Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19 марта 2024 г. по делу N 8Г-502/2024[88-2537/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Карцевской О.А, судей: Кислиденко Е.А, Харитонова А.С, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абакарова Ш. Г. к Торосян Ю. С. о государственной регистрации перехода права собственности, возложении обязанности не чинить препятствия в государственной регистрации (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-2184/2023)

по кассационной жалобе Абакарова Ш.Г. на решение Троицкого районного суда г. Москвы от 19 мая 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 ноября 2023 года

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, объяснения представителя Абакарова Ш.Г. - Павловой М.А, поддержавшей доводы кассационной жалобы

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Абакаров Ш.Г. обратился в суд с иском к Торосян Ю.С. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером N, расположенную по адресу "адрес" по договору купли-продажи от 22 ноября 2021 года, заключенному с Торосян Ю.С, возложении обязанности не чинить препятствия в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

Требования мотивированы тем, что по вышеуказанному договору купли-продажи приобрел указанную квартиру у Торосян Ю.С. за 7 500 000 руб. 22 ноября 2021 года было подано заявление об осуществлении государственной регистрации перехода к нему права собственности. Однако, в последующем от ответчика поступила претензия с требованиям произвести доплату за квартиру, регистрация перехода права была прекращена.

Решением Троицкого районного суда г. Москвы от 19 мая 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 ноября 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Абакаров Ш.Г. просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на допущенные судом первой и второй инстанций нарушения норм права, неверную оценку юридически значимых обстоятельств, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебное заседание суда кассационной инстанции иные участники процесса, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Торосян Ю.С. является собственником квартиры с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес"

По договору купли-продажи от 22 ноября 2021 года Торосян Ю.С. продала указанную квартиру Абакарову Ш.М. за 7 500 000 руб.

Согласно п. 3 договора, на момент его подписания денежные средства выплачены продавцу в полном объеме.

В соответствии с п. 5 договора квартира передается от продавца к покупателю по передаточному акту, который подписывается сторонами в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации права собственности покупателя. Уклонение одной из сторон от подписания акта считается отказом исполнения передать имущество, либо обязанности принять его.

Из текста договора следует, что он подписан лично продавцом Торосян Ю.С. и покупателем Абакаровым Ш.Г.

13 ноября 2021 года нотариусом Кумторкалинского нотариального округа Республики Дагестан Ахмедовым М.М. удостоверена доверенность Торосян Ю.С, которой она уполномочила Торосяна М. М, 1982 года рождения, быть ее представителем в МФЦ по вопросу регистрации договоров купли-продажи 2-х квартир N и N, находящихся по адресу: "адрес". Доверенность подписана рукоприкладчиком.

В процессе рассмотрения спора стороной истца указано, что переговоры по поводу приобретения квартиры велись с внуком продавца, договор купли-продажи подписывала лично ответчик. Деньги за квартиру передавались при подписании договора Торосян Ю.С. Документы на регистрацию перехода права собственности на квартиру сдали в регистрирующий орган в тот же день. От имени Торосян Ю.С. документы сдавал ее внук по доверенности. Регистрация перехода права собственности по спорному договору была приостановлена, указанием регистратора на то, что в представленном договоре купли-продажи подпись продавца Торосян Ю.С. выполнена собственноручно, однако, доверенность от 13 ноября 2021 года на основании которой Торосян М.М. действует от имени Торосян Ю.С. подписана рукоприкладчиком Торосян М.М, в связи, с чем возникли сомнения в волеизъявлении продавца на заключение настоящего договора.

Осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено.

Согласно представленного письменного обращения подписанного Торосян Ю.С. от 13 января 2022 года в адрес Абакарова Ш.Г, стороной ответчика указано о необходимости доплаты по договору в размере 700 000 руб. дополнительно к ранее выплаченным 7 500 000 руб, указанием на то, что до настоящего времени регистрация права собственности не произведена, в связи с резким подорожанием жилья просит осуществить доплату. В случае недоплаты требуемой суммы документы будут отозваны без проведения государственной регистрации права.

В течение срока приостановления не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации перехода права собственности.

В процессе рассмотрения спора представителем стороны ответчика не оспаривался факт заключения договора и получения денежных средств по нему, указанием, что сторона ответчика после заключения договора находится за пределами РФ, в связи с чем, явиться в регистрирующий орган не может.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Абакарова Ш.Г, суд первой инстанции исходил из того, что иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, т.е. имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности, в данном случае истцом не представлено доказательств что спорная квартира передана покупателю по акту приема-передачи, то есть обязательства продавца по передаче имущества не исполнены, как и доказательств направления требования о явке ответчика в орган регистрации прав для государственной регистрации перехода права собственности, следовательно, основания для государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют.

При этом судом также указано, что действия Управления Росреестра по Москве по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке стороной истца не обжаловались, доказательств уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с указанными выводами суда первой и апелляционной инстанций согласиться не может, по следующим основаниям.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 2, п. 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемые судебные постановления вышеприведенным требованиям закона не соответствуют.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), данная норма закрепляет презумпцию разумности действий участников гражданского оборота. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушенное гражданское право (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии с частью 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В силу пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 6 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества. Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу установлено, что Торосян Ю.С. являясь собственником квартиры с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес" по договору купли-продажи от 22 ноября 2021 года продала указанную квартиру Абакарову Ш.М. за 7 500 000 руб, денежные средства по договору получены, что при рассмотрении спора сторонами не оспаривалось, стороны сделки, а именно покупатель Абакаров Ш.М. и продавец Торосян Ю.С. в лице представителя Торосян М.М. обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, предоставив вышеуказанный договор купли-продажи подписанный Торосян Ю.С. и доверенность от 13 ноября 2021 года на основании которой Торосян М.М. действует от имени Торосян Ю.С. подписанной рукоприкладчиком Торосян М.М, государственная регистрация права была приостановлена, в связи, с тем, что у регистратора возникли сомнения в волеизъявлении продавца на заключение настоящего договора.

При этом при рассмотрении спора стороной истца было указано, что обязательства по условиям договора со своей стороны им исполнены в полном объеме, неявка ответчика в регистрирующий орган явилась основной причиной приостановления государственной регистрации, а также последующего обращения Торосян Ю.С. в его адрес относительно необходимости доплаты по договору в размере 700 000 руб. дополнительно к ранее выплаченным 7 500 000 руб, указанием на то, что до настоящего времени регистрация права собственности не произведена, в связи с резким подорожанием жилья просит осуществить доплату, в случае недоплаты требуемой суммы документы будут отозваны без проведения государственной регистрации права.

Указанное по мнению стороны истца свидетельствует об уклонении стороны ответчика от государственной регистрации и злоупотреблении правом, так как сумма по договору им была оплачена в полном объеме на согласованных условиях, как и то обстоятельство, что при рассмотрении спора представителем стороны ответчика указывалось о невозможности явки Торосян Ю.С. в регистрирующий орган в связи с нахождением длительное время за пределами РФ и как следствие невозможности регистрации права в ином порядке.

Вышеприведенные доводы стороны истца суд не проверил, соответствующей правовой оценки им не дал, юридически значимые обстоятельства по делу не установил, мотивов относительно ненадлежащего способа защиты нарушенного права не привел, как и не установили не дал соответствующей оценки какие действия были предприняты стороной ответчика после приостановления государственной регистрации права, применительно к тому, что обязательства по договору стороной истца были исполнены, выражена готовность к регистрации договора после соответствующего приостановления по независящим от истца обстоятельствам.

Кроме того, указание суда о том, что истцом не представлено доказательств, что спорная квартира передана покупателю по акту приема-передачи, то есть обязательства продавца по передаче имущества не исполнены, следовательно, основания для государственной регистрации перехода права собственности отсутствуют, сделано без учета того, что по условиям договора заключенного между сторонами, квартира передается от продавца к покупателю по передаточному акту, который подписывается сторонами в течении 5 рабочих дней именно после государственной регистрации права собственности покупателя, обстоятельств передачи спорного жилого помещения во владение иному лицу не установлено.

Таким образом, данные обстоятельства судом оставлены без оценки и соответствующей проверки.

Кроме того, судом установлено, что Абакаровым Ш.Г. полностью оплачена определенная сторонами стоимость спорного имущества, между тем, квалификация договору заключенному между Абакаровым Ш.Г. и Торосян Ю.С. не дана, тогда как от разрешения данного вопроса также зависело правильное применение норм материального права.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд, мотивы принятого решения, однако, соответствующие выводы по ним в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в обжалуемых судебных актах отсутствуют.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что судами при разрешении данного спора были существенно нарушены нормы материального и процессуального права.

Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи, с чем могут быть исправлены только посредством отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Троицкого районного суда г. Москвы от 19 мая 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 ноября 2023 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи