Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 03 июля 2024 г. по делу N 66а-1069/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Колосовой С.И., Шмидт Т.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-118/2024 (УИД 26OS0000-04-2023-000466-75) по административному исковому заявлению Мавроматидиса ФИО9 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольского краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 28 марта 2024 года.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя административного истца Аксельрод А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мавроматидис ФИО11 обратился с административным иском об оспаривании утвержденной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края", кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5611 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для продолжения строительства объектов производственного назначения", находящегося по адресу: "адрес" В обоснование иска указал, что кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 г. составила 12713347 рублей 69 копеек, что значительно превышает его рыночную стоимость, установленную в отчёте оценщика, приводя к нарушению прав и законных интересов истца, как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца уточнил административные исковые требования с учетом выводов проведенной в суде первой инстанции судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 28 марта 2024 г. исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 5611 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для продолжения строительства объектов производственного назначения", находящегося по адресу: "адрес", в квартале 504, равной рыночно" стоимости этого земельного участка в размере 6877000 рублей по состоянию на 1 января 2022 г.

С административного истца Мавроматидиса ФИО10 взыскана в пользу ООО "Юридическое агентство "Аргумент" стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 70000 рублей.

На данное решение Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя подана апелляционная жалоба, в обоснование которой указано на необоснованность применения корректировок, некорректность отбора объектов-аналогов; уменьшение поступающих бюджетных доходов.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении объектов недвижимости -земельного участка с кадастровым номером N.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными. Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, ввиду их необоснованности и несостоятельности.

Как следует из имеющихся в деле доказательств, в силу части 1 статьи 245 КАС РФ административный истец Мавроматидис ФИО12, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" и составила 12713347 рублей 69 копеек по состоянию на 1 января 2022 г.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке ООО "Аргус" N от 29 ноября 2023 года, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 5540000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте должным образом не проведено исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, отсутствует обоснование отбора объектов-аналогов в приведенной выборке фактических данных о ценах предложений.

Исследовав представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N N от 9 февраля 2024 года, выполненным экспертом ООО "Аргумент" Трофимовым А.С, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 6877000 рублей.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения судебную экспертизу, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства.

При этом, как отмечено в решении, указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Как следует из содержания судебной экспертизы, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки

Вопреки доводам автора апелляционной жалобы о неверном выборе аналогов из-за их местоположения; объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами и имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, были выполнены.

Как следует из материалов настоящего дела, за объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Все выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым. Для сравнения объекта оценки с другими объектами использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом в сравнительном подходе приняты корректировки на торг, площадь, передаваемые права, наличие строений, удобство проезда, локальное местоположение; обоснованность которых была подробно разъяснена в тексте заключения.

Оспаривая необоснованность применения корректировок на площадь (масштаб), апеллятором указано, что применение этих корректировок было возможно избежать при правильном отборе аналогов, более сопоставимых с объектами оценки по площади.

Доводы апелляционной жалобы в данной части являются несостоятельными; так как не имеется доказательств наличия равных или более сопоставимых по площади объектов-аналогов и их необоснованном неприменении экспертом. В заключении экспертом приведена таблица отбора всех имеющихся в г. Ставрополе объектов-аналогов с обоснованием их применения (неприменения). Объекты-аналоги имеют объективные отличия друг от друга, в связи с чем рыночная стоимость оцениваемого объекта неизбежно подвержена корректировкам.

Так как площадь объекта оценки отличается от площади объектов-аналогов, в связи с этим и на основании п. 22 ФСО N 7 экспертом произведены соответствующие корректировки, обоснование и расчет которых приведены в заключении, проверены судом первой инстанции и судебной коллегией, и признаются правильными.

Оспаривая неправильное применение экспертом понижающей корректировки -19, 9% на торг по пассивному рынку, комитет ссылается на то, что рынок в г. Ставрополе является активным.

Вместе с тем, в заключении эксперта приведено обоснование применения корректировки на торг и указано, что в качестве объектов сравнения представлены предложения о продаже, а не цены сделки, которые при реализации объектов подвержены корректировке на торг в связи с неизбежным процессом снижения их стоимости в процессе продажи и заключения договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с позицией о том, что экспертом приведены аргументы о пассивности рынка, поскольку предложение многократно превышают спрос, количество продаж является незначительным, рынок характеризуется длительностью продаж.

Оспаривая обоснованность применения корректировки на наличие фундамента, апеллятором также указано на необходимость применения иных размеров повышающих корректировок.

Данные доводы не соответствуют обстоятельствам дела.

Так, материалами дела установлено, что абсолютно незастроенных объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки, в г. Ставрополе не имеется, что подтверждается таблицей отбора, следовательно, в выборке были использованы объекты с имеющимися строениями.

В соответствии с требованиями с п. 22 ФСО N7, поскольку на объектах имелись фундаменты и ветхое строение, это повлекло применение экспертом повышающих корректировок по данному ценообразующему фактору, характеризующемуся как "существенное различие". Обоснование и расчет данных корректировок приведено в экспертном заключении. Оно проверено судом первой инстанции и судебной коллегией, и признается правильным.

Также в заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Формальное несогласие апелляторов с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Установив, что при вынесении решения судом выявлено несущественное расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в данном случае судебные расходы подлежат взысканию с административного истца.

Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр".

Сумма понесенных расходов административным истцом не оспаривается, подтверждена представленными доказательствами, в том числе представленным расчётом затрат на проведение экспертизы, отражающим объем произведенных экспертом работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, из которой следует, что цена нормочаса оценочных работ, соответствует стоимости производства судебных экспертиз, установленной для государственного экспертного учреждения.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 28 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи