Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 16 июля 2024 г. по делу N 8Г-17713/2024[88-20549/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Ивановой Е.В, Парамоновой Т.И, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Солтанова Рафаэля Ризвановича к обществу с ограниченной ответственностью "Сочитранс" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, по кассационной жалобе представителя Солтанова Рафаэля Ризвановича по доверенности Лагойда Инны Вячеславовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 ноября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения представителей Солтанова Р.Р. - Лагойда И.В. и Добренковой Т.В, поддержавших требования кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Солтанов Р.Р. обратился в суд с иском к ООО "Сочитранс" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что 31.08.2021 г..между ООО "Сочитранс" (продавец) и Солтановым Р.Р. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка площадью 306999 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", находящегося по адресу: "адрес", Апшеронское городское поселение, в границах плана земель ЗАО "Лекраспром". До заключения основного договора купли-продажи продавец обязался произвести раздел земельного участка с кадастровым номером N на два участка с целью выделения участка, фактически используемого для эксплуатации и обслуживания электроустановки - шкафа учета для сельскохозяйственного производства ВЛ-6 кВ Ф-84 от опоры N 34, находящейся на земельном участке. Из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером N 306999 кв.м. следует, что он принадлежит ООО "Сочитранс" на праве собственности и до настоящего времени раздел участка не произведен.

Согласно условиям договора цена объекта составила 5000000, 00 руб, расчет между сторонами был произведен в полном объеме, а именно денежные средства в размере 1000000, 00 руб. были переданы покупателем продавцу в день подписания договора, что подтверждается распиской, выданной директором ООО "Сочитранс" и одновременно единственным участником общества Калайчан А.С, денежные средства в размере 4000000, 00 руб. были перечислены покупателем на расчетный счет ООО "Сочитранс", что подтверждается платежным поручением. В досудебном порядке истцом предпринимались меры по регистрации права собственности, а именно 27.10.2021 г..в адрес ответчика было направлено письмо, в котором указано, что истец рассматривает заключенный 31.08.2021 г..предварительный договор купли-продажи как основной договор купли-продажи и ответчику предложено явиться в МФЦ для подачи необходимых заявлений для перехода права собственности на земельный участок. Поскольку представитель ООО "Сочитранс" в регистрирующий орган не явился, сделка не была зарегистрирована.

По изложенным основаниям, принимая во внимание, что обязательства по оплате земельного участка исполнены покупателем в полном объеме, а ответчик уклоняется от перехода права собственности на спорный объект недвижимости, Солтанов Р.Р. согласно тексту поданного иска просил обязать ООО "Сочитранс" в течение 7 дней со дня вступления решения в законную силу передать ему земельный участок площадью 306999 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", находящийся по адресу: "адрес" произвести государственную регистрацию перехода к истцу права собственности на спорный земельный участок, указав, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности Солтанова Р.Р. на земельный участок площадью 306999 кв.м, кадастровый N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: "адрес" и основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи N 23-23/051-23/051/801/2015-9283/2 от 26.11.2015 г. о праве собственности ООО "Сочитранс" на земельный участок площадью 306999 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", находящийся по адресу: "адрес"

Заочным решением Апшеронского районного суда Краснодарского края от 27.03.2023 г. исковые требования Солтанова Р.Р. к ООО "Сочитранс" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок удовлетворены - на ООО "Сочитранс" (ИНН 2325023903, ОГРН 1152368000927) возложена обязанность в течение семи дней со дня вступления решения суда в законную силу передать Солтанову Р.Р. земельный участок площадью 306999+/-4848 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", по адресу: "адрес" Помимо изложенного, на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за Солтановым Р.Р. на земельный участок площадью 306999+/-4848 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", по адресу: "адрес" Постановленный судебный акт содержит указание на то, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности Солтанова Р.Р. на земельный участок площадью 306999+/-4848 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", по адресу: "адрес" и основанием для прекращения в Едином государственном реестре недвижимости записи N 23-23/051-23/801/2015- 9283/2 от 26.11.2015 г. о праве собственности ООО "Сочитранс" (ИНН 2325023903, ОГРН 1152368000927) на земельный участок площадью 306999+/-4848 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", по адресу: "адрес"

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10.10.2023 г. судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, ООО "Квадр-1" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30.11.2023 г. заочное решение Апшеронского районного суда Краснодарского края от 27.03.2023 г. отменено, в удовлетворении исковых требований Солтанова Р.Р. к ООО "Сочитранс" о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок отказано.

Представителем Солтанова Р.Р. по доверенности Лагойда И.В. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование в оставлении судом кассационной инстанции без изменения заочного решения Апшеронского районного суда Краснодарского края от 27.03.2023 г.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представители Солтанова Р.Р. - Лагойда И.В. и Добренкова Н.В. в ходе судебного заседания требования кассационной жалобы поддержали по изложенным в ней основаниям.

Иные участники в судебное заседание не явились.

Судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства директора ООО "Квадр1" Фролова М.В. о приостановлении производства по делу.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, что 31.08.2021 г. между Солтановым Р.Р. (покупатель) и ООО "Сочитранс" (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка площадью 306999 кв.м, кадастровый N, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для сельскохозяйственного производства", находящегося по адресу: "адрес"

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен до 15.10.2021 г. (п. 14 предварительного договора).

Согласно условиям предварительного договора стоимость земельного участка составляет 5000000, 00 руб. (п. 3 договора), которые передаются покупателем продавцу в следующем порядке:

- в обеспечение договора при его подписании передается сумма в размере 1000000, 00 руб. (п. 3.1);

- оставшаяся сумма в размере 4000000, 00 руб. будет передана в день подписания основного договора купли-продажи в срок до 15.10.2021 г. (п. 3.2).

По условиям договора сторонам известно, что на указанном объекте имеется несколько запрещений регистрации, наложенных судебными приставами, которые продавец обязуется снять, погасив все имеющиеся задолженности из суммы, полученной в соответствии с п. 3.1 договора в течение 2-х рабочих дней с момента ее получения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Солтанов Р.Р. ссылался на то, что расчет между сторонами был произведен в полном объеме, а именно денежные средства в размере 1000000, 00 руб. были переданы Солтановым Р.Р. продавцу в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской, выданной истцу директором ООО "Сочитранс" и одновременно единственным участником общества Калайчан А.С, денежные средства в размере 4000000, 00 руб. были перечислены покупателем на расчетный счет ООО "Сочитранс", что подтверждается платежным поручением от 01.03.2022 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что срок, в который стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, истек до обращения стороной предварительного договора в суд. До его истечения ни от истца, ни от ответчика не поступало каких-либо предложений о заключении основного договора, представленные стороной истца письмо с предложением ответчику явиться в МФЦ для подачи необходимых заявлений для регистрации перехода права собственности на недвижимость не может быть принято во внимание, поскольку направлено в адрес ООО "Сочитранс" 27.10.2021 г, то есть уже по истечении срока действия предварительного договора.

Кроме того, согласно условиям предварительного договора от 31.08.2021 г. на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном по адресу: "адрес" находится электроустановка - шкаф учета для сельскохозяйственного производства ВЛ-6 кВ Ф-84 от опоры N 34, состоящий на балансовом учете ЗАО "Лекраспром". Продавец обязуется при подписании основного договора от имени покупателя заключить с ЗАО "Лекраспром" договор купли-продажи указанной электроустановки с передачей прав на ее использование и полноправное владение. На основании указанного договора покупатель в последующем имеет право заключить необходимый договор или иной правовой документ с представителем ОАО "Кубаньэнерго" Адыгейские электрические сети (п. 1.2).

В соответствии с п. 1.3 заключенного договора до подписания основного договора купли-продажи продавец обязался произвести раздел земельного участка с кадастровым номером N на два участка с целью выделения участка, фактически используемого для эксплуатации и обслуживания электроустановки - шкафа учета для сельскохозяйственного производства ВЛ-6 кВ Ф-84 от опоры N 34, находящейся на земельном участке и состоящей на балансовом учете ЗАО "Лекраспром".

По условиям заключенного договора на земельном участке расположена ТП, после раздела земельных участков покупатель (истец) обязуется ее приобрести, а продавец (ответчик) обязуется произвести раздел земельного участка на два самостоятельных земельных участка. Для того, чтобы передать земельный участок покупателю, продавцу необходимо осуществить предусмотренные действующим законодательством действия по его образованию.

Поскольку по настоящему делу продавца нельзя понудить к совершению действий по образованию земельных участков, то требования об обязании продавца передать земельный участок с кадастровым номером N без его раздела, являются незаконными, а понуждение Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществить государственную регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:02:1303000:326 с учетом того, что на нем находится трансформаторная подстанция, нарушающим права продавца на владение данным объектом.

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка 23.01.2020 г, заключенный между ООО "Сочитранс" и ООО "Квадр-1", не признан недействительным, фактическая передача недвижимого имущества не оспаривалась, а отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. В настоящее время в связи с уклонением ООО "Сочитранс" от государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок по договору от 23.01.2020 г, ООО "Квадр-1" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Сочитранс" о государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом (ч. 3).

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Положениями п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" предусмотрено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска.

Как следует из материалов дела, в исковом заявлении Солтанов Р.Р. ставил вопрос о признании предварительного договора основным и признании за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером N в связи с исполнением им всех условий договора купли-продажи.

Между тем, суд апелляционной инстанции, рассматривая заявленные исковые требования, исходил из того, что основной договор купли-продажи между ответчиком и истцом не заключен, а заключенный между сторонами предварительный договор основным признан быть не может, поскольку содержит в себе лишь обязательство по заключению основного договора в будущем. В связи с этим в обоснование отказа в удовлетворении иска суд апелляционной инстанции сослался на положения ст. 429 ГК РФ и указал, что поскольку ни одна из сторон предварительного договора в установленный данным договором срок не направила другой стороне предложение заключить основной договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились и истец не вправе требовать от ответчика их исполнения.

Между тем, из содержания п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).

В силу п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Указанные положения закона, а также их разъяснения при рассмотрении дела судами не были применены. При рассмотрении настоящего дела судам независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ООО "Сочитранс" передать Солтанову Р.Р. земельный участок, находившийся в собственности у продавца на момент заключения договора, и обязанность Солтанова Р.Р. как покупателя оплатить 1000000, 00 руб. при подписании договора, и в полном объеме при заключении в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость земельного участка в размере 4000000, 00 руб. При этом обязанность покупателя по оплате 1000000, 00 руб. стоимости земельного участка исполнена им до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его п. 3, который представляет собой расписку продавца в получении от покупателя денежных средств в размере 1000000, 00 руб.

В силу п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГГК РФ).

В связи с неправильной оценкой судами сложившихся между сторонами правоотношений в обжалуемых судебных постановлениях отсутствуют какие-либо выводы относительно соответствия заключенного между ними договора требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости параграфом 7 главы 30 ГК РФ, и возможности удовлетворения заявленных истцом требований в связи с исполнением им в полном объеме принятых на себя по договору купли-продажи обязательств.

Ввиду изложенного выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны основанными на законе.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что судом апелляционной инстанции по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены обжалуемого судебного постановления и нового рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 ноября 2023 года отменить, направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Е.В. Иванова

Т.И. Парамонова