Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 июля 2009 г. N Ф04-4356/2009(10908-А45-15) Суд отказал в признании незаконным уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, поскольку погашение регистрационной записи о залоге может быть осуществлено только после получения заявления о совершении соответствующих регистрационных действий с представлением передаточных актов, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 июля 2009 г. N Ф04-4356/2009(10908-А45-15)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Краснообск.Монтажспецстрой" (далее - ООО "Краснообск.Монтажспецстрой", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее - Управление) о признании незаконным уклонения от государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 29.06.2005 N 44843, отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 N 75056; об обязании Управления зарегистрировать прекращение договора аренды от 29.06.2005 N 44843 и осуществить регистрацию договора аренды земельного участка от 11.03.2008 N 75056.

Решением от 05.03.2009 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционного суда в связи с неправильным применением норм материального права.

Считает, что суд апелляционной инстанции применил не подлежащие применению нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок погашения регистрационной записи об ипотеке земельного участка, не приняв во внимание, что в рассматриваемом случае имел место не залог земельного участка, а залог права аренды земельного участка, и не учел особенностей арендных отношений. Полагает, что необходимо было применить нормы гражданского законодательства, регулирующие прекращение аренды земельных участков и прекращение залога права аренды земельных участков.

По мнению подателя жалобы, вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что Общество не обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды от 29.06.2005 N 44843, не соответствует пункту 6 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку Обществом представлена расписка, подтверждающая принятие регистрационным органом документов на государственную регистрацию прав.

Просит оставить в силе решение суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Управление считает доводы жалобы несостоятельными, а постановление апелляционного суда - законным и обоснованным, просит оставить его без изменения.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя заявителя, кассационная инстанция не находит оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 11.03.2008 N 75056 (кадастровый номер земельного участка 54:35:014580:0024). Данный земельный участок в соответствии с кадастровым планом образован в результате ликвидации земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.

Также заявитель обратился в Управление с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:0008.

В ответ на обращение Общества с указанным заявлением, Управление сообщением от 20.10.2008 N 01/203/2008-78 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации права на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Причиной такого решения явилось то обстоятельство, что прекратить аренду земельного участка 54:35:014180:0008 не представляется возможным, в связи с наличием в Едином государственном реестре прав записей о сделках участия в долевом строительстве на указанный выше земельный участок. С учетом указанных обстоятельств не может быть произведена регистрация договора аренды земельного участка 54:35:014580:0024.

Посчитав действия Управления по отказу в государственной регистрации права, а также по его уклонению от государственной регистрации прекращения права аренды незаконными и нарушающими его права и законные интересы, Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что с момента прекращения обязательств сторон по договору аренды от 29.06.2005 N 44843 прекратилось право Общества на аренду земельного участка 54:35:014180:0008, следовательно, с этого же момента право аренды земельного участка не может являться предметом залога; Управление необоснованно уклонилось от проведения государственной регистрации прекращения аренды земельного участка 54:35:014180:0008.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что погашение регистрационной записи о залоге в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения заявления о совершении соответствующих регистрационных действий с представлением передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, в связи с чем пришел к выводу, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 11.03.2008 N 75056 соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кассационная инстанция считает постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным, исходя из следующего.

Судом установлено, что 29.06.2005 Департаментом земельных отношений г. Новосибирска с одной стороны и Обществом с другой стороны заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 44843, согласно которому Общество принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:0008 для строительства двух многоэтажных жилых домов с административными помещениями в цокольном и на первом этажах, трансформаторной подстанцией.

Пунктом 1.5 договора аренды от 29.06.2005 N 44843 (земельный участок 54:35:014180:0008) установлено, что договор действует в течение 2 (двух) лет с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация данного договора аренды произведена 21.07.2005, о чем свидетельствует штамп на договоре.

В соответствии с пунктом 6.3 данного договора аренды истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Как усматривается из материалов дела, установленный договором аренды земельного участка от 29.06.2005 N 44843 срок аренды земельного участка 54:35:014180:0008 истек 21.07.2007.

На основании данного обстоятельства, 11.03.2008 между Мэрией города Новосибирска и Обществом заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 75056, согласно которому заявитель принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:014180:024, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 349 кв.м.

Проанализировав положения пункта 9 статьи 12, пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 1, 12.1, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закона N 214-ФЗ), апелляционный суд пришел к правильному выводу, что из указанных норм права следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды на указанный земельный участок, и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом, а не отдельные объекты долевого строительства, каковыми признаются жилые и нежилые помещения, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82 запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 N ГКП407-728 признано, что пункт 21 названной Инструкции не противоречит действующему законодательству.

Статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом (часть 1), основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его застройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объектов долевого строительства.

Исходя из изложенного, вывод апелляционного суда о том, что погашение регистрационной записи о залоге в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения заявления о совершении соответствующих регистрационных действий с представлением передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства, является правильным.

Материалы дела не содержат сведений о том, что при подаче заявления Обществом представлялись в Управление передаточные акты.

Учитывая, что в Едином государственном реестре прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:014180:008 зарегистрировано ограничение (обременение) - ипотека, апелляционный суд обоснованно признал правомерным вывод Управления о невозможности закрыть раздел ЕГРП на объект с кадастровым номером 54:35:014180:008.

Довод Общества о том, что обязательства сторон по договору аренды от 29.06.2005 N 44843 прекратились 21.07.2007, был предметом рассмотрения апелляционного суда, который обоснованно его отклонил, исходя из следующего.

Судом установлено, что предусмотренный договором аренды земельного участка срок аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:008 истек 21.07.2007. С указанной даты до 11.03.2008 (дата подачи заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014180:024) стороны с заявлением о прекращении договора аренды не обращались.

Исходя из изложенного и учитывая положения пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации, апелляционный суд пришел к правильному выводу, что договор аренды от 29.06.2005 N 44843 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Вывод апелляционного суда об отсутствии в Управлении заявления Общества о государственной регистрации прекращения договора аренды с кадастровым номером 54:35:014180:008 не соответствует фактически установленным обстоятельствам дела, поскольку судом установлено, что Общество с таким заявлением обращалось в Управление, что подтверждается распиской (том 1 л.д. 22).

Однако, при изложенных выше обстоятельствах, данный вывод суда не повлек принятия неправильного решения и не является в соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, кассационная инстанция считает, что при принятии обжалуемого постановления апелляционной инстанцией с достаточной полнотой установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, правильно применены нормы материального права, регулирующие эти отношения, в связи с чем оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 по делу N А45-22710/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.