Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июля 2024 г. по делу N 66а-631/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л, судей : Насиковской А.А, Пластинина И.В, при помощнике судьи: Белоноговой Д.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-8/2024 по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации МО город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области на решение Мурманского областного суда от 04 апреля 2024 года по административному исковому заявлению акционерного общества "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" об оспаривании решения ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Насиковской А.А, выслушав пояснения представителя заинтересованного лица Администрации МО г. Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области - Хорохординой А.А, поддержавшей доводы жалобы, выслушав возражения против доводов жалобы представителя административного истца акционерного общества "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" - Соловьевой С.Е, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" обратилось в Мурманский областной суд с административным иском об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения "Имущественная казна Мурманской области" (далее - ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области", Учреждение) от 23 июня 2023 года N ОРС-51/2023/000171 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 4 703 291 165, 70 рублей.

Истец не согласен с установленным размером кадастровой стоимости объекта недвижимости, считая его завышенным, что подтверждается отчетом об оценке N57/04/23 от 20 апреля 2023 года, составленным оценщиком ООО "ДИС", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 31 марта 2023 года составляет 143 085 300 рублей.

Поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает его имущественные права как арендатора, истец обратился в ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" с заявлением о пересмотре указанной кадастровой стоимости.

Решением бюджетного учреждения NОРС-51/2023/000171 от 23 июня 2023 года в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении ее в размере рыночной стоимости, указанной в отчёте об оценке N 57/04/23 от 20 апреля 2023 года, заявителю отказано, ввиду того, что отчёт об оценке рыночной стоимости признан несоответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Административный истец не согласен с указанным решением бюджетного учреждения, в связи с чем, уточнив заявленные требования, просит признать решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в соответствии с отчетом оценщика ООО "ДИС" ФИО9 от 20 апреля 2023 года N 57/04/23 по состоянию на 31 марта 2023 года в размере его рыночной стоимости 2 230 840 000 рублей (т. 2, л.д. 211).

Решением Мурманского областного суда от 04 апреля 2024 года административному истцу отказано в удовлетворении исковых требований о признании незаконным решения ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" NОРС-51/2023/000171 от 23 июня 2023 года.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", установлена в размере равном его рыночной стоимости 2 230 840 000 рублей по состоянию на 31 марта 2023 года.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации МО г. Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области просит отменить указанное судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального права.

В обоснование доводов жалобы указано, что суд ошибочно принял заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, поскольку оно не является всесторонним и объективным; сведения, содержащиеся в нём, привели к занижению итоговой рыночной стоимости земельного участка. В частности, податель жалобы указывает, что экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, без учета того обстоятельства, что спорный земельный участок расположен в пределах муниципального округа, сравнительный подход реализован с использованием информации о продаже участков производственно-складского или индустриального сегмента, эксперт не применяет корректировку на площадь участка при расчете рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица Администрации МО г. Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель административного истца АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" в судебном заседании возражала против доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, полагая его законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (2ap@sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ) в Федеральный закон N 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N237-ФЗ (редакция 19 декабря 2022 года).

Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 года N 658-пп датой перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 01 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьёй 22.1 Федерального закона N237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учёта.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

Согласно положениям части 12 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административный истец АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" на основании договора аренды является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 2 777 310 кв.м, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: "адрес".

Кадастровая стоимость указанного земельного участка в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года N 2055 по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 4 703 291 165, 7 рублей.

29 мая 2023 года АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" обратилось в ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 51:12:0010103:124 в размере его рыночной стоимости, составляющей на 31 марта 2023 года 143 085 300 рублей, приложив отчёт от 20 апреля 2023 года N 57/04/23, выполненный оценщиком ООО "ДИС" ФИО9, состоящим в саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" (т. 1, л.д. 15-16).

23 июня 2023 года ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" принято решение N ОРС-51/2023/000171 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке, перечисленными в разделе V решения (т. 1, л.д. 17-21).

Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения по существу, суд первой инстанции, учитывая разъяснения, данные в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", определением от 07 ноября 2023 года назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10 (т. 1, л.д. 236-240).

На разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчёта об оценке недвижимого имущества от 20 апреля 2023 года N 57/04/23, выполненного оценщиком ООО "ДИС" ФИО9, требованиям законодательства об оценочной деятельности, допущены ли при составлении отчёта нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка. В случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности эксперту поручено определить действительную рыночную стоимость земельного участка.

Из содержания экспертного заключения эксперта ООО "Евро Аудит Групп" ФИО10 от 22 февраля 2024 года N 0005.Э.24 следует, что отчёт оценщика ООО "ДИС" ФИО9 от 20 апреля 2023 года N 57/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2 777 310 кв.м, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 31 марта 2023 года без учета НДС составляет 2 230 840 000 рублей (т. 2, л.д. 88-191).

Таким образом, экспертом установлено, что вывод комиссии ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" о том, что отчёт об оценке рыночной стоимости от 20 апреля 2023 года N 57/04/23, выполненный оценщиком ООО "ДИС" ФИО9, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, нашёл своё подтверждение.

Учитывая, установленные дефекты отчёта об оценке, предоставленного административным истцом, суд первой инстанции пришёл к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N в размере 143 085 300 рублей на основании отчёта об оценке оценщика ООО "ДИС" ФИО9 от 20 апреля 2023 года N 57/04/23 у ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" не имелось, в связи с чем принятое бюджетным учреждением решение от 23 июня 2023 года N ОРС-51/2023/000171 суд признал законным.

Суд первой инстанции на основании фактических обстоятельств дела, оценив заключение судебной экспертизы от 22 февраля 2024 года, и, руководствуясь положениями Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", статьями 84, 245, 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришёл к выводу об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере, подтверждённом заключением судебной экспертизы от 22 февраля 2024 года, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы от 22 февраля 2024 года, соглашается с оценкой заключения судебной экспертизы, данной судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Доводы, приведённые в апелляционной жалобе администрации МО город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области, не подтверждают наличие в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определённой экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером N.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением судебной экспертизы. В экспертном заключении эксперт ответил на все поставленные вопросы.

Судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях при производстве судебной экспертизы в отношении земельного участка с кадастровым номером N, опровергаются содержанием экспертного заключения, в связи с чем данные доводы не влияют на правильность постановленного судом решения. Само по себе несогласие с заключением судебной экспертизы, не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Из заключения эксперта ФИО10 следует, что в ее распоряжении имелся весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Как следует из содержания заключения, экспертом составлено точное описание объекта исследования, представлена подробная информация о фактических количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости. Описано местоположение и ближайшее окружение объекта экспертизы.

Не могут быть позиционированы в качестве правовых оснований для апелляционного вмешательства в решение суда доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом не учтен факт нахождения спорного земельного участка в пределах муниципального округа, а также, что при оценке участка следует учитывать потенциал, а не вида разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Как установлено пунктом 20 ФСО N7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, вне зависимости от потенциала использования участка, будь это промышленная, общественно-деловая или иная функция, расчет стоимости застроенного земельного участка определяется исходя из фактического использования.

Как следует из материалов дела (выписка из ЕГРН), спорный земельный участок относится к категориям земель "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "промзона" (т.1, л.д. 103). Земельный участок используется для размещения горно-обогатительного комбината.

Таким образом, поскольку оцениваемый участок находится не в населённом пункте, используется в промышленных целях, то экспертом использованы данные, устанавливающие состояние промышленного сектора и уровня жизни населения региона, что соответствует его фактическому использованию, а также его наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Довод апелляционной жалобы заинтересованного лица о том, что экспертом при расчете рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода необоснованно применена информация о продаже участков производственно-складского или индустриального сегмента, тогда как спорный земельный участок предназначен для обслуживания карьера для разработки более ценных полезных ископаемых, в связи с чем его стоимость оценивается дороже, отклоняется судебной коллегией, поскольку ценность полезных ископаемых не является ценообразующим фактором, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит оценке в соответствии с видом его фактического использования, как это установлено пунктом 20 ФСО N7. Объект оценки не относится к категории участков горных выработок, а является участком с промышленным фактическим использованием.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что эксперт не применяет корректировку на площадь спорного земельного участка при расчете рыночной стоимости, отклоняется судебной коллегией, поскольку, как следует из заключения судебной экспертизы, для учета различия в площади экспертом выполнена специальная поправка с использованием источника, позволяющего сравнивать участки с кратными отклонениями в площади, учтена обеспеченность коммуникациями (наличие железнодорожного доступа), ограничения охранными зонами.

Иные доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к утверждению о допущенных экспертом ошибках при выборе объектов-аналогов, также подлежат отклонению, поскольку из экспертного заключения следует, что для всех аналогов экспертом выполнены соответствующие поправки и корректировки, в том числе по признаку обеспеченности коммуникациями, электроснабжением, водоснабжением, канализацией, отоплением, железнодорожного доступа, наличия ограничений в использовании и пр. Все выводы относительно используемых корректировок приведены экспертом на листах 108-150 экспертного заключения, сомнений в их правильности у судебной коллегии не вызывают.

Таким образом, поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, апеллянтом ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение, и с учётом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению от 22 февраля 2024 года, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

С учётом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов заинтересованного лица администрации МО г. Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждено несоответствие отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости должна быть установлена в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, по делу не допущено.

Руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Мурманского областного суда от 04 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО город Оленегорск с подведомственной территорией Мурманской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: