Решение Московского городского суда от 19 июня 2024 г. по делу N 3а-1244/2024

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б, при секретаре Берестове И.М, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1244/2024 по административному исковому заявлению ООО "Магнум" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 3 ноября 2022 года N64489 результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002027:18 (далее - Земельный участок), а также о пересмотре утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15 ноября 2021 года N51520 результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:09:0002027:1099 (далее - Здание).

Административный истец просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года и 1 января 2021 года, соответственно, в размерах 16 593 777 руб. и 30 558 818 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является арендатором Земельного участка и собственником Здания; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются права организации; кадастровая стоимость влияет на размер арендной платы и величину налоговых обязательств собственника; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчеты об оценке от 30 ноября 2023 года NN 0966/11/2023/2-Б, 0966/11/2023/1-Б, подготовленные ООО "Экспертный центр "Базис".

Возражая против удовлетворения заявленных требований по доводам письменных пояснений, Департамент городского имущества города Москвы указывал на то, что представленные в порядке статьи 246 КАС РФ отчеты об оценке рыночную стоимость недвижимости не подтверждают.

Замечаний к заключению эксперта административный истец и административный ответчик не имеют.

Иные лица, участвующие в деле, возражений на административный иск и замечаний к экспертизе не представили.

Исследовав материалы административного дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление N 910-ПП "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП", пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке", Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002027:18, площадью 2 189 кв.м, расположен по адресу: г.Москва, Бескудниковский бульвар, владение 20-А; находится в пользовании административного истца; право аренды ООО "Магнум" зарегистрировано 09 июня 2015 года.

Здание с кадастровым номером 77:09:0002027:1099, площадью 457, 6 кв.м, расположено по адресу: г.Москва, Бескудниковский бульвар, д. 20а, принадлежит административному истцу; право собственности ООО "Магнум" зарегистрировано 12 февраля 2015 года.

Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 3 ноября 2022 года N 64489; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 83 643 375, 53 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 51 668 714, 24 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, которые подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 года (для Земельного участка), в период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2023 года (для Здания).

Административный истец уплачивает арендную плату за пользование Земельным участком, налог в отношении Здания исходя из их кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец ООО "Магнум" с административным иском представил Отчёты об оценке рыночной стоимости от 30 ноября 2023 года N 0966/11/2023/2-Б и N0966/11/2023/1-Б, подготовленные ООО "Экспертный центр "Базис" (далее - Отчеты об оценке), в которых рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 16 593 777 руб, рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 30 558 818 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указывал на несоответствие представленных с административным иском Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенных в них величин рыночной стоимости Земельного участка и Здания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В связи с возникшим спором определением суда от 12 февраля 2024 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчетов об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; рыночной стоимости Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года; рыночной стоимости Здания по состоянию на 1 января 2021 года; производство экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".

Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" Афанасьевой Е.Н. от 24 мая 2024 года Отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчётах об оценке рыночная стоимость Земельного участка и Здания не подтверждается. Рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 69 888 000 руб. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2021 года составляет 44 231 000 руб.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегменты рынка, к которым относятся Земельный участок и Здание; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2022 года рыночную стоимость Земельного участка и на 1 января 2021 года рыночную стоимость Здания, равной которым и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчеты об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оцениваются судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Земельного участка и Здания не подтверждают.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельного участка и Здания.

В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Разрешая ходатайство о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью существенной не является (14-16 %), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчётов об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости, равной рыночной; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёты было невозможно; по итогам экспертизы определённая в отчётах рыночная стоимость недвижимости не подтверждена, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (отчёты об оценке) не положены в основу решения; настоящим решением установлена кадастровая стоимость Земельного участка и Здания, равной рыночной стоимости, в размерах, определённых в экспертном заключении.

Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; кадастровая стоимость объектов недвижимости пересмотрена. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика; его противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Земельного участка и Здания была определена, очевидно, ошибочно.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы 238 158, 42 руб. согласно счету ГБУ "БТИ Московской области".

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002027:18, площадью 2 189 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Бескудниковский бульвар, владение 20-А, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 69 888 000 руб.;

установить на период по 31 декабря 2023 года кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:09:0002027:1099, площадью 457, 6 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, Бескудниковский бульвар, д. 20а, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 44 231 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 декабря 2023 года.

Взыскать с ООО "Магнум" в пользу ГБУ "БТИ Московской области" судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 238 158, 42 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2024 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова