Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 июня 2024 г. по делу N 66а-946/2024

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе:

судьи судебной коллегии по административным делам Солдатовой С.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-110/2024 (УИД 61OS0000-01-2023-000634-10) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Антрацит" об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 1 ноября 2023 г. N ОРС-61/2023/001152 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по апелляционной жалобе заинтересованного лица Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 29 марта 2024 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Антрацит" (далее - ООО "Антрацит", Общество) обратилось в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" (далее - ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области", бюджетное учреждение) от 1 ноября 2023 г. N ОРС-61/2023/001152 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12 002 +/- 38 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования, строительства и эксплуатации кинокомплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес".

Поскольку завышенная кадастровая стоимость принадлежащего Обществу на праве аренды земельного участка нарушает права Общества, как плательщика арендной платы, так как существенно превышает его рыночную стоимость, установленную в отчете от 10 мая 2023 г. N 018-23-ОТ, выполненном оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" (далее - ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки") ФИО6, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 4 мая 2023 г. определена в размере 84 914 150 руб, Общество в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) обратилось в ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 4 мая 2023 г.

Решением ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 1 ноября 2023 г. N ОРС-61/2023/001152 было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением Ростовского областного суда от 29 марта 2024 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства, административное исковое заявление удовлетворено частично. В удовлетворении административных исковых требований Общества о признании незаконным решения ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 1 ноября 2023 г. N ОРС-61/2023/001152 отказано. Кадастровая стоимость земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 99 400 000 руб. по состоянию на 4 мая 2023 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 4 октября 2023 г.

Этим же решением стоимость работ по проведению судебной экспертизы, в размере 55 000 руб. перечислена с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет общества с ограниченной ответственностью "Бета консалтинг" (далее - ООО "Бета консалтинг"), за счет денежных средств, поступивших от ООО "Антрацит" в обеспечение расходов на оплату экспертных услуг по административному делу.

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону полагает решение суда незаконным, необоснованным, подлежащим отмене, как постановленное с нарушением норм материального права и норм процессуального права. Отмечая недостатки экспертного заключения, положенного в основу обжалуемого решения, считает, что подобранные экспертом объекты-аналоги существенно отличаются от объекта исследования по таким ценообразующим факторам, как назначение и площадь. Указывает, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка повлияет на поступление доходов от арендных платежей, что повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены письменные возражения.

В силу положений части 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное дело рассмотрено в суде апелляционной инстанции судьей единолично.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административного истца ООО "Антрацит", административного ответчика ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области", заинтересованных лиц Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области, Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

От ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя административного ответчика.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, письменные возражения стороны административного истца на нее, дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО9, выслушав дополнительные пояснения эксперта ФИО11, данные в судебном заседании суда апелляционной инстанции, суд приходит к выводу о законности и обоснованности обжалуемого решения суда, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

В силу части 7 этой же статьи заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: 1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; 2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11 приведенной нормы).

В соответствии с частью 12 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. N 1186 "О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ" с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области осуществлен переход к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Постановлением Правительства Ростовской области от 28 февраля 2019 г. N 119 "О реализации на территории Ростовской области положений Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ и реорганизации государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области" ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" наделено полномочиями на территории Ростовской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (статьи 6 и 7 Закона о государственной кадастровой оценке).

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Антрацит" на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10 февраля 2004 г. N 25106, договора уступки от 18 июня 2015 г. по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10 февраля 2004 г. N 25106, дополнительного соглашения от 16 августа 2021 г. N 8 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10 февраля 2004 г. N 25106 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12 002 +/- 38 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования, строительства и эксплуатации кинокомплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес". Согласно приложению к договору аренды земельного участка, дополнительным соглашениям к нему, расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 4 мая 2023 г. и утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области от 11 ноября 2022 г. N П-7 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков" в размере 137 703 026, 68 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 9 января 2023 г.

В соответствии с порядком, предусмотренным статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, административный истец 4 октября 2023 г. обратился в ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере 84 914 150 руб. по состоянию на 4 мая 2023 г. в соответствии с отчетом от 10 мая 2023 г. N 018-23-ОТ, подготовленным оценщиком ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" ФИО7

Решением ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 1 ноября 2023 г. N ОРС-61/2023/001152 в удовлетворении заявления ООО "Антрацит" отказано в связи с многочисленными нарушениями положений федеральных стандартов оценки, допущенными оценщиком при составлении отчета.

Выводы бюджетного учреждения о том, что определенная оценщиком величина рыночной стоимости при наличии выявленных в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности не может быть признана достоверной, объективно подтверждены заключением эксперта ООО "Бета Консалтинг" ФИО10 от 2 февраля 2023 г. N 70СЭ/125-2023.

Так, суд апелляционной инстанции, исследовав анализируемый отчет об оценке находит верным экспертное суждение о нарушении оценщиком требований подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7, в соответствии с которым при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В свою очередь, выводы, основанные на таком анализе, нельзя признать в полной мере достоверными.

Обоснованность заключения судебной экспертизы в этой части не ставят под сомнение лица, участвующие в деле, в том числе административный истец, который, уточнив требования, не возражал против определения величины рыночной стоимости, исходя из заключения судебной оценочной экспертизы.

Отказывая административному истцу в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что нарушения, указанные в решении ГБУ РО "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области", материалами дела и заключением эксперта подтверждены, бюджетное учреждение обоснованно отказало административному истцу в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на основании представленного отчета от 10 мая 2023 г. N 018-23-ОТ, подготовленного оценщиком ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" ФИО8 Учитывая, что рыночная стоимость объекта недвижимости в размере, определенном спорным отчетом не доказана, соответственно она не может быть учтена при установлении рыночной стоимости объекта в судебном порядке.

При таких обстоятельствах, требование ООО "Антрацит" об оспаривании решения бюджетного учреждения правильно оставлено без удовлетворения.

Решение суда первой инстанции в этой части не обжаловано лицами, участвующими в деле.

Удовлетворяя уточненные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 мая 2023 г, суд определилвеличину рыночной стоимости в размере 99 400 000 руб, исходя из выводов судебного эксперта.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми суд не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (пункт 5).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6).

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Определение экспертом рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода и методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия земельного участка от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Отказ от применения иных подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка экспертом обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судья не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Относительно довода апелляционной жалобы о значительном отличии объектов-аналогов от объектов экспертизы по площади, об их несопоставимости по назначению, суд апелляционной инстанции исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание отобранные экспертом как наиболее сопоставимые по основным ценообразующим факторам соответствующие объекты-аналоги, к которым введены соответствующие корректировки, применение которых обоснованно справочными данными.

Из заключения эксперта следует, что эксперт правомерно использовал классификацию земельных участков по категории и видам разрешенного использования. Отбор объектов-аналогов осуществлен в одном с объектом оценки населенном пункте, обоснован рыночными условиями и соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. Отличие объектов-аналогов и объекта исследования по площади не свидетельствует о нарушении правил оценки рыночной стоимости, поскольку на основании проведенного анализа рынка земельных участков экспертом из имеющегося диапазона предложений отобраны наиболее подходящие аналоги, относящиеся к данному сегменту рынка с учетом их площади, местонахождения, назначения и других параметров, и применены соответствующие корректировки на имеющиеся отличия в характеристиках, влияющих на размер их стоимости.

Вопреки утверждению заявителя апелляционной жалобы, объект оценки с видом разрешенного использования "для проектирования, строительства и эксплуатации кинокомплекса" сопоставим по назначению с объектами-аналогами, использованными экспертом в расчетах, относящимися к классу земельных участков под коммерческую застройку.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил:

решение Ростовского областного суда от 29 марта 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 27 июня 2024 г.

Судья Солдатова С.В.