Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 мая 2024 г. по делу N 8Г-6064/2024[88-12322/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солтыс Е.Е.

судей Спрыгиной О.Б, Захарова В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования Ясногорский район к Еремяну ФИО6 о признании расторгнутым договора аренды земельного участка, возложении обязанностей освободить земельный участок и привести его в первоначальное состояние, по встречному иску Еремяна ФИО7 к администрации муниципального образования Ясногорский район о признании условий договора аренды земельного участка ничтожными

по кассационной жалобе администрации муниципального образования Ясногорский район на решение Ясногорского районного суда Тульской области от 29 августа 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 22 ноября 2023 года

заслушав докладчика по делу судью Спрыгину О.Б, изучив материалы дела и, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация МО Ясногорский район Тульской области обратилась в суд с иском к Еремяну О.М, просила признать расторгнутым договор аренды земельного участка N 111 от 3 октября 2022 г, заключенный между КИЗО администрации МО Ясногорский район Тульской области и Еремяном О.М.; возложить на Еремяна О.М. обязанность освободить самовольно занятый земельный участок, площадью 427 кв.м, расположенный с юго-западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером N по адресу: "адрес", участок 28 в течение 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу; возложить на Еремяна О.М. обязанность привести земельный участок с кадастровым номером N, площадью 580 кв.м. и земельный участок, площадью 427 кв.м, расположенный с юго-западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером N, находящемуся по адресу: "адрес", участок 28 в состояние, позволяющее его использовать в соответствии с разрешенным использованием путем сноса ограждения в виде забора и хозяйственной постройки.

Еремян О.М. обратился в суд с встречным иском к администрации МО Ясногорский район Тульской области, в котором просил о признании ничтожными условий договора аренды земельного участка N от 3 октября 2022 г, изложенных в пунктах 6.2, 6.5, 6.6 договора, предусматривающие односторонний отказ от договора, поскольку это противоречит закону.

Решением Ясногорского районного суда Тульской области от 29 августа 2023 г, оставленным без изменения апелляционном определением судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 22 ноября 2023 г, исковые требования администрации МО Ясногорский район удовлетворены частично.

Возложена на Еремяна О.М. обязанность освободить самовольно занятый земельный участок площадью 427 кв.м, расположенный с юго-западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером N по адресу: "адрес", участок 28 в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требований о признании расторгнутым договора аренды земельного участка N от 3 октября 2022 г. об освобождении земельного участка с кадастровым номером N и приведении его в первоначальное состояние отказано.

Встречные исковые требования Еремяна О.М. удовлетворены.

Признаны пункты 6.2, 6.5, 6.6 договора аренды N от 3 октября 2022 г. недействительными.

В кассационной жалобе администрация МО Ясногорский район Тульской области оспаривает законность судебных актов первой и апелляционной инстанций по основаниям несоответствия выводов суда, установленным по делу обстоятельствам, нарушения норм материального и процессуального права.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, в отсутствие сведений об объективных причинах невозможности явиться в суд, и в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность судебного акта первой и апелляционной инстанций в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит основания для отмены апелляционного определения (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 3 октября 2022 г. между КИЗО администрации МО Ясногорский район Тульской области и Еремяном О.М. заключен договор аренды N, по условиям которого арендатору (Еремяну О.М.) передан на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", участок 28, площадью 580 кв.м. из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для хранения автотранспорта.

Договор заключен на 10 лет (п.2.1), на основании протокола от 19 сентября 2022 г, составленного по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно заключению по результатам выездного обследования объекта земельных отношений N от 17 ноября 2022 г, составленного главным специалистом отдела административно-технического надзора комитета жизнеобеспечения администрации МО Ясногорский районт, выявлены признаки самовольного занятия (путем ограждения), в том числе, использование земельного участка площадью 427 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", без предусмотренных законодательством РФ прав.

Ситуационная схема земельного участка с кадастровым номером N, расположенному по адресу: "адрес" по состоянию на 17 ноября 2022 г. свидетельствует о самовольном занятии части земельного участка площадью 427 кв.м.

17 ноября 2022 г. в адрес Еремяна О.М. вынесено предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований закона и договора.

16 ноября 2022 г. заместитель главного государственного инспектора в Заокском и Ясногорском районах по использованию и охране земель, заместитель начальника межмуниципального отдела по Заокскому и Ясногорскому районам управления Росреестра по Тульской области по результатам выездного обследования спорного земельного участка сделал вывод о наличии признаков самовольного занятия (путем ограждения) земельного участка площадью 427 кв.м, прилегающего с юго- западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером N, расположенному по адресу: "адрес" (фактически располагающегося на землях принадлежащих МО г. Ясногорек с имеющимися обременениями в виде охранных зон: с восточной стороны - сооружения ЛЭП 6, 0 кВ; с южной - подземный газопровод: высокого давления) и неиспользование части земельного участка, переданного ответчику по договору аренды, площадью 53 кв.м. по целевому назначению.

Прокуратурой Ясногорского района проведена проверка соблюдения в администрации МО Ясногорский район законодательства о муниципальной собственности, в ходе которой установлено нецелевое использование земельного участка Еремяном О.М. и самовольный захват земель муниципальной собственности, в адрес администрации внесено Представление.

В адрес Еремяна О.М. Комитетом имущественных и земельных отношений за N от 18.01.2023г. направлено предупреждение, в соответствии с которым арендодатель отказался от договора N от 03.10.2022г.

В материалах дела имеются письменные обращения граждан в администрацию МО Ясногорский район, в Алексинский территориальный отдел Управления Роспотребнадзора по Тульской области, согласно которым указанный земельный участок используется под автостоянку грузового транспорта (л.д.174-178 т.1)

Согласно пункту 6.2 договора аренды N от 3 октября 2022 г, арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в срок и порядке, указанных в пунктах 6.5, 6.6 договора в случаях:

- использование арендатором участка не в соответствии с его разрешенным использованием (подпункт 6.2.1);

- невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подпункт 6.2.2);

- иных предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях (подпункт 6.2.3);

- нарушение арендатором какого-либо из обязательств, определенных пунктом 8.1 договора.

Об одностороннем отказе от исполнения договора одна сторона предупреждает другую сторону за один месяц (пункт 6.5 договора).

Предупреждение об отказе от договора (далее - предупреждение) производится заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному арендатором при заключении договора (пункт 6.6 договора).

18 января 2023 г. администрация МО Ясногорский район направила Еремяну О.М. предупреждение об отказе от договора аренды N от 3 октября 2022 г. со ссылкой на то, что установлены нарушения при исполнении договора аренды ? не используется земельный участок площадью 53 кв.м, самовольно захвачен земельный участок площадью 427 кв.м.

Указанное предупреждение вручено Еремяну О.М. 16 февраля 2023, что подтверждает почтовый идентификатор N.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 607, 610, 619, 450, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, приняв во внимание факт самовольного занятия Еремяном О.М. земельного участка площадью 427 кв.м, расположенного с юго- западной, южной и восточной сторон к земельному участку с кадастровым номером N по адресу: "адрес", частично удовлетворил иск и возложил обязанность на Еремяна О.М. освободить самовольно занятый земельный участок, площадью 427 кв.м. в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу; установив в ходе проведенного судом 29.08.2023г. выездного судебного заседания путем осмотра на месте арендуемого ответчиком земельного участка, что земельный участок огорожен забором, часть участка отсыпана асфальтовой крошкой, на территории земельного участка на момент проведения судебного заседания находились транспортные средства марки: Газель, Камаз, легковые автомобили, а также расположено здание "бытовки", суд пришел к выводу о том, что земельный участок используется по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования - для хранения автотранспорта, отсутствует признак существенного нарушения договора другой стороной, оставил в остальной части иск публичного образования - без удовлетворения.

Приняв во внимание, что пункты 6.2, 6.5, 6.6 договора аренды земельного участка N от 3 октября 2022 г. противоречат требованиям гражданского и земельного законодательства, суд удовлетворил встречные исковые требования Еремяна О.М, признав их недействительными.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда находит, что решение суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм действующего законодательства и подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Перечисленные выше нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должны применяться с учетом положений его статьи 2 ГПК РФ, согласно которой правильное разрешение спора является первостепенной обязанностью суда, для выполнения которой ему предоставлены возможности для установления имеющих значение обстоятельств и сбора доказательств.

Согласно п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац 2 п. 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлен факт наличия в договоре аренды согласованного сторонами условия о расторжении договора аренды досрочно, в одностороннем порядке, по инициативе "Арендодателя" путем направления письменного уведомления об этом другой стороне, в случае допущенных нарушений условий договора, предусмотренных договором.

Законом и договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, т.е. при существенном нарушении договора другой стороной. Существенное нарушение договора - это нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, арендодатель может настаивать на включении в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Обращаясь в суд с иском, истец в обоснование заявленных требований ссылается и на ст.450.1 ГК РФ и на 619 ГК РФ и на гл. 6 Договора, предусматривающие случаи расторжения и отказа от договора аренды, а также порядок совершения действий и сроки, в течение которых их необходимо совершить.

Аналогичные нормы права при разрешении спора применили суды первой и апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При исследовании гл.6 и признанных судом недействительных пунктов договора аренды, суды не установили их правовую природу, возникшие правоотношения сторон и закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, а также то, на что направлена была воля сторон.

При таких обстоятельствах вынесенное по делу решение суда первой инстанции и апелляционное определение не отвечают требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой решение должно быть законным и обоснованным, нарушение норм материального и процессуального права являются основанием для отмены апелляционного определения и, в целях процессуальной экономии времени, направлению в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрению.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 22 ноября 2023 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда.

Председательствующий:

судьи: