Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июня 2009 г. N Ф04-3021/2009(7156-А03-8) При новом рассмотрении дела об истребовании нежилого помещения суду необходимо дать оценку доводам ответчика о том, что истец не узаконил перепланировку спорного нежилого помещения и не может считаться надлежащим истцом по делу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 9 июня 2009 г. N Ф04-3021/2009(7156-А03-8)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 марта 2010 г. по делу N А03-9310/2008

Производственный кооператив "Барнаульский" (далее ПК "Барнаульский") обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом "Росхолод" (далее ТД "Росхолод") об истребовании нежилого помещения общей площадью 300 кв.м., расположенного в г. Барнауле по ул. Гоголя, 75; о взыскании долга по арендной плате в размере 297 251 руб.; о взыскании неосновательного обогащения в размере 172 800 руб. и упущенной выгоды в размере 43 200 руб. (с учетом уточнения суммы иска).

Исковые требования мотивированы условиями договора аренды нежилых помещений от 25.06.2007, статьями 15, частью 1 статьи 614 и частью 1, 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на исковое заявление ответчик оспаривал правомерность исковых требований, договор аренды считал не содержащим существенных условий о предмете, что не позволяет определить какие именно 300, а впоследствии 250 кв.м. в помещении из 451, 3 кв.м. передавались ответчику в аренду, кроме того, договор аренды со стороны арендодателя подписан не уполномоченным лицом. В связи с этим полагал, что при незаключенности сделки по аренде исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды не могут быть удовлетворены.

Дополнительным отзывом ответчик пояснял, что по условиям заключенного сторонами договора аренды арендатор по согласованию с арендодателем вправе был произвести и произвел перепланировку и переоборудование нежилых помещений, в результате которых площадь сданного в аренду помещения изменилась в меньшую сторону с 300 кв.м. до 250 кв.м.

Так как произведенная арендатором в июне 2007 года перепланировка до сего времени арендодателем не узаконена и земля, на которой расположен спорный объект аренды арендодателю не принадлежит, то в силу статей 131, 209 и п. 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ПК "Барнаульский" не является надлежащим истцом по делу.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.12.2008 (судья О.В. Ф.) суд первой инстанции обязал ТД "Росхолод" освободить занимаемое им по ул. Гоголя, 75 г. Барнаула нежилое помещение и взыскал с ответчика в пользу истца 268 348 руб. и 297 251 руб. задолженности по арендной плате и 172 800 убытков, всего 738 399 руб.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2009 (судьи К.Д. Л., Л.Н. Е., Н.А. У.) решение арбитражного суда оставлено без изменений.

В настоящей кассационной жалобе ответчик предлагает состоявшиеся по делу решения об удовлетворении исковых требований отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель считает ошибочными и не подтвержденными доказательствами выводы арбитражных судов о том, что арендные отношения между истцом и ответчиком состоялись и что арендатор пользовался спорными помещениями. Фактически ответчик не мог использовать арендуемые помещения, поскольку они не подключены к сетям отопления, холодной и горячей воды, помещение не соответствует противопожарным нормам.

Считает, что при вынесении обжалуемых решений арбитражными судами не учтены доводы ответчика о том, что истец не узаконил перепланировку спорного нежилого помещения и не может считаться надлежащим истцом по делу.

Ссылался на незаключенность сделки по аренде по основаниям, названным в отзывах на исковое заявление, и считал, что отсутствие акта приема-передачи сдаваемого в аренду помещения площадью 250 кв.м. является нарушением пункта 1.4 договора аренды от 25.06.2007 и части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принявший участие в судебном заседании директор ТД "Росхолод" принятые по делу решения считал не основанными на полном исследовании всех обстоятельств по делу, в частности, тех, на которые в своих возражениях ссылался ответчик.

Указывал, что при рассмотрении заявленных требований арбитражными судами обеих инстанций не проверялись возражения ответчика, касающиеся невозможности использования переданного в аренду помещения по причине неподключения помещения к сетям отопления, не дана оценка представленным ответчиком доказательствам. В частности, актам проверки Алтайского межрегионального управления по технологическому и экологическому надзору N 10/02-215 от 22.08.2008; письму Администрации Центрального района г. Барнаула от 20.11.2008 об отсутствии в арендуемом помещении централизованных систем отопления, водоснабжения и водоотведения; Сообщению УФРС по Алтайскому краю от 09.12.2008 N 01/220/2008-1232 и выпискам из ЕГРП.

Законность принятых по делу решений проверена Федеральным арбитражным судом Западно-Сибирского округа в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принятые по делу решения подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено арбитражным судом, по договору аренды от 25.06.2007 ПК "Барнаульский" передал в аренду ТД "Росхолод" 300 кв.м. нежилого помещения, расположенного в здании по ул. Гоголя, 75 г. Барнаула, что стороны оформили актом приема-передачи от 30.06.2007. Срок аренды определялся сторонами с 25.06.2007 по 24.06.2008.

Обратившись за взысканием задолженности по арендным платежам в период действия договора аренды и после прекращения срока его действия, в также за взысканием убытков, истец ссылался на те обстоятельства, что ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по уплате арендных платежей и после прекращения действия договора аренды не освободил арендуемые площади, что позволяет истцу требовать оплаты долга по арендным платежам и возмещения убытков, которые у истца образовались вследствие несвоевременного освобождения ответчиком спорного нежилого помещения.

Рассматривая заявленные требования, арбитражные суды согласились с правомерностью требований истца.

Между тем, при рассмотрении исковых требований, основанных на условиях заключенного сторонами 25.06.2007 договора аренды, арбитражными судами не учтены положения части 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 4, 12, 17, 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающие, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в случае, когда срок действия договора аренды составляет ровно год и более.

Срок действия договора аренды от 25.06.2007 определен датой 24.06.2008 и равен году, следовательно, в силу названных норм материального права данный договор аренды подлежал государственной регистрации и невыполнение сторонами данного требования законов указывает на незаключенность сделки по аренде.

Вопросы исчисления сроков содержатся в главе 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и в абзаце 7 пункта 3 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой.

Таким образом, рассмотренный арбитражными судами иск ПК "Барнаульский" на основании договора аренды от 25.06.2007, который является не заключенным, и принятые по результатам рассмотрения дела судебные решения суд кассационной инстанции не может считать законными и основанными на правильном применении норм материального права, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частью 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием к их отмене.

Направление дела на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда вызвано необходимостью рассмотрения заявленных истцом требований с учетом обстоятельств, на которые указано в настоящем постановлении и которые арбитражными судами при рассмотрении возникшего между сторонами спора не учтены.

Кроме того, при рассмотрении арбитражным судом заявленных требований следует дать правовую оценку возражениям ответчика и представленным им доказательствам и по результатам рассмотрения возникшего между сторонами спора - принять правильное и мотивированное судебное решение, в т.ч. по вопросу распределения расходов по государственной пошлине по делу, апелляционной и кассационной жалобам.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 17.12.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2009 по делу А03-9310/2008-38 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того арбитражного суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.