Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 июня 2024 г. по делу N 33-20947/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Козиной Т.Ю., судей фио, фио, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михеевой З.В., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Козиной Т.Ю. дело по апелляционной жалобе представителя истца ООО Юридический центр "Бизнес.Недвижимость.Право" на решение Щербинского районного суда адрес от 31 мая 2023 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований ООО Юридический центр "Бизнес.Недвижимость.Право" к Гасановой Евдокии Андреевне, Новикову Николаю Леонидовичу, Новикову Даниилу Николаевичу о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве - отказать,

УСТАНОВИЛА:

Истец ООО Юридический центр "Бизнес.Недвижимость.Право" обратился в суд с иском к ответчикам Гасановой Е.А, Новикову Н.Л, Новикову Д.Н. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, расходов по оплате госпошлины в размере сумма

В обоснование требований указано, что истец приобрел право требования к ответчикам на основании договора уступки с ООО "Стройплюс", с которым ответчики заключили договор участия в долевом строительстве N СП10/мт-175к-6925 от 01.12.2014 многоквартирного жилого дома. Предметом договора являлось получение в собственность ответчиков квартиры N 175 в доме N10 по адресу: адрес. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию. Дому присвоен почтовый адрес: адрес. Стоимость жилого помещения оплачивалась участником строительства исходя проектной площади. Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас). В соответствии с п. 3.3.2 договора в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ соответствии с п. 4.4. договора. адрес всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 52, 04 кв. адрес окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчиков составила с учетом понижающего коэффициента 55, 7 кв.м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 3, 66 кв. адрес образом, недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв.м. составила сумма, которую истец просил взыскать с ответчиков.

Судом постановлено вышеприведенное решение, не согласившись с которым, истец обратился с апелляционной жалобой с просьбой об его отмене и удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, поддержавшего доводы жалобы, ответчика фио и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что постановленное судом решение подлежит отмене с вынесением нового решения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО "Стройплюс" и фио был заключен договор участия в долевом строительстве N СП10/мт-175к-692 от 01.12.2014 многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика квартиры N 175 в доме N10 по адресу: адрес.

02.04.2015 фио умерла. Ответчики являются наследниками к имуществу умершей фио

Согласно свидетельствам о праве на наследство по закону, к ответчикам перешли права и обязанности на объект долевого строительства - квартиру N 175 в доме N10 по адресу: адрес, каждому по 1/3 доли.

Решением Арбитражного суда адрес от 28.03.2019 (дата оглашения резолютивной части решения) по делу NА40-195154/2017 ООО "Стройплюс" (ИНН 5003051676, ОГРН 1045000919732, юридический адрес: адрес, адрес, адрес, ОАО "Марьинская Птицефабрика") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Конкурсным управляющим утверждён фио

Объект долевого строительства введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N.., выданного Комитетом государственного строительного надзора адрес.

На основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда адрес от 24.12.2019 участникам долевого строительства, в том числе ответчикам по настоящему делу, передано в собственность жилое помещение в жилом доме квартира N 175 в жилом доме N 10 по адресу: адрес.

Стоимость жилого помещения оплачивалась участником строительства исходя проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства.

Согласно итоговым данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).

В соответствии с п. 3.3.2 договора в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ соответствии с п. 4.4. договора.

Согласно п. 1.1. договора проектная площадь лоджий учтена в договоре с понижающим коэффициентом 0, 5, балконов и террас - с понижающим коэффициентом 0, 3.

адрес всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 52, 04 кв.м.

После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 55, 7 кв.м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 3, 66 кв.м.

Таким образом, недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв.м. составила сумма

При таких обстоятельствах, исходя из условий договора, ответчики обязаны произвести доплату цены договора, составляющую разницу между строительной (фактической, с учетом понижающих коэффициентов) и проектной площадью квартиры (с учетом понижающих коэффициентов, согласно договору), что составляет сумма (79 072, 50 х 3.66 кв.м.).

30.12.2019 конкурсный управляющий ООО "Стройплюс" направил в адрес ответчиков уведомление о необходимости произвести дополнительную оплату за увеличение построенной площади. Однако оплата до настоящего времени не поступила.

23.01.2023 по договору уступки права требования (лот N1) N5700-2 ООО "Стройплюс" уступило, а ООО Юридический центр "Бизнес.Недвижимость.Право", как победитель торгов, приняло право требования дебиторской задолженности ООО "Стройплюс".

Определением Щербинского районного суда адрес от 30.03.2023 произведена замена стороны истца ООО "Стройплюс" на ООО Юридический центр "Бизнес.Недвижимость.Право".

Установив данные обстоятельства, применяя положения ст. 410 ГК РФ, а также то, что ответчики уведомили истца о зачете своего требования о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства против требования истца о доплате денежных средств в размере сумма в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, а требование ответчиков о взыскании убытков по сумме превышает требование истца о доплате денежных средств в связи с увеличением площади объекта долевого строительства, суд пришел к выводу, что зачет указанных выше встречных однородных требований состоялся, в результате чего обязательство ответчиков о выплате ответчику денежных средств в размере сумма в связи с увеличением площади объекта долевого строительства прекратилось полностью, а обязательство истца по выплате ответчикам убытков по передаче жилого помещения прекратилось частично на сумму сумма, в связи с чем отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Между тем судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, как и с возражениями ответчиков на исковое заявление истца.

В силу статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из содержания заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома следует, что окончательная сумма доли участия участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ, при расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ, с площадью квартиры, стороны производят дополнительные расчеты (пункт 4.4).

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 упомянутого закона).

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом "О кадастровой деятельности" с 01 января 2013 года правом осуществления кадастровой деятельности, обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года, следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимыми доказательствами по смыслу ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной, (обмеры БТИ для домов, построенных с 2013 года не составляются).

Таким образом, исходя из условий заключенного между сторонами договора, дополнительный расчет по договору производится сторонами после завершения строительства дома и обмеров, сделанных кадастровым инженером, т.е. не ранее 12.09.2019, когда объект введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 1.1 договора проектная площадь лоджий учтена в договоре с понижающим коэффициентом 0, 5 балконов и террас - с понижающим коэффициентом 0, 3. адрес всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 52, 04 кв.м.

После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 55, 7 кв.м, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 3, 66 кв.м, в связи с чем недоплата за площадь, исходя из сумма за 1 кв.м, составила сумма

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно пунктам 1, 2 статьи 5 вышеупомянутого Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

При заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, в связи с чем требование о дополнительной оплате передаваемой площади соответствует условиям договора.

Кроме того, в отношении ООО "Стройплюс" открыто конкурсное производство, а в силу специального законодательного регулирования в данной процедуре банкротства зачет, нарушающий очередность и пропорциональность удовлетворения требований кредиторов, недопустим (абзац 3 пункт 8 статьи 142 Закона о банкротстве), следовательно, наличие у ООО "Стройплюс" задолженности перед участником строительства какой-либо задолженности не препятствует удовлетворению иска о взыскании с ответчиков задолженности по оплате за фактически увеличившуюся площадь построенного помещения.

Последующая замена истца при рассмотрении дела в суде в связи с заключенным договором уступки в ходе проведения торгов, не может являться основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь приведенными нормами действующего законодательства, судебная коллегия считает, что у суда первой инстанции не было оснований, предусмотренных законом, для отказа в иске, в связи с чем постановленное решение нельзя признать законным и оно подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Исходя из условий договора и принятых ответчиками на себя обязательств по договору (как правопреемники участника долевого строительства фио), ответчики обязаны произвести доплату цены договора, составляющую разницу между строительной (фактической, с учетом понижающих коэффициентов) и проектной площадью квартиры, что составляет сумма, в связи с чем, в пользу истца с ответчиков в равных долях подлежит взысканию указанная сумма.

На основании статьи 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца также подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Щербинского районного суда адрес от 31 мая 2023 года отменить, принять новое решение.

Иск ООО Юридический центр "Бизнес.Недвижимость.Право" удовлетворить.

Взыскать с Гасановой Евдокии Андреевны, Новикова Николая Леонидовича, Новикова Данилы Николаевича в равных долях в пользу ООО Юридический центр "Бизнес.Недвижимость.Право" задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Председательствующий

Судьи: