Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июля 2024 г. по делу N 66а-1080/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Колпаковой А.В, Шмидт Т.Е, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания административное дело N 3а-12/2024 (УИД 15OS0000-01-2023-000118-89) по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Тимур" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 16 февраля 2024 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, объяснения представителя административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания - Гамосова А.М, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" - Плиевой М.В, полагавшей обжалуемое решение подлежащим отмене, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

сельскохозяйственный производственный кооператив "Тимур" (далее - СПК "Тимур"), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 603 429 +/- 14 118 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: "адрес", обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения по состоянию на 1 января 2022 г. кадастровой стоимости земельного участка в размере 40 144 875, 18 руб, полагая указанный размер завышенным, влекущим необоснованное увеличение размера арендных платежей, нарушающим его права и законные интересы как арендатора.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 16 февраля 2024 г, административный иск, с учетом последующих уточнений, удовлетворен; по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью Аудиторская фирма "Аудит-Консалтинг" (далее - ООО АФ "Аудит-Консалтинг") ФИО9, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости, равной 27 207 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 1 ноября 2023 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик Правительство Республики Северная Осетия-Алания подал апелляционную жалобу, в которой полагает его незаконным и подлежащим отмене. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, полагает его недопустимым доказательством по делу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания - Гамосов А.М. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" - Плиева М.В. полагала обжалуемое решение подлежащим отмене.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители административного истца СПК "Тимур", административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Республике Северная Осетия-Алания, заинтересованных лиц администрации местного самоуправления Пригородного муниципального района Республики Северная Осетия-Алания, администрации Сунженского сельского поселения Пригородного муниципального района Республики Северная Осетия-Алания, публичного акционерного общества "Промсвязьбанк", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО10, представленные в суд апелляционной инстанции, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость объекта недвижимости представляет собой полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со статьей 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что СПК "Тимур" на основании договора аренды земельного участка от 9 ноября 2020 г. N 5530 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 603 429 +/- 14 118 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для производства сельскохозяйственной продукции, расположенного по адресу: "адрес". Согласно приложению к договору аренды земельного участка расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Являющаяся предметом спора кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. была утверждена постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 25 октября 2022 г. N 453 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки" в размере 40 144 875, 18 руб, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 8 декабря 2022 г. и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы истца как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у СПК "Тимур" права на обращение в суд с настоящим административным иском.

Разрешая заявленные СПК "Тимур" требования по существу, суд первой инстанции, с выводами которого также соглашается суд апелляционной инстанции, на основе анализа и оценки представленных доказательств, исходил из того, что нашел подтверждение факт нарушения прав арендатора земельного участка, подлежащих восстановлению путем определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец в подтверждение его рыночной стоимости представил отчет от 18 сентября 2023 г. N 141-23зк/2, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО14, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составила 14 008 000 руб.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего СПК "Тимур" на праве аренды, определенного оценщиком, определением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 1 декабря 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта от 12 января 2024 г. N 34-ОПСТ-Э-12-2023, подготовленное экспертом ООО АФ "Аудит-Консалтинг" ФИО11, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 27 207 000 руб.

Принимая данное заключение в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд первой инстанции дал ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять эксперту не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам судебной оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Из заключения эксперта ФИО12 следует, что в его распоряжении имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Согласно федеральному стандарту оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (далее - стандарт ФСО V) при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов (пункты 1, 2, 3).

В соответствии со стандартом ФСО V сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (пункт 4).

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод (пункт 11).

Проводя экспертное исследование по определению рыночной стоимости земельного участка, эксперт применил сравнительный (метод сравнения продаж) и доходный (метод прямой капитализации) подходы.

Поскольку суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет обоснованно не был положен в основу решения суда по основаниям, которые лицами, участвующими в деле, в том числе заявителем апелляционной жалобы не оспариваются.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта в дело представлено не было и в апелляционной жалобе не приводится, выводы суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы следует признать правильными.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" экспертом в заключении не указаны сведения о стаже работы, а также отсутствует указание на лиц, присутствовавших при производстве судебной экспертизы не опровергают достоверность выводов судебной экспертизы, при том, что к заключению эксперта приложены сведения, подтверждающие его квалификацию.

Эксперт ФИО13 имеет диплом о профессиональной переподготовке ППСК N 001881 по программе профессиональной переподготовки "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", выданный федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" 15 июля 2015 г, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости". Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

Оценивая позицию административного ответчика о некорректном отборе объектов-аналогов, не сопоставимых с объектом исследования по площади, местоположению, праву собственности, виду разрешенного использования, а также почвенной разновидности в представленных в суд апелляционной инстанции дополнительных письменных пояснениях экспертом указано на применение соответствующих корректировок по элементам сравнения, с приведением соответствующих расчетов в разделе экспертного заключения "5. Определение рыночной стоимости объекта оценки".

Экспертом указано, что количественными и качественными характеристиками объекта экспертизы, как земельного участка сельскохозяйственного назначения, являются: местоположение (балл бонитета), категория земель, разрешенное использование, имущественные права, условия сделки - предложения, конфигурация земельного участка, степень заброшенности, наличие подъездных путей.

При этом подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Имеющиеся расхождения скорректированы экспертом в соответствии с подпунктом "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, путем применения соответствующих корректировок, обоснованность применения которых является логичной и не противоречит приведенным в заключении рыночным данным. Доказательств искажения результатов рыночной стоимости заявитель в апелляционной жалобе не приводит.

Оценивая довод апелляционной жалобы о необоснованном отказе эксперта от применения в отношении объекта-аналога N 3 с учетом его нахождения, в соответствии с объявлением о продаже, в СНТ/ДНТ, корректировки на назначение земельного участка, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, принимая во внимание дополнительные письменные пояснения эксперта, в которых экспертом указано на проведенный анализ данных отчета о государственной кадастровой оценке в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером N. Установлено, что данный земельный участок имеет назначение: для выращивания сельскохозяйственных культур, вид разрешенного использования: растениеводство, кадастровая стоимость была рассчитана как для земельного участка сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, применение корректировки не требовалось, поскольку участки являются сопоставимыми.

Судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения, выразившегося в определении рыночной стоимости объекта исследования как принадлежащего на праве собственности, с учетом положений пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года N П/0336, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Относительно позиции административного ответчика об отсутствии в расчетной таблице 9 "Определение рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж" удельных показателей корректировки на местоположение, на конфигурацию участка, указании отличных от примененных корректировок значений корректировок на физические характеристики, показатели урожайности экспертом указано на допущенные опечатки в переносе данных в табличные значения, которые не повлияли на результаты оценки. В дополнительных письменных пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, экспертом приведены корректные таблицы.

Доводы апелляционной жалобы повторяют возражения государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки", представленные в суд первой инстанции, которые судебная коллегия по вышеприведенным основаниям также признает не обоснованными.

Ссылки в решении суда на положения статей Закона об оценочной деятельности к вынесению неправильного решения не привели, основанием к отмене судебного акта не являются.

Оснований для исключения заключения эксперта из числа доказательств по делу, как недопустимого, с учетом требований части 3 статьи 61 КАС РФ, не установлено.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 16 февраля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 июля 2024 г.

Председательствующий:

Судьи: