Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июня 2024 г. по делу N 66а-487/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Переверзиной Е.Б, судей Подгорной Е.П, Пластинина И.В.

при секретаре - помощнике Любченко В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью "Якорь" на решение Ленинградского областного суда от 25 января 2024 года по административному делу N3а-6/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью "Якорь" к Государственному бюджетному учреждению Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной, Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Подгорной Е.П, объяснения представителя административного истца Александрову Н.А, действующую на основании доверенности от 14 сентября 2023 года, выданной сроком на три года, диплома АВБ 0702611 от 21 июня 2004 года, рег. N 6221; представителя административного ответчика ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" Костина Д.О, действующего на основании доверенности N 3 от 09 января 2024 года, выданной сроком по 31 декабря 2024 года, диплома КТ N15636 от 30 июня 2013 года, рег. N9/0176; представителя заинтересованного лица Администрации Ленинградской области Яковлеву Н.Н, действующую на основании удостоверения N 1271, доверенности от 29 декабря 2023 года N 060-1932/2023, выданной сроком по 31 декабря 2024 года, диплома ДВС 1895286 от 28 июня 2002 года, рег. N 5329, судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Якорь" (далее - ООО "Якорь") обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" (далее - ГБУ ЛО "ЛенКадОценка", Учреждение) от 14 августа 2023 года N ОРС-47/2023/000221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требования указано, что административный истец является собственником земельного участка площадью 14 488+/-42кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли населённых пунктов, виды разрешенного использования - магазины, местоположение: "адрес", "адрес", "адрес".

Кадастровая стоимость указанного объекта установлена в размере 14 352 247 рублей 44 копеек по состоянию на 01 января 2022 года.

Поскольку указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года, выполненном оценщиком ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10, и нарушает имущественные права административного истца, который уплачивает земельный налог, исходя из его кадастровой стоимости, представитель Общества обратился в ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" в порядке статьи 22.1 ФЗ N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в вышеуказанном отчёте об оценке.

Решением бюджетного учреждения от 14 августа 2023 года N 47/2023/000221 в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении ее в размере рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года заявителю отказано, ввиду того, что отчёт об оценке рыночной стоимости признан несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С оспариваемым решением от 14 августа 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости административный истец не согласился, поскольку полагал, что данным решением нарушаются права и затрагиваются интересы административного истца, как плательщика земельного налога. В этой связи, Общество обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с отчетом оценщика ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10 N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года по состоянию на 01 марта 2023 года в размере его рыночной стоимости 8 260 000 рублей.

Решением Ленинградского областного суда от 25 января 2024 года, с учётом определения судьи Ленинградского областного суда от 11 марта 2024 года об исправлении описки (том 4, л.д. 71-72), административное исковое заявление Общества о признании незаконным решения ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" от 14 августа 2023 года N 47/2023/000221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 488+/-42кв.м N N, категория земель - земли населённых пунктов, виды разрешенного использования - магазины, местоположение: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 14 256 000 рублей по состоянию на 01 марта 2023 года.

В удовлетворении требований о признании решения Государственного бюджетного учреждения Ленинградской области "Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки" (далее - ГБУ ЛО "ЛенКадОценка", Учреждение) от 14 августа 2023 года N ОРС-47/2023/000221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить указанное решение, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объёме, а также просит назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу (том 4, л.д.54-61).

В жалобе указано, что суд ошибочно принял заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, поскольку оно не является всесторонним и объективным; экспертом применён лишь сравнительный подход для определения рыночной стоимости объекта недвижимости без учёта затратного и доходного подхода, что, по мнению административного истца, не позволяет сделать вывод о достоверности и актуальности результатов заключения; экспертом при осуществлении расчётов использовались объекты-аналоги идентичные использованным при подготовке отчета, но результат итоговой рыночной стоимости объекта оценки существенно отличается, что свидетельствует о недостоверности заключения; экспертом не проведен анализ соответствия данных из Справочника оценщика недвижимости данным реального рынка по региону местонахождения объекта оценки. Несогласие административного истца с выводами заключения обусловлены отсутствием конкретных рыночных данных, полученных от рыночных аналогов, учитывающих индивидуальные характеристики оцениваемого объекта и локальный рынок, недопустимостью использования экспертом только справочников, отсутствием анализа соответствия справочных данных и данных регионального рынка.

Кроме того, полагает необоснованным отказ на заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, чем, по мнению подателя жалобы, допущено нарушение принципов законности и справедливости, состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства.

Также в доводах апелляционной жалобы ссылается на процессуальное нарушение, а именно указывает, что резолютивная часть оспариваемого решения, оглашённая в судебном заседании 25 января 2024 года не соответствует резолютивной части, содержащейся в материалах дела, что свидетельствует о нарушении судом положений части 1 статьи 184 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и является самостоятельным основанием для отмены оспариваемого решения.

Заинтересованные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (2ap@sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, представитель административного истца просил рассматривать дело в их отсутствие, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав представителя административного истца, представителей административных ответчиков, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ) в Федеральный закон N 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N237-ФЗ (редакция 19 декабря 2022 года).

Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 11 ноября 2021 года N 713 датой перехода к применению на территории Ленинградской области положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 01 января 2022 года.

С указанной даты на территории Ленинградской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьёй 22.1 Федерального закона N237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период, с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учёт, до даты снятия его с государственного кадастрового учёта.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подаётся представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчёте об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

Согласно положениям части 12 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Судом первой инстанции установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером N площадью 14 488+/-42кв.м N, категория земель - земли населённых пунктов, виды разрешенного использования - магазины, местоположение: "адрес", "адрес", "адрес".

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в соответствии с актом NАОКС-47/2023/000077 от 14 марта 2023 года по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 14 352 247 рублей 44 копеек.

07 июля 2023 года ООО "Якорь" обратилось в ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, составляющей на 01 марта 2023 года 8 260 000 рублей, приложив отчёт N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года, выполненный оценщиком ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10, состоящим в саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Русское общество Оценщиков".

14 августа 2023 года ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" принято решение N ОРС-47/2023/000221 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения (том 1 л.д. 99-112).

Как следует из оспариваемого решения ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" причинами, послужившими основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются выводы комиссии о том, что отчёт об оценке рыночной стоимости N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года, выполненный оценщиком ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Так, в разделе V оспариваемого решения, во исполнение требования пункта 2 части 11 и части 12 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", бюджетным учреждением указаны следующие причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости:

В отношении объекта-аналога N2 отсутствует информация об обеспеченности указанного объекта инженерными коммуникациями, расчёт произведен на основании предположений оценщика об обеспеченности объекта коммуникациями; применённая оценщиком скидка на торг к подобранным объекта-аналогам не указана в источниках, находящихся в открытом доступе, что не соответствует требованию к используемым в ходе исследования источникам информации и свидетельствует о неправомерном использовании таких коррекций, а также применяемые оценщиком скидки на торг были получены путём анализа данных о ценах предложения и сделках в отношении объектов недвижимости, не сопоставимых с объектом оценки ни по стоимости объекта, ни по расположению. Подобранные оценщиком объекты-аналоги для расчёта стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода существенно отличаются от оцениваемого объекта по ценообразующему фактору "масштаб" и вопреки прямому указанию в Справочнике "Земельные участки" по редакцией Лейфера Л.А. о недопустимости использования значения корректировки на площадь при таком существенном отличии используются оценщиком при определении рыночной стоимости объекта. Использованные в рамках расчёта в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости несопоставимы с объектом оценки по ценообразующему фактору, что приводит к существенному занижению стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Используемые понижающие корректировки по ценообразующему фактору "площадь" приводят к существенному занижению потенциального дохода от аренды спроектированного здания, относящегося к объекту оценки, что приводит к искажению стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Величины рыночной стоимости, определённые в рамках доходного и затратного подхода имеют столь существенное расхождение (60%), что свидетельствуют о недостоверности полученных результатов в рамках осуществления расчётов по использованным подходам.

Указанные погрешности при осуществлении оценки объекта недвижимости привели к нарушению пункта 3, 10 ФСО III, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N200, подпункта "б", "д" пункта 22, 23 ФСО N7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ.

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения по существу, суд, учитывая разъяснения, данные в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о том, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), и определением от 17 октября 2023 года назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту АО "Региональное управление оценки" ФИО12 (том 1, л.д. 192-195).

На разрешение эксперта поставлен вопросы: о соответствии отчёта об оценке недвижимого имущества N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года, выполненного оценщиком ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10, требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены ли при составлении отчёта нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка; в случае несоответствия отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперту поручено определить действительную рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 марта 2023 года.

Из содержания экспертного заключения эксперта АО "Региональное управление оценки" ФИО12 от 15 декабря 2023 года N 17/10/23-1 следует, что отчёт оценщика ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10 N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 14 488+/-42кв.м N, категория земель - земли населённых пунктов, виды разрешенного использования - магазины, местоположение: "адрес", по состоянию на 01 марта 2023 года составляет 14 256 000 рублей (том 3, л.д. 91).

Таким образом, экспертом установлено, что вывод комиссии ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" о том, что отчёт об оценке рыночной стоимости N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года, выполненный оценщиком ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, нашёл своё подтверждение.

Учитывая установленные дефекты отчёта об оценке, предоставленного административным истцом, суд первой инстанции пришёл к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 260 000 рублей на основании отчёта об оценке оценщика ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10 N 0031-1.Н.23 от 04 июля 2023 года у ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" не имелось, в связи с чем принятое решение от 14 августа 2023 года N ОРС-47/2023/000221 суд признал законным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством несоответствия спорного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности; выводы, содержащиеся в заключении эксперта подтверждают допущенные оценщиком нарушения требований Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, которые оказывают влияние на размер рыночной стоимости. Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чём есть соответствующая расписка. Само экспертное заключение содержит подробное описание проведённого исследования и на основании этого исследования дан ответ на поставленные судом вопросы.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что при рассмотрении заявления Общества у ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем признал решение ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" законным, принятым в пределах компетенции, соответствующими нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, и отказал в удовлетворении требований административного истца о признании решения ГБУ ЛО "ЛенКадОценка" N ОРС-47/2023/000221 от 14 августа 2023 года незаконным.

С учётом изложенного нарушения, содержащиеся в представленном в обоснование заявленных требований отчёте, правомерно являлись основанием для принятия решения ответчиком об отказе в установлении кадастровой стоимости объект недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование доводов о несоответствии положенного в основу выводов суда экспертного заключения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности податель жалобы сослался на то, что экспертом при определении стоимости объекта оценки был использован лишь сравнительный подход и не использованы затратный и доходный. Вместе с тем, эксперт в полной мере в заключении и повторно в письменных пояснениях провёл обоснование отказа от использования названных подходов. Так, эксперт указал, что затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не применяется для оценки свободных земельных участков, каковым и является объект оценки.

Применение доходного подхода не обосновано для локаций с невысокой стоимостью земли и неразвитым рынком коммерческой недвижимости. Доходный подход к определению рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации земельной ренты в данном случае неприменим, поскольку он не получил должного распространения в связи с отсутствием предложений по аренде земельных участков. Расчёт рыночной арендной платы за земельный участок проводится, как правило, методом рекапитализации рыночной стоимости земельного участка. Таким образом, в данном случае стоимость земельного участка, полученная методом капитализации земельной ренты, будет равна стоимости, полученной методом сравнения продаж. Осуществление расчёта методом остатка и методом предполагаемого использования в рамках доходного подхода также неприменим, поскольку в рамках данного метода необходимо рассчитать и обосновать затраты на возведение объектов коммерческого назначения, соответствующих наиболее эффективному использованию исследуемого земельного участка, а также определить будущий доход от сдачи в аренду возведённых на участке улучшений, что в текущих политических условиях и с учётом актуальных макроэкономических факторов на данный момент не поддаётся прогнозированию и в этой связи существенно снижает значимость указанного метода, ввиду высокой чувствительности расчёта даже к незначительному изменению любого из основных параметров расчёта.

Ссылки подателя жалобы на то, что эксперт необоснованно использовал в рамках сравнительного подхода лишь три объекта - аналога, из которых только один находится в городе Сланцы Ленинградской области при том, что он длительное время предлагается к продаже и определяет его итоговую рыночную стоимость, отклоняются судебной коллегией.

Как следует из пояснений эксперта ФИО12 все используемые в расчётах объекты - аналоги соответствуют критериям, установленным пунктами 22а и 22б ФСО N7 "Оценка недвижимости", обоснование выбора экспертом объектов - аналогов приведено в заключении (стр. 72-73 Заключения эксперта); длительность же срока размещения объявления о продаже названного объекта - аналога не влияет на его соответствие установленным критериям и не препятствует его использованию в расчётах, что не оспорено административным истцом.

Помимо этого, вопреки замечаниям административного истца, упомянутый объект был реализован, о чём свидетельствует информация с сайта продажи недвижимости и данные Росреестра, подтверждающие регистрацию права собственности (том 4, л.д. 4), что также делает безосновательным довод административного истца о завышенной стоимости названного объекта - аналога ввиду его реализации, а также обоснованного экспертом применения корректировок цен объектов - аналогов, в результате чего разница между минимальным и максимальным значением стоимости объектов - аналогов за кв.м составила менее 9%, что также подтверждает точность и обоснованность расчётов эксперта в рамках сравнительного подхода.

Замечание административного истца относительно применения скидки на торг не обосновано, поскольку значения скидок на торг получены экспертом как исходя из рыночной информации, так и на основе экспертных опросов оценщиков и сотрудников банка, а не только на основании данных справочников, как на то указывает податель жалобы.

Указанные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, которые приводились в суде первой инстанции на заключение эксперта АО "Региональное управление оценки" ФИО12, проверялись судом первой инстанции и с учётом устных и письменных пояснений эксперта, проводившего судебную экспертизу, обоснованно не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

Довод административного истца о существенном отличии рыночной стоимости, определённой оценщиком, и рыночной стоимости, определённой экспертом, которое, по его мнению, свидетельствует о недостоверности заключения с учётом того, что в обоих исследованиях были приняты идентичные объекты-аналоги является недостоверным в связи с тем, что при анализе отчёта об оценке экспертом были выявлены имевшие место в отчёте арифметические ошибки, которые существенным образом, более чем в три раза, влияют на стоимость земельного участка, рассчитанную оценщиком в рамках доходного подхода.

Доводы административного истца о том, что экспертом не обоснованно применена скидка на торг в сравнительном подходе на уровне 16, 5 процентов по справочникам, без учёта конкретных рыночных данных, также были предметом исследования суда первой инстанции с учётом пояснений эксперта, который указал, что скидка на торг применена им по всем доступным источникам, с учётом индивидуальных характеристик объекта.

Ссылку в апелляционной жалобе на несогласие с выводом эксперта о подтверждении последним наличия в отчёте об оценке рыночной стоимости нарушений, указанных в решении ГБУ ЛО "ЛенКадОценка", судебная коллегия находит безосновательной, поскольку экспертом подробно проанализированы основания таких нарушений.

Так, замечание Учреждения об отсутствии информации об обеспеченности объекта-аналога N2 инженерными коммуникациями и недопустимость применения оценщиком собственных предположений об их наличии является правомерным, поскольку вся используемая при подготовке отчета информация должна быть подтверждена, не должна допускать неоднозначного толкования и вводить в заблуждение. Недопустимо построение анализа рыночной стоимости объекта оценки на каких-либо предположениях оценщика, будь то наличие системы водоснабжения, канализации или иных инженерных коммуникаций ввиду расположения на территории объекта-аналога автомойки.

Замечание о расчёте скидки на торг обоснованно, поскольку указанная величина рассчитана по данным исследований, не соответствующих дате оценки - 01 марта 2023 года и по объектам недвижимости, не сопоставимым с объектом оценки. При этом актуальные данные из надлежащих источников (портал statrielt.ru, архивоценщика.рф и Справочника оценщика недвижимости 2022), в которых приведена скидка на торг по объектам недвижимости, сопоставимым с объектом оценки, и на дату, сопоставимую с датой оценки, не были использованы оценщиком при расчёте скидки на торг.

Замечание о нарушении оценщиком рекомендации Справочника оценщика недвижимости 2022 г. об использовании в крайних случаях и с особою осторожностью выделенных в матрицах серым цветом значений корректировок на площадь экспертом подтверждено, поскольку использование указанных корректировок привело к нарушению пункта 10 ФСО III и статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ.

Замечание об ошибочности расчётов в рамках доходного подхода экспертом подтверждены ввиду того, что максимальная этажность для торгово-развлекательных центров, находящихся в зоне О-2 в городе Сланцы, предусмотрена в 3 этажа, в то время как оценщиком типичная высота торгового здания безосновательно принимается на уровне 4.5 метров, при этом отсутствует анализ информации, не представлены рыночные данные, на основании которой можно сделать вывод о типичности такой высота здания для данного вида объекта, чем нарушаются требования пунктов 13, 15 ФСО N7. Кроме того, экспертом в заключении в полной мере приведено обоснование о неприменимости использования доходного подхода при расчете рыночной стоимости заданного объекта оценки.

Замечание Учреждения об отсутствии анализа причин существенного расхождения промежуточных результатов методов и подходов оценки (разница в 1, 6 раза) экспертом признано обоснованным, поскольку в расчете оценщика имели место арифметические ошибки, допущенные при расчёте факторов дисконтирования денежных потоков, которые также привели к значительному искажению показателей дохода, что в дальнейшем повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, на все представленные по административному делу замечания, совпадающие с доводами апелляционной жалобы, экспертом ФИО12 даны подробные ответы с представлением письменных пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения (том 4, л.д. 2-10, 31 - 39).

Как следует из экспертного заключения и письменных пояснений к нему при проведении исследования эксперт руководствовался положениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Экспертом был проведён полный и всесторонний анализ фактических данных объектов, максимально сопоставимых с объектом оценки по своим основным ценообразующим факторам. Стоит отметить, что в ходе судебного заседания, состоявшегося в суде первой инстанции 25 января 2024 года, представителем административного истца иных вопросов, не упомянутых в качестве доводов апелляционной жалобы, допрашиваемому судом эксперту ФИО12 задано не было, хотя он не был лишён такой возможности; эксперт поддержал выводы, содержащиеся в оспариваемом административным истцом заключении.

Судебная коллегия считает, что экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, иные сведения, имеющие существенное значение; заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных.

Подателем жалобы по административному делу не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков экспертного заключения значение определённой в нём итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

При таких обстоятельствах оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным истцом сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Оснований не доверять профессиональным суждениям эксперта, обладающего специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности, у судебной коллегии не имеется. Экспертом ФИО12 представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведённого исследования, даны ответы на поставленные вопросы. Приведённая информация в заключении эксперта ФИО12 не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Само по себе несогласие с результатами экспертизы не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, подателем апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение, и с учётом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы, а также удовлетворения соответствующего ходатайства в суде апелляционной инстанции.

При этом, повторно заявляя ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, представитель административного истца, с учётом полученных пояснений эксперта, названное ходатайство не мотивировал, по-прежнему ссылаясь лишь на несогласие с результатами судебной экспертизы (том 3, л.д. 1-215).

Произвольное же назначение повторной по делу экспертизы, с целью получения иного результата, процессуальным законом не предусмотрено, а потому судебной коллегией было отказано в её проведении.

Довод апелляционной жалобы о процессуальном нарушении, выразившийся в том, что оглашённая судом первой инстанции в судебном заседании 25 января 2024 года резолютивная часть оспариваемого решения не соответствует резолютивной части, содержащейся в мотивированном решении суда, не соответствует обстоятельствам дела.

Из имеющейся в материалах дела аудиозаписи судебного заседания от 25 января 2024 года (том 4, л.д. 44) следует, что различия (несоответствие) между озвученной судом в судебном заседании резолютивной частью решения и резолютивной частью решения, содержащейся в материалах дела, судом апелляционной инстанции не установлены. Определением судьи Ленинградского областного суда от 11 марта 2024 года исправлены описки резолютивной части решения от 25 января 2024 года, содержание мотивировочной, резолютивной части оспариваемого решения приведены в соответствие с аудиопротоколом судебного заседания.

С учётом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 марта 2023 года должна быть установлена в размере 14 256 000 рублей на основании заключения судебной экспертизы.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции. Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, по делу не допущено.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинградского областного суда от 25 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца общества с ограниченной ответственностью "Якорь" - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Третий кассационный суд общей юрисдикции через Ленинградский областной суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи: