Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 июня 2024 г. по делу N 33-19258/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Максимовой Е.В., судей Гербекова Б.И., Молитвиной Т.А., при секретаре (помощнике) Кузнецове Н.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Максимовой Е.В. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Поляковой Р.Р. по доверенности Имедашвили А.Ю. на решение Тушинского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2023 года, которым постановлено:

Исковые требования ООО "Специализированный застройщик "Прогресс" к Поляковой Регине Ростиславовне о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, удовлетворить.

Взыскать с Поляковой Регины Ростиславовны в пользу ООО "Специализированный застройщик "Прогресс" задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 478 170 руб, неустойку в размере 21 876 руб. 28 коп, расходы по оплате госпошлины в размере 8 200 руб. 46 коп,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Специализированный застройщик "Прогресс" обратилось в суд с иском к Поляковой Р.Р. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, мотивируя свои требования тем, что 23.06.2021 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N V1/7-56, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства построить и передать участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект долевого строительства - апартаменты (условный номер 1-56), общей проектной площадью 60, 30 кв. м, этаж расположения - 7, по адресу: г. Москва, СВАО, Щукино, адрес. Цена договора составила 20 595 465 руб. В соответствии с п. 4.6 договора участия если общая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами лица, имеющего право осуществлять данный вид деятельности, будет больше общей проектной площади более чем на 1, 00 кв.м, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение десяти рабочих дней после получения надлежащего уведомления. Согласно техническому паспорту, изготовленному ООО "ОЛЛВИН ГЕО", от 25.05.2022 года общая площадь объекта долевого строительства ответчика составила 61, 7 кв.м, в соответствии с условиями договора ответчик должна произвести доплату за 1, 4 кв.м. 29.11.2022 года ответчиком был получен счет N 39 от 01.11.2022 года на сумму 478 170 руб, однако данная сумма ответчиком до сих пор не оплачена. Истцом в адрес ответчика были направлены претензии, которые оставлены без удовлетворения. В связи с изложенным, истец просит взыскать с ответчика в его пользу сумму долга по договору участия в долевом строительстве в размере 478 170 руб, неустойку в размере 21 876, 28 руб, судебные издержки.

Представитель истца по доверенности - фио в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку своего представителя по доверенности - Имедашвили А.Ю, который просил в удовлетворении исковых требований отказать согласно позиции, изложенной в письменном отзыве на иск.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика Поляковой Р.Р. по доверенности Имедашвили А.Ю.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителя ответчика по доверенности Имедашвили А.Ю, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истца по доверенности фио, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.

Выводы суда судебная коллегия признает правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательствах.

При рассмотрении данного спора суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что к спорным правоотношениям, помимо общих норм ГК РФ и условий договора участия в долевом строительстве, применимы и специальные нормы - Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Проанализировав указанные нормы в их взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 23.06.2021 года между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N V1/7-56, в соответствии с условиями которого истец принял на себя обязательства построить и передать ответчику после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект долевого строительства - апартаменты (условный номер 1-56), общей проектной площадью 60, 30 кв. м, этаж расположения - 7, по адресу: г. Москва, СВАО, Щукино, адрес.

В силу п. 4.1 договору стоимость объекта долевого строительства составляет 20 595 465 руб, исходя из стоимости 1 кв.м, равной 341 550 руб.

Согласно п. 5.1 договора передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в срок не позднее 31.03.2023 года. Дата ввода объекта недвижимости в эксплуатацию - не позднее 31.12.2022 года.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено истцом 02.11.2022 года.

Объект долевого строительства был передан ответчику по одностороннему передаточному акту 28.03.2023 года.

В соответствии с п. 4.6 договора если общая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами лица, имеющего право осуществлять данный вид деятельности, будет больше проектной площади более чем на 1, 00 кв.м, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.

Согласно техническому паспорту, изготовленному ООО "ОЛЛВИН ГЕО", от 25.05.2022 года общая площадь объекта долевого строительства ответчика составила 61, 7 кв.м.

Оценивая представленный документ, суд руководствовался положениями ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 года 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", которым определены требования к техническому плану объекта капитального строительства, и пришел к выводу, что данный технический паспорт (техническое описание) на здание, подготовленный специалистами - кадастровыми инженерами ООО "ОЛЛВИН ГЕО", которые в соответствии с требованиями действующего законодательства имеют право осуществлять данный вид деятельности, полностью соответствует нормам и требованиям действующего законодательства, являлся документом-основанием для постановки на кадастровый учет объекта капитального строительства - "Апартаменты с подземной автостоянкой по адресу: Москва, СЗАО, Щукино, адрес".

При этом суд также учел, что законность указанного технического паспорта не была оспорена заинтересованными лицами в судебном порядке.

Таким образом суд пришел к выводу, что технический паспорт (техническое описание) на здание, изготовленный 25.05.2022 года ООО "ОЛЛВИН ГЕО", являлся документом, необходимым для получения застройщиком - истцом разрешения на ввод здания в эксплуатацию, а также являлся основанием для постановки на кадастровый учет здания с помещениями, расположенными внутри здания, как того требует ч. 4 ст. 40 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

29.11.2022 года ответчиком был получен счет N 39 от 01.11.2022 года на сумму 478 170 руб. по договору участия в долевом строительстве N V1/7-56 от 23.06.2021 года.

Данный счет ответчиком не оплачен, доказательств обратного ответчиком в дело не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Возражая против исковых требований, ответчик указал, что первичная приемка объекта долевого строительства проводилась 29.11.2022 года, по ее результатам зафиксировано наличие в построенном объекте недостатков, которые застройщик до настоящего времени не устранил, таким образом объект в установленном порядке ответчику не передан.

В соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве, Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 года N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком.

Как следует из материалов дела, 29.11.2022 года ответчик произвел осмотр объекта долевого строительства, по результату которого отразил в акте осмотра следующие недостатки: 1. Четвертое окно (слева) требуется регулировка. 2. Выскакивает накладка на замочной личинке входной двери.

30.03.2023 года после неоднократных обращений в адрес ответчика уполномоченного истцом Агента - ООО "ВСН РИЭЛТИ", что подтверждается протоколом осмотра доказательств - переписки с помощью мессенджера "ВАТЦАП", удостоверенного 26.10.2023 года фио, врио нотариуса г. Москвы фио, зарегистрирован в реестре за N 77/1935-н/77-2023-11-368, ответчик прибыл на осмотр объекта долевого строительства, по окончании которого отразил в акте осмотра следующие замечания: "При проведении приемки отсутствует представитель застройщика, ключи мне не передаются. В акте приема-передачи указана (подчерк не читается) площадь, отличная от указанной в договоре. Обмер проводился без моего участия, с документами, на основании которых сформировалась площадь моего... ".

Проанализировав представленные документы, суд пришел к выводу, что в акте осмотра от 03.03.2023 года ответчик подтвердил отсутствие недостатков, указанных в акте осмотра от 29.11.2022 года, кроме того, в данных актах ответчиком не указано ни одного существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденные специалистом в области строительства (пп. "к" п. 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства").

Положения п. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве определяют, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что ответчик уклонялся от приемки объекта долевого строительства, в связи с чем истец правомерно 28.03.2023 года составил односторонний передаточный акт и направил оригинал указанного документа в адрес ответчика и регистрирующего органа.

Доводы ответчика о недостоверности и несоответствии проведенных замеров объекта долевого строительства проектной декларации, суд отклонил с указанием на то, что ответчик не является лицом, имеющим право выполнять кадастровые работы, при надлежащих доказательств, подтверждающих несоответствие площади объекта долевого строительства, то есть опровергающих сведения технического паспорта (технического описания) на здание, изготовленного 25.05.2022 года ООО "ОЛЛВИН ГЕО", ответчиком не представлено. Представленный ответчиком технический паспорт помещения с указанием площади квартиры в 61, 2 кв.м. таким доказательством не является, поскольку данный паспорт составлен по состоянию на 12.10.2023 года, то есть после передачи объекта в одностороннем порядке 28.03.2023 года, а с даты подписания одностороннего акта бремя содержания объекта перешло к ответчику, каких-либо объективных доказательств, исключающих проведение ответчиком отделочных или иных работ, которые могли бы существенно изменить площадь объекта, не представлено.

Таким образом, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд пришел к выводу о правомерности заявленных исковых требований и взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 478 170 руб.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету размер штрафных санкций за неисполнение ответчиком обязательств по своевременной оплате договора за период с 14.12.2022 года по 14.06.2023 года составляет 21 876, 28 руб. (478 170 руб. * 183 дня просрочки * 1/300 *7, 5%)

Согласившись с указанным расчетом, признав его арифметически верным, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 21 876, 28 руб, полагая указанную сумму соразмерной последствиям нарушенных обязательств.

Применительно к положениям ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 200, 46 руб.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку считает, что данные выводы основаны на материалах дела, анализе представленных сторонами письменных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, нормы действующего законодательства применены судом верно.

Доводы жалобы о необоснованном применении судом положений п. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в силу того, что спорный дом не является многоквартирным, в нем находятся только нежилые помещения (апартаменты), судебная коллегия отклоняет.

Согласно п. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

В свою очередь Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

Таким образом, указанный закон допускает применение его положений к отношениям, возникающим при создании не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости, в результате которых участниками долевого строительства должно приобретаться право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе в объекте недвижимости, не являющемся многоквартирным домом.

Градостроительным кодексом Российской Федерации на застройщика возложена обязанность по вводу объекта в эксплуатацию и постановке его на кадастровый учет.

Согласно ст. 55 ГрК РФ застройщиком обеспечивается подготовка технического плана вводимого в эксплуатацию здания, в том числе многоквартирного дома.

В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно с созданием объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, правоотношения между сторонами возникли на основании договора участия в долевом строительстве N V1/7-56 от 23.06.2021 года, исходя из того, что его предметом являлась постройка юридическим лицом в личных интересах и для личного пользования ответчика объекта недвижимости (апартаментов), пригодного для проживания людей, к данным правоотношениям применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, а следовательно, учитывая введение спорного дома в эксплуатацию, применяются и положения и п. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Ссылка на представленные ответчиком результаты обмеров БТИ, согласно которому площадь спорного объекта недвижимости составляет 61, 2 кв.м, что составляет разницу менее 1 кв.м. от проектной площади, на правильность постановленного решения также не влияет, судом первой инстанции в данной части дана исчерпывающая мотивированная оценка, с которой судебная коллегия соглашается, оснований считать неправильной не усматривает.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что Федеральным законом от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" установлено единое общее правовое регулирование отношений, возникающих в сфере осуществления кадастровой деятельности, в рамках которого никакого юридического преимущества для органов БТИ не предусмотрено.

Согласно ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документе содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имущества (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях.

Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (ч. 2 ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").

В связи с указанными нормами и в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" обмеры, сделанные кадастровым инженером ООО "ОЛЛВИН ГЕО", являются допустимыми доказательствами по смыслу ст. 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной, следовательно, такие обмеры являются допустимыми доказательствами при установлении площади объекта участия долевого строительства.

При этом представленный ответчиком технический паспорт БТИ выполнен после передачи спорных апартаментов ответчику в одностороннем порядке 28.03.2023 года - 12.10.2023 года, то есть, когда бремя содержания этих апартаментов уже перешло на ответчика, следовательно, указанный технический паспорт БТИ однозначно и бесспорно не может свидетельствовать, что с 28.03.2023 года в данных апартаментах не производились какие-либо работы, в том числе ремонтные, таким образом вышеуказанное доказательство не может безусловно подтвердить существовавшие на момент 28.03.2023 года обстоятельства.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, в подтверждение своей позиции иных доказательств, свидетельствующих об отсутствии изменений, повлекших изменение площади спорного объекта долевого строительства, ответчик не предоставил, о назначении экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не просил.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно принятие во внимание представленные истцом обмеры спорного помещения, оснований подвергать сомнению эти результаты с учетом представленных в дело доказательств не имеется и у судебной коллегии.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, но по существу их не опровергают, не содержат в себе обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение при принятия им обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: