Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21 мая 2024 г. по делу N 8Г-12576/2024[88-12623/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Кисловой Е.А, судей Земцовой М.В, Ионовой А.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Акционерному обществу "ТОРОС" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, по кассационной жалобе и дополнениям к кассационной жалобе (далее - кассационная жалоба) представителя Акционерного общества "ТОРОС" (далее по тексту - АО "ТОРОС") по доверенности ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 марта 2024 г, заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Кисловой Е.А, объяснения представителя АО "ТОРОС" по доверенности ФИО1, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ФИО2 по доверенности ФИО9, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к АО "ТОРОС" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что 7 апреля 2022 г. между ответчиком и истцом заключен предварительный договор купли-продажи N - ВСН (далее по тексту также - договор) в отношении квартиры с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес", "адрес" (далее по тексту также - квартира). Согласно п. 2.2 договора цена квартиры составляет 42 473 573, 42 руб.

Истец исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме и в установленные договором сроки.

В соответствии с п. 1.4 договора ответчик обязан передать истцу квартиру по акту приема-передачи в течение 3 (трёх) рабочих дней после исполнения истцом обязательств по оплате. Следовательно, ответчик обязан был передать квартиру истцу в срок до 11 октября 2022 г.

Между тем, в установленный договором срок ответчик квартиру истцу не передал, свои обязательства по договору не исполнил, что послужило основанием для направления истцом претензии от 6 марта 2023 г. с требованием передать квартиру и совершить все необходимые действия для регистрации права собственности истца на квартиру либо возвратить истцу: покупную стоимость квартиры - 42 473 573, 42 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами (по состоянию на 6 марта 2023 г. - 2 881 102, 65 руб.); убытки (проценты за пользование кредитными средствами - 443 037, 68 руб, расходы на найм жилого помещения - 540 000 руб.), рассчитанные по состоянию на 6 марта 2023 г.

После получения претензии ответчик квартиру истцу не передал, действий для регистрации перехода права собственности не предпринял, а лишь частично исполнил требования по компенсации потерь истца, перечислив на счет истца денежные средства в размере: 42 473 573, 42 руб. - покупная стоимость квартиры; 1 086 190, 70 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, убытки (проценты за пользование кредитными средствами, расходы за найм жилого помещения).

Неисполнение АО "ТОРОС" своих обязательств по договору, отказ от возмещения потерь истца в полном объеме, в том числе процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков, явилось основанием для обращения в суд с исковым заявлением, в котором истец просил взыскать с АО "ТОРОС" денежные средства в размере 56 845 136, 28 руб, в том числе:

- 2 392 365, 64 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, - 34 828 330, 20 руб. - неустойку за нарушение срока передачи квартиры по ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей за период с 11 октября 2022 г. по 23 марта 2023 г.;

- 626 061, 68 руб. - убытки в соответствии с абз. 4 пункта 2 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей, в том числе 294 448, 78 руб. - проценты по кредитному договору от 5 октября 2022 г. N V634/2510-0000180 с Банк ВТБ (ПАО) и 331 612, 90 руб. - платежи по договору найма жилого помещения от 15 августа 2022 г.

- 50 000 руб. - компенсацию морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона о защите прав потребителей;

- 18 948 378, 76 руб. - штраф за отказ от исполнения требования в добровольном порядке в размере 50% от взысканной суммы в соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.

Решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 августа 2023 г. в удовлетворении исковых требований ФИО2 к АО "ТОРОС" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда - отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 марта 2024 г. решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 августа 2023 г. отменено, принято по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 к АО "ТОРОС" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда - удовлетворены частично.

С АО "ТОРОС" в пользу ФИО2 взысканы убытки в размере 626 061, 68 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 595 702, 25 руб.; неустойка в размере 34 191 227, 20 руб, компенсация морального вреда в размере 20 000 руб.; штраф в размере 5 000 000 руб.

С АО "ТОРОС" в доход бюджета г.Москвы взыскана государственная пошлина в размере 60300 руб.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить принятое по делу апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая, что судом апелляционной инстанции неверно установлены правоотношения сторон.

Представителем ФИО2 по доверенности ФИО9 представлены возражения на кассационную жалобу, в которых она просила апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Стороны извещены о времени и месте рассмотрения дела кассационным судом общей юрисдикции надлежащим образом судебными извещениями и путем размещения соответствующей информации на сайте Второго кассационного суда общей юрисдикции, истец о причинах неявки не сообщил, об отложении слушания дела не ходатайствовал.

Дело рассмотрено в порядке статьи 167, части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с участием представителей сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, кассационный суд приходит к следующему:

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что между истцом ФИО2 и ответчиком АО "ТОРОС" заключен предварительный договор купли-продажи N-ВСН от 7 апреля 2022 г, в соответствии с которым стороны обязались в течение 1 месяца с момента оформления квартиры в собственность продавца, но не позднее 31 декабря 2022 г. заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) "адрес" секция 2, площадь 94, 3 кв.м, этаж N, адрес: "адрес", по форме, установленной проектом предварительного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2.2 договора цена квартиры составляет 42 473 573, 42 руб.

В соответствии с п. 2.3. предварительного договора покупатель производит оплату цены квартиры по основному договору путем безналичного платежа на расчетный счет Продавца в течение 3 рабочих дней с даты подписания основного договора.

В соответствии с п. 3.1. предварительного договора купли-продажи N от 7 апреля 2022 г. в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению в будущем с продавцом основного договора, покупатель оплачивает продавцу обеспечительный платеж в размере 42 473 573, 42 руб.

В соответствии с п. 3.2.1 предварительного договора денежная сумма в размере 30 473 573, 42 руб. перечислена истцом на счет ответчика в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты заключения Договора - 12 апреля 2022 г, что подтверждается платежным поручением N от 12 апреля 2022 г.

В силу п. 3.2.2 предварительного договора денежная сумма в размере 12 000 000 руб. перечислена истцом на счет ответчика 5 октября 2022 г, что подтверждается платежным поручением N от 5 октября 2022 г.

В силу п. 3.3. предварительного договора обеспечительный платеж вносится на условиях возвратности. При заключении основного договора обеспечительный платеж должен быть возвращен продавцом покупателю в течение 3-х рабочих дней с даты заключения основного договора, с учетом положений, предусмотренных п. 2.3 настоящего договора (зачет обеспечительного платежа).

Согласно п.3.3. договора в редакции дополнительного соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи "адрес"-ВСН от 2 апреля 2022 г, при заключении основного договора, оплаченные покупателем денежные средства (обеспечительный платеж) подлежат зачислению в счет оплаты покупателем цены квартиры в соответствии с условиями основного договора.

6 марта 2023 г. истец направил претензию с требованием о передаче объекта недвижимости в срок до 27 марта 2023 г. или возврате денежных средств оплаченных в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору купли-продажи N от 7 апреля 2022 г, а также требование об уплате процентов и убытков.

23 марта 2023 г. платежными поручениями осуществлен возврат обеспечительного платежа в размере 42 473 573, 42 руб, проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 10 января 2023 г. по 23 марта 2023 г. в размере 637 103, 60 руб, оплачены убытки, в том числе проценты ПАО "Банк ВТБ" в размере 240 700 руб, арендная плата в размере 208 387, 10 руб.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, пунктом 1 статьи 314, пунктом 1 статьи 420, частью 1 статьи 454, пунктами 1, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что денежные средства, перечисленные истцом ответчику 12 апреля 2022 г. и 5 октября 2022 г, являются обеспечительным платежом по исполнению обязательств по заключению в будущем основного договора, предварительный договор прекратил свое действие 31 декабря 2022 г. в силу закона, поскольку основной договор между сторонами заключен не был.

Суд не усмотрел нарушений прав истца действиями ответчика, поскольку ответчик возвратил истцу сумму обеспечительного платежа по договору в размере 42 473 573, 42 руб, оплатил проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 10 января 2023 г. по 23 марта 2023 г. в размере 637 103, 60 руб, компенсировал убытки, в том числе проценты ПАО "Банк ВТБ" в размере 240 700 руб, арендную плату в размере 208 387, 10 руб.

Судом первой инстанции отклонен довод истца о том, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, как основанный на неверном толковании закона, поскольку из названия, а также условий заключенного договора следует, что он является предварительным договором, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Условия заключенного предварительного договора не содержат условий о предварительной оплате квартиры, условиями договора установлен только обеспечительный платеж, который гарантирует покупателю заключение с ним в будущем основного договора купли-продажи. Воля сторон при заключении предварительного договора была направлена на заключение в будущем основного договора и являлись предметом предварительного договора купли-продажи N от 7 апреля 2022 г.

Отказывая в удовлетворении требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что требования об оплате процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации являются правомерными только с момента расторжения предварительного договора, а положения статьи 23.1. Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N2300-1 "О защите прав потребителей" не могут быть применены к спорным правоотношениям, поскольку данные правоотношения возникли из предварительного договора, обязательства по которому прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что основной договор не заключен в установленный договором срок.

Судом отказано в удовлетворении требований истца о возмещении убытков (процентов по кредиту и платежей за найм жилья) за период с октября 2022 г. по январь 2023 г, поскольку указанные расходы истец нес в период действия предварительного договора, условиями предварительного договора не установлена обязанность ответчика компенсировать истцу указанные расходы в качестве убытков. Поскольку сам истец не заявил свое требование о заключении основного договора купли-продажи квартиры, а предварительный договор прекратил свое действие 31 декабря 2022 г, правоотношения сторон прекращены 31 декабря 2022 г, в связи с чем все расходы истца после указанной даты не могут быть отнесены на ответчика.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции и исходил из того, что согласно п. 2.2 предварительного договора купли-продажи N от 7 апреля 2022 г. цена квартиры составляет 42 473 573, 42 руб, в соответствии с п. 2.4 вышеуказанного договора квартира будет передана продавцом покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью основного договора, в течении трех рабочих дней с даты оплаты покупателем цены квартиры согласно условиями основного договора.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", и пришел к выводу о том, что предварительный договор от 7 апреля 2022 г. не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договором, заключенным между сторонами, хотя и поименованным предварительным, предусмотрена обязанность истца в полном объеме до заключения основного договора купли-продажи уплатить цену спорной квартиры, а ответчиком принято обязательство передать истцу спорную квартиру путем заключения основного договора.

Суд апелляционной инстанции, принимая новое решение, руководствуясь абз. 3, 4 пункта 2, абз. 2 пункта 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", признав расчет истца арифметически верным, пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за период с 11 октября 2022 г. по 23 марта 2023 г. в размере 34 191 227, 20 руб. (34 828 330, 60 - 637 103, 60), исключив из заявленной истцом неустойки 637 103, 60 руб, т.е. размер штрафных санкций (процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), оплаченных ответчиком за период с 10 января 2023 г. по 23 марта 2023 г.

Судом апелляционной инстанции также установлено, что с целью оплаты стоимости предварительного договора купли-продажи N от 7 апреля 2022 г, между истцом и ПАО "Банк ВТБ" был заключен кредитный договор от 5 октября 2022 г. N N на сумму 7 317 043 руб. под 10, 20% годовых. Исходя из справки, предоставленной ПАО "Банк ВТБ", размер процентов, уплаченных ФИО2, за период с 5 октября 2022 г. по 23 марта 2023 г. составил 535 148, 78 руб.

Кроме того, в целях оплаты предварительного договора купли-продажи N от 7 апреля 2022 г. истцом была продана квартира, принадлежащая ему на праве собственности, в связи с чем 15 августа 2022 г. он заключил договор найма жилого помещения. Согласно п. 3.1 указанного договора, месячная плата за использование жилого помещения составляет 100 000 руб, при этом, 3 декабря 2022 г. между нанимателем и наймодателем было подписано приложение к договору найма жилого помещения, согласно которому с 15 декабря 2022 г. ежемесячная плата за использование жилого помещения устанавливается в размере 85 000 руб. Из представленных в материалы дела квитанций следует, что истец за период с 11 октября 2022 г. (дата передачи квартиры, определенная предварительным договором) по 6 марта 2023 г. (дата подачи претензии в адрес ответчика) понес расходы по оплате арендных платежей в размере 540 000 руб.

Ответчик в ответ на досудебную претензию истца перечислил истцу денежные средства в счет оплаты процентов по кредитному договору в размере 240 700 руб, а также денежные средства в счет понесенных расходов по оплате арендных платежей в размере 208 387, 10 руб.

Учитывая факт нарушения ответчиком прав истца, как потребителя, с учетом положений ст. 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей", суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с АО "ТОРОС" подлежат взысканию в пользу ФИО2 понесенные им убытки в размере 626 061, 68 руб. за вычетом ранее уплаченных ответчиком денежных средств, в ответ на досудебную претензию, из которых: проценты, уплаченные по кредитному договору, в размере 294 448, 78 (535 148, 78 - 240 700); расходы по оплате арендных платежей в размере 331613 (540 000 -208 387).

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что имеются основания для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами с момента передачи денежных средств истцом ответчику с 12 апреля 2022 г. до 10 октября 2022 г, поскольку полученные ответчиком от истца денежные средства фактически не обусловлены встречным предоставлением. Размер процентов за пользование чужими денежными средствами, согласно калькулятору процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, составит сумму 1595702, 25 руб, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами до 23 марта 2023 г. не имеется, поскольку за указанный период начислена неустойка в порядке статьи 23.1 Закона РФ "О защите прав потребителей".

В соответствии со статьей 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", в связи с нарушением прав истца как потребителя, в его пользу взыскана компенсация морального вреда в размере 20 000 руб, исходя из конкретных обстоятельств дела, требований разумности и справедливости.

На основании пункта 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей", с учетом подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца сумм, судебная коллегия взыскала с ответчика в пользу истца с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях устранения явной его несоразмерности последствиям неисполнения обязательств, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 5 000 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход бюджета "адрес" взыскана государственная пошлина в размере 60300 руб.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с такими выводами суда апелляционной инстанции ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1 и часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

На основании части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требования относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.

Указанным требованиям должно соответствовать и апелляционное определение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абзац 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В пункте 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пункт 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что под предварительной оплатой понимается полная или частичная оплата товара, то есть внесение полной или части цены (определенной за товар денежной суммы) до передачи продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой этой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что в соответствии с п. 3.1. предварительного договора купли-продажи N от 7 апреля 2022 г. в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению в будущем с продавцом основного договора, покупатель оплачивает продавцу обеспечительный платеж в размере 42 473 573, 42 руб.

В соответствии с п. 3.2.1 предварительного договора денежная сумма в размере 30 473 573, 42 руб. перечислена истцом на счет ответчика в течение 3 (трёх) рабочих дней с даты заключения договора - 12 апреля 2022 г, что подтверждается платежным поручением N от 12 апреля 2022 г.

В силу п. 3.2.2 предварительного договора денежная сумма в размере 12 000 000 руб. перечислена истцом на счет ответчика 5 октября 2022 г, что подтверждается платежным поручением N от 5 октября 2022 г.

На основании п. 3.3. предварительного договора обеспечительный платеж вносится на условиях возвратности. При заключении основного договора обеспечительный платеж должен быть возвращен продавцом покупателю в течение 3-х рабочих дней с даты заключения основного договора, с учетом положений, предусмотренных п. 2.3 настоящего договора (зачет обеспечительного платежа).

Из п. 2.3 предварительного договора следует, что сторонами достигнуто соглашение о том, что покупатель производит оплату цены квартиры по основному договору путем безналичного платежа на расчётный счет продавца, в течение 3 рабочих дней с даты подписания основного договора, до подачи сторонами документов на государственную регистрацию перехода права собственности. По заявлению стороны обеспечительный платеж, уплаченный по настоящему договору, может быть зачтен в счет исполнения обязательства покупателя по оплате квартиры по основному договору.

Пунктом 3.3. договора в редакции дополнительного соглашения N 1 от 5 октября 2022 г. к предварительному договору купли-продажи квартиры N N от 2 апреля 2022 г. установлено, при заключении основного договора оплаченные покупателем денежные средства (обеспечительный платеж) подлежат зачислению в счет оплаты покупателем цены квартиры в соответствии с условиями основного договора.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Как разъяснено в пункте 26 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49, исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком, неустойкой за уклонение от заключения основного договора.

Проанализировав условия предварительного договора сторон, предполагающего заключение ими в будущем договора купли-продажи, с учетом существа сделки и действительной общей воли сторон, цели договора, фактически сложившихся отношений сторон при его заключении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что денежная сумма была уплачена истцом в обеспечение исполнения предварительного договора по заключению основного договора, и не являлась уплатой цены имущества. Об иной правовой природе использованного способа обеспечения исполнения предварительного договора стороны не спорили.

Отменяя решение суда первой инстанции и приходя к выводу о том, что договором, заключенным между сторонами, хотя и поименованным предварительным, предусмотрена обязанность истца до заключения основного договора купли-продажи уплатить цену спорной квартиры в полном объеме, в связи с чем договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, суд апелляционной инстанции сослался на положения п.п. 2.2 и 2.4 договора.

Вместе с тем, указанные условия устанавливают цену квартиры и обязанность по передаче продавцом покупателю квартиры по передаточному акту в течение трех рабочих дней с даты оплаты покупателем цены квартиры согласно условиям договора, и расположены в разделе 2 предварительного договора "существенные условия основного договора".

Иных условий, регулирующих порядок оплаты квартиры при заключении предварительного договора, и соответствующие обязанности покупателя по оплате полной стоимости квартиры или ее большей части при заключении предварительного договора, судом апелляционной инстанции не было установлено и не приведено в апелляционном определении.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что внесенной истцом денежной суммой обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон - продавца АО "Торос" и покупателя ФИО2 заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок, не противоречит правилам оценки условий договора, установленных статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции иных обстоятельств и условий договора, предусматривающих обязанность покупателя до заключения в будущем основного договора купли-продажи квартиры внести полную сумму стоимости этой квартиры или ее основную часть, не установил.

Нарушение судом апелляционной инстанции требований статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании заключенного между сторонами договора и, как следствие, его неправильная квалификация, привели к вынесению решения, не отвечающего требованиям, установленным статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, основания и предмет заявленного ФИО2 иска, оснований для отмены решения суда и удовлетворения исковых требований у суда апелляционной инстанции не имелось.

Принимая во внимание, что все обстоятельства дела установлены, судом первой инстанции спор по существу разрешен правильно, а судом апелляционной инстанции при отмене решения допущены нарушения и неправильное применение норм права, суд кассационной инстанции полагает необходимым отменить апелляционное определение и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 14 марта 2024 г. отменить, оставить в силе решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 23 августа 2023 г.

Председательствующий

Судьи