Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 10 июля 2024 г. по делу N 66а-1108/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000991-83 (3а-114/2024) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Люкс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 1 апреля 2024 г. об удовлетворении административного иска.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Люкс" (далее - ООО "Люкс") обратилось в суд с административным исковым заявлением, просило установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных в микрорайоне "адрес"

- с кадастровым номером N, площадью 301, 4 кв. м (помещение 1) в размере рыночной стоимости по состоянию на 6 декабря 2021 г. в сумме 9 328 000 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью 118, 4 кв. м (помещение 2) в размере рыночной стоимости по состоянию на 6 декабря 2021 г. в сумме 3 790 000 руб.

В обоснование требований административным истцом указано на существенное превышение оспариваемой кадастровой стоимости на рыночной оценкой объектов недвижимости, определенной оценщиком ФИО9 в отчете от 18 мая 2023 г. и нарушение своих прав как налогоплательщика.

Решением Краснодарского краевого суда от 1 апреля 2024 г. административный иск удовлетворен частично; с учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена в размере рыночной стоимости по состоянию на 6 декабря 2021 г.: помещения 1 - в сумме 19 267 000 руб.; помещения 2 - в сумме 6 660 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости определено 30 августа 2023 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы, указывающие на достоверность оспариваемой кадастровой стоимости, на допущенные экспертом ФИО10 нарушения требований статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", пункта 5 ФСО N 7 при определении рыночной стоимости помещений.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом представлены письменные пояснения.

На основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как установлено судом, оспариваемая кадастровая стоимость нежилых помещений по состоянию на 6 декабря 2021 г. определена актом ГБУ "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" в соответствии с частью 7 статьи 15 Закона о государственной кадастровой оценке и на основании статьи 18 того же закона с 1 января 2022 г. до 1 января 2024 г. применялась для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе, в отношении административного истца, являющегося плательщиком имущественного налога, исчисляемого в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Данные обстоятельства подтверждаются ответами ППК "Роскадастр" от 27 ноября 2023 г. N 27-25592-СС/23, Межрайонной ИФНС России N 21 по Краснодарскому краю от 25 июня 2024 г. N 02-6-15/13495@ и административным ответчиком в жалобе не оспариваются.

С учетом изложенного, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пунктах 6, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд пришел к верному выводу о наличии у административного истца права на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости был представлен отчет, который с учетом результатов его досудебной проверки Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края (решения от 13 сентября 2023 г. N 11/16 и N 11/17), а также экспертной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности) по приведенным в решении суда основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Удовлетворяя исковые требования, суд установилкадастровую стоимость помещений в соответствии с заключением эксперта ООО "Краснодарский центр оценки недвижимости" ФИО11 от 19 февраля 2024 г.

Дав оценку данному доказательству по правилам статьи 62, части 8 статьи 82, статьи 84 КАС РФ, суд признал заключение эксперта достоверным доказательством, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

С данными выводами следует согласиться.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, пока в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Из заключения эксперта ФИО12 а также его пояснений следует, что по результатам анализа рынка коммерческой недвижимости, исходя из его развитости, а также категории (типа), местоположения и площади объектов оценки, эксперт, руководствуясь пунктом 2 ФСО V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, отказался от применения затратного и доходного подходов.

Доказательств в подтверждение того, что это отразилось на достоверности результатов оценки, суду не представлено и апелляционная жалоба не содержит.

При этом, обращает на себя внимание, что в ходе ГКО при определении кадастровой стоимости использовалась аналогичная методология (rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/).

При описании объектов оценки, их характеристик экспертом использовались сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и технической документации, актуальность которых на дату оценки проверена в ходе осмотра оценщиком.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, отказ от повторного осмотра обоснован экспертом в заключении (таблица 1) и отвечает требованиям пункта 5 ФСО N 7, предписывающего проводить осмотр в период, возможно близкий к дате оценки.

При ретроспективной дате оценки в рассматриваемом случае осмотр помещений не является подтверждением их состояния на дату оценки (6 декабря 2021 г.) и не может поставить под сомнение достоверность результатов оценки.

Основания выборки в качестве аналогов выявленных в ходе исследования рынка объектов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по назначению, площади и локальному местоположению, приведены в таблице 9, разделе 4.3.1 и являются проверяемыми.

Значения примененных корректировок на выявленные отличия в характеристиках объектов-аналогов с помещением 2 по состоянию отделки основаны на результатах осмотра и рыночной информации, содержащейся в справочнике оценщика недвижимости.

Использованный при этом Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости (N15), под редакцией Попова А.А. (код сборника: СРКД 15/1-2021Н) учитывает сегмент рынка и местоположение объектов оценки, то есть, основные ценообразующие факторы.

В подпункте 1 пункта 7 ФСО V указано, что при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать период экспозиции аналога на рынке и изменение его цены за этот период.

В этой связи, вопреки доводам жалобы, отказ от применения экспертом корректировки на дату оценки применительно к аналогам, срок экспозиции которых укладывается в типичный для соответствующего сегмента рынка диапазон (https://statrielt.ru), не искажает результаты оценки и не противоречит пунктам 10, 11 и 22 ФСО N 7.

Поскольку доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, автором апелляционной жалобы в суд не представлено и в жалобе не приводится, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает требуемой квалификацией.

Составленное экспертом заключение не может расцениваться как недопустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

С учетом изложенного, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд правомерно удовлетворил административный иск на основании результатов экспертизы.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны позиции заявителя при рассмотрении дела и получили надлежащую правовую оценку в решении суда.

В резолютивной части решения судом указан ретроспективный период действия архивной кадастровой стоимости в соответствии с абзацем втором пункта 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Требования административного иска о возложении обязанности внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости удовлетворению не подлежат, поскольку такая обязанность у уполномоченного органа возникает в силу закона (часть 1 статьи 17 Закона о государственной кадастровой оценке).

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 апреля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 10 июля 2024 г.

Председательствующий

Судьи