективной даты оценки, даты ввода объекта оценки в эксплуатацию в качестве базовых значений стоимости строительства использовался Справочник укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест, 2020 г, с последующим введением поправки в соответствии с регионально-климатическими особенностями, а также с учетом накопленного на дату оценки физического износа, рассчитанного методом срока жизни, с разбивкой по конструктивным элементам, и приведением результата в соответствие с изменением цен на 1 января 2021 г.

Расчет износа основан на математической модели (таблица 13, страница 51 заключения) и является проверяемым.

При расчете затрат воспроизводства и затрат замещения могут учитываться затраты на привлечение финансирования на период строительства и прибыль предпринимателя (пункт 31 ФСО V).

При расчете прибыли предпринимателя (ожидаемой инвестором экономической эффективности капитальных вложений в строительство) эксперт использовал результаты исследования рынка НКО "Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт", актуальные на дату оценки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, выбор размера корректировки (0, 04) обоснован в заключении (страница 45) и соответствует оценочной группе (торговые здания), к которой был отнесен объект оценки при определении оспариваемой кадастровой стоимости в рамках ГКО 2021 г. (rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/).

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает, а составленное экспертом заключение не может расцениваться как недопустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Ссылки административного ответчика на допущенные экспертом нарушения голословны, основаны на неверном применении норм права и о недостоверности результатов оценки не свидетельствуют.

Фактических данных, указывающих на необходимость определения рыночной стоимости в ином размере, лицами, участвующими в деле, в частности административным ответчиком с учетом возложенного на него законом бремени доказывания (часть 5 статьи 247 КАС РФ), суду апелляционной инстанции представлено не было и судебной коллегией не установлено.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, в том числе по доводам, изложенным в жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет, а также заключение эксперта ФИО18 приведенным выше требованиям федеральных стандартов оценки не отвечают, в связи с чем, правомерно не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд установилрыночную стоимость объекта недвижимости на основании имеющихся в деле доказательств.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом, признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, но по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с заключением эксперта ФИО19 рыночная стоимость здания определена в результате согласования оценок, полученных тремя подходами.

При оценке степени расхождения имеющихся в деле оценок судебная коллегия, руководствуясь требованиями пункта 3 раздела I ФСО N V, исходит из того, что при использовании нескольких подходов и согласовании их результатов вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта значительно возрастает.

В этой связи суд при оценке имеющихся в деле доказательств, руководствуясь статьей 84 КАС РФ, правомерно отдал предпочтение результатам повторной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 61 КАС РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 Кодекса.

В случае, если эксперт в ходе проведения экспертизы не выполнил обязанности, предусмотренные статьей 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ, в частности, не обосновал ответы на поставленные перед ним вопросы, заключение может быть признано не отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 8 закона, то есть, недостоверным доказательством (статья 8).

В соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу, оценочная экспертиза может проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Руководствуясь приведенными положениями закона, определением суда от 17 января 2023 г. проведение первичной экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Краснодарский центр оценки недвижимости".

В соответствии с общедоступными данными сводного государственного реестра членов саморегулируемых организаций оценщиков (rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_sro_reestrs/), данная организация соответствует требованиям, предъявляемым статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности к субъектам оценочной деятельности, как и уровень квалификации состоящих в ее штате оценщиков, в том числе ФИО21 имеющего действующий квалификационный аттестат.

Установленные судом по настоящему делу нарушения экспертом законодательства об оценочной деятельности не могут служить основанием для признания заключения в целом недопустимым доказательством ввиду отсутствия у эксперта требуемой компетенции.

Таким образом, содержащиеся в определении о назначении повторной экспертизы выводы о признании заключения, подготовленного экспертом ФИО20 недопустимым доказательством (л.д. 273 т. 1), основаны на неверном применении статьи 61 КАС РФ.

Тем не менее, данные нарушения не повлекли принятия неправильного решения, не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения по основаниям, предусмотренным статьей 310 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 НК РФ кадастровая стоимость, измененная обжалуемым решением суда, будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В этой связи, резолютивную часть решения Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 г. следует дополнить указанием на период действия определенной судом архивной кадастровой стоимости в соответствии с абзацем втором пункта 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дополнить решение Краснодарского краевого суда от 21 ноября 2023 г. указанием на период действия определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N с 1 января 2022 г. до 1 января 2024 г.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 18 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи