Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 марта 2024 г. по делу N 66а-424/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Катанаевой А.С.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000711-50 (3а-803/2023) по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Агат" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционным жалобам представителя административного истца Зинченко Николая Викторовича и департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 4 декабря 2023 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, с использованием системы видеоконференц-связи объяснения представителя административного истца Зинченко Н.В, поддержавшего доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснения эксперта ФИО9 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

закрытое акционерное общество "Агат" (далее - ЗАО "Агат", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 601 кв. м, для эксплуатации административного здания, по адресу: "адрес" равной его рыночной стоимости в размере 37 504 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г.

В обоснование требований Обществом указывается на нарушение прав как налогоплательщика существенным превышением кадастровой стоимости земельного участка (71 828 930, 94 руб.) над рыночной стоимостью, определенной оценщиком ФИО10 в отчете N К-459/05 от 10 июля 2023 г.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 декабря 2023 г. заявленные требования удовлетворены; с учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости в сумме 67 925 374, 92 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 16 августа 2023 г.

С административного истца в пользу негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" взыскано 100 000 руб. в счет оплаты услуг эксперта.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца ФИО11 в апелляционной жалобе просит судебный акт отменить, ссылается на недостоверность положенных в основу решения суда результатов судебной оценочной экспертизы, допущенные при ее производстве многочисленных нарушениях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, выразившихся в неверной экспертной оценке представленного при обращении в суд отчета о рыночной стоимости земельного участка, нерепрезентативности выборки по результатам анализа рынка, использовании в качестве аналогов объектов, несопоставимых с оцениваемым земельным участком по виду разрешенного использования, обеспеченности инженерными коммуникациями, неверном расчете корректировки на дату предложения. Выражая несогласие с размером расходов по производству экспертизы, просит уменьшить их до средней стоимости аналогичных услуг в размере 40 000 руб, в подтверждение чего приводит коммерческие предложения экспертных учреждений, в том числе, государственных, полученные в ходе рассмотрения иных дел.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, также просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывает на то, что кадастровая стоимость земельного участка определена в полном соответствии с нормами действующего законодательства, на основании достоверных результатов государственной кадастровой оценки. Выражая несогласие с размером установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, заявитель жалобы указал на недостоверность положенного в обоснование выводов судом в обжалуемом решении заключения эксперта, допущенные экспертом нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Считает заключение эксперта недопустимым доказательством, полученным с нарушением статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, письменные и устные пояснения эксперта ФИО12 обсудив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 308 КАС РФ, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 указанного выше Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Оспариваемая административным истцом, являющимся собственником земельного участка с кадастровым номером N, кадастровая стоимость в размере 71 828 930, 94 руб. утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке применялась в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе, для исчисления земельного налога, с 1 января 2023 г. и согласно Публичной кадастровой карте (pkk5.rosreestr.ru) на дату принятия судом решения является актуальной.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет, выполненный 29 ноября 2022 г. оценщиком ФИО13 из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила 37 504 000 руб.

Исследовав отчет об оценке, в целях его проверки на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции, с учетом мнения представителя административного истца, назначил судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" ФИО14 от 23 октября 2023 г. N 190/10/23 результаты рыночной оценки земельного участка, содержащиеся в отчете, не могут быть признаны достоверными ввиду допущенных оценщиком нарушений федеральных стандартом оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила 67 925 374, 92 руб.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционных жалоб о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Из заключения эксперта следует, что, вопреки доводам жалоб, в полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся наиболее эффективное использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Примененная экспертом классификация земельных участков по категориям и видам разрешенного использования не противоречит избранной методике и основана на Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.

Отбор объектов-аналогов осуществлен в одном с объектом оценки населенном пункте, обоснован рыночными условиями и соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и признаны равнозначными по функциональному назначению.

При этом экспертом учитывался действующий в отношении территории расположения данных объектов градостроительный регламент.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям: дате предложения, физическим характеристикам (площадь, форма), передаваемым правам, функциональному назначению, локальному расположению (в пределах города и относительно красной линии), наличию инженерных сетей, благоустройство (наличие строений и сооружений на участке, подъездных путей). Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике и обоснован в заключении.

Ссылки в жалобе административного истца на необходимость учета наличия у продавца разрешения на строительство рыночными данными не подтверждена, не предусмотрена Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" и противоречит рекомендациям по определению основных ценообразующих факторов для земельных участков под коммерческую застройку, содержащимся в Справочнике оценщика недвижимости, под редакцией Лейфера Л.А. (таблица 9).

В соответствии с требованиями пункта 20 ФСО N 7, согласно которым в целях рыночной оценки земельный участок признается условно свободным от застройки, с учетом развитости инженерной инфраструктуры его местоположения экспертом не было допущено искажения ценообразующей информации при описании объекта экспертизы.

В подпункте 1 пункта 7 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, указано, что при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период.

Поскольку рыночных данных об изменении цены предложения о продаже аналогов в течение срока экспозиции экспертом не выявлено, она была скорректирована на дату оценки, исходя из уровня инфляции. Расчет корректировки произведен с использованием математической модели и является проверяемым (таблица 7).

Заключение содержит описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов, расчет коэффициента вариации приведен в таблице 12.

Полученный экспертом результат находится в определенном на основе анализа рынка диапазоне среднерыночной стоимости объектов аналогичного назначения (таблица 5), которая, в свою очередь, подтверждена данными независимых исследований об уровне цен на земельные участки в г. Краснодаре (//neagent.info/krasnodar/statistic/prodazha/).

При этом, судебная коллегия также принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Краснодарского краевого суда от 22 декабря 2021 г. N 3а-1354/2021 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. установлена в размере рыночной в сумме 67 912 000 руб, что, с учетом выводов эксперта об активности (поступательном росте) рынка земли в Краснодарском крае в последующий период, свидетельствует об объективности результатов оценки по настоящему делу.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством у суда не имелось (статья 61 КАС РФ).

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы по доводам, изложенным в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Ссылка административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд установилрыночную стоимость земельного участка на основании имеющихся в деле доказательств.

Представленный административным истцом отчет приведенным выше требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности к достоверности результатов оценки, не отвечает, в частности, в нарушение положений абзацев 6, 7 раздела II, пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, не учтен наиболее важный фактор стоимости земельных участков, применительно к соответствующему разрешенному использованию оцениваемого участка сегменту рынка, расположение относительно красной линии.

В таких обстоятельствах, с учетом степени существенности расхождения результатов оценки с рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем в ходе судебного разбирательства на основании заключения эксперта (45 %), согласно Правилам, утвержденным решением Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков (Национального объединения СРО оценщиков) от 14 июля 2022 г. (souzsoo.ru/f/ish_10043_rekomendacii_po_zavedomoi_nesushchestvenosti.pdf), заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с указанным отчетом удовлетворению не подлежат.

Требования Общества о возложении на административного ответчика обязанности внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости удовлетворению не подлежат, поскольку соответствующая обязанность у уполномоченного органа возникает в силу закона.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что нормы материального и процессуального права применены судом правильно, решение суда об удовлетворении административного иска следует признать законным и обоснованным.

Вопрос о распределении судебных расходов, связанных с оплатой услуг эксперта, разрешен с учетом положений, закрепленных в части 1 статьи 103, статьями 106, 111 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. N 20-П.

Доказательств того, что заявленная экспертом к возмещению сумма издержек носит явно неразумный характер, сторонами в суд не представлено.

Поскольку отношения, возникающие по поводу оплаты труда экспертов, не являющихся работниками государственных судебно-экспертных учреждений, законом не урегулированы, судебная коллегия исходит из того, что затраты негосударственного частного учреждения "Южный региональный центр экспертиз" на производство экспертизы сопоставимы с действовавшей в период производства экспертизы стоимостью экспертного часа, установленной для государственных экспертных учреждений (приказ ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 г. N 29/1-1) и подтверждается расчетами, основанными на фактическом объеме произведенных экспертом работ.

Ссылки представителя административного истца на коммерческие предложения иных экспертов выводы суда об обоснованности размера присужденной обжалуемым решением в пользу эксперта денежной суммы не опровергают, поскольку не учитывают фактический объем и уровень сложности экспертного исследования по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 4 декабря 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 18 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи