Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 мая 2009 г. N Ф04-2837/2009(6179-А45-30) Отказывая в иске об обращении взыскания на заложенное имущество и удовлетворяя встречный иск о признании договора ипотеки недействительным, суд указал, что нежилые помещения могли быть переданы в ипотеку только одновременно с ипотекой права аренды земельного участка, а поскольку при подписании договора ипотеки нежилых помещений не был предусмотрен залог права аренды на земельный участок, то данный договор считается ничтожным как противоречащий закону (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 21 мая 2009 г. N Ф04-2837/2009(6179-А45-30)
(извлечение)

Новосибирский социальный коммерческий банк "Левобережный" (ОАО) (далее - Банк) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу (далее - ЗАО) "Недвижимость-М" об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки N 174-07/1-3 от 24.05.2007. Ответчик предъявил встречный иск о признании названной сделки недействительной в силу ничтожности.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 30.12.2008, оставленным без изменения постановлением от 11.03.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен.

Суд исходил из того, что исковые требования истца по первоначальному иску не подлежат удовлетворению в связи с обоснованностью встречных исковых требований ответчика. Нежилые помещения могли быть переданы в ипотеку только одновременно с ипотекой права аренды земельного участка. Поскольку при подписании договора ипотеки нежилых помещений N 174-07/1-3 от 24.05.2007 не был предусмотрен залог права аренды на земельный участок, то данный договор считается ничтожным как противоречащий закону.

В кассационной жалобе Банк, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемых судебных актов, просит их отменить.

Податель кассационной жалобы полагает, что суд допустил расширительное толкование норм права, применив правила, касающиеся ипотеки зданий и сооружений, к ипотеке нежилых помещений; необоснованно отклонил доводы Банка, указывающие на несоответствие площади и номеров, включенных в спорный договор ипотеки, тем показателям, которые указаны в договоре аренды земельного участка; выписка из ЕГРЮЛ от 03.04.2006 в материалах дела отсутствует и, кроме того, не может содержать сведений о правах собственности на помещения; вывод суда о несостоятельности доводов Банка о наличии в действиях ЗАО "Недвижимость-М" признаков злоупотребления правом является незаконным. В судебном заседании представители поддержали доводы кассационной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Недвижимость-М" просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения, как законные и обоснованные, по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы отзыва.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не нашел оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 24 мая 2007 года между Банком (Залогодержатель) и ЗАО "Недвижимость-М" (Залогодатель) подписан договор об ипотеке N 174-07/1-3. Согласно пункту 1.1. данного договора Залогодатель для надлежащего обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N 174-07 от 24.05.2007 предоставляет, а Залогодержатель принимает в залог недвижимое имущество - нежилые помещения по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, проспект Карла Маркса, дом 57 (кадастровые (условные) номера: 54:35:064315:0005:01:20, 54:35:064315:05:01:22, 54:35:064315:0005:01:21, 54:35:064315:0005:01:31).

30 мая 2008 года Арбитражным судом Новосибирской области вынесено решение по делу N А45-3407/2008 42/94 о взыскании с ООО "СТИФ Инвест" в пользу Банка суммы основного долга 70 000 000 руб., суммы процентов за период с 21.12.2007 по 21.04.2008 - 3 084 220 руб. 25 коп., платы за ведение ссудного счета за период с 16.01.2008 по 21.04.2008 - 185 519 руб. 12 коп., государственной пошлины за подачу иска - 100 000 руб. Решение суда вступило в законную силу.

Согласно договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 27.07.2005 г. N 45314 Арендатор (ЗАО "Недвижимость-М") принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:064315:0005, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска, площадью 5 523 кв.м. в доле 6,61% без выделения ее границ на местности, что соответствует 365 кв.м. Согласно п. 1.4 договора аренды земельный участок передан Арендатору для эксплуатации помещений в административном здании по проспекту Карла Маркса, д. 57. Данные помещения выступают предметом договора ипотеки N 174-07/1-3 от 24.05.2007.

Срок действия договора определен пунктом 1.5 и составляет 10 (десять) лет с момента государственной регистрации договора. Данный договор зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 3 октября 2005 года.

Письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Мэрии города Новосибирска N 31/19-8560 от 17.12.2008 года подтвержден факт заключения и действия договора аренды N 45314 от 27.07.2005.

На основании вступившего в силу решения Арбитражного суда Новосибирской области от 30 мая 2008 года истец обратился в суд с иском к ответчику об обращении взыскания на заложенные нежилые помещения по договору об ипотеке N 174-07/1-3.

При рассмотрении дела ответчик предъявил встречное исковое заявление о признании недействительным договора об ипотеке N 174-07/1-3 от 24.05.2007, как сделки, не соответствующей закону (ст. 168 ГК РФ).

Принимая решение об удовлетворении встречного иска, суд обоснованно руководствовался пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Довод заявителя о расширительном толковании указанных норм права и применении их к договору аренды нежилого помещения судом кассационной инстанции отклоняется. Необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения связана с тем, что нежилое помещение как объект, неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится.

Довод заявителя о несоответствии площади и номеров, включенных в спорный договор ипотеки, тем показателям, которые указаны в договоре аренды земельного участка, не подтверждается материалами дела. В 2006 году были внесены изменения в ЕГРП в отношении спорных помещений, в результате которых изменилась их площадь и номера на поэтажных планах, что подтверждено соответствующими доказательствами. В отношении довода заявителя жалобы на то, что выписка из ЕГРЮЛ от 03.04.2006 в материалах дела отсутствует и, кроме того, не может содержать сведений о правах собственности на помещения, суд кассационной инстанции указывает на допущенную судом техническую опечатку, не влияющей на правильность принятого судом решения.

Оценивая довод Банка о наличии в действиях ЗАО "Недвижимость-М" признаков злоупотребления правом, суд обоснованно исходил из того, что непроявление участником гражданских правоотношений необходимой заботливости и осмотрительности при заключении договора не может служить основанием для квалификации действий другой стороны в качестве злоупотребления правом.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 30.12.2008 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 11.03.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-14019/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.