Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 сентября 2009 г. N Ф04-4886/2009(12721-А45-28) Суд отказал в удовлетворении требования о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений, поскольку сторонами в договоре согласован порядок расчета ставки арендной платы, истцом заявлено требование о внесении в договор изменения, устанавливающего односторонний порядок внесения изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы, которое противоречит нормам действующего гражданского законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 17 сентября 2009 г. N Ф04-4886/2009(12721-А45-28)
(извлечение)

Федеральное государственное унитарное предприятие "Сибирский научно-исследовательский институт метрологии" (далее - ФГУП "СНИИМ") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Стандарт" (далее - ЗАО "УК "Стандарт") о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений от 21.04.2004 N 272-р: в пункт 3.1: "За указанное в разделе 1 нежилое помещение "арендатор" уплачивает "арендодателю" арендную плату по ставке 7 853 рубля 14 копеек за 1 квадратный метр в год, в т.ч. НДС (исходя из ставки 554 рубля 60 копеек за 1 квадратный метр в месяц без НДС), что за общую площадь арендуемых помещений 2 509, 4 квадратных метра с НДС составляет 19 706 669 рублей 52 копейки в год"; пункт 3.2.в исключить; в пункт 3.3: "В одностороннем порядке арендная плата изменяется "арендодателем" не чаще одного раза в год в связи с изменением величины рыночной арендной платы за объект аренды с извещением "арендатора" и "управления" за 10 дней до введения новой ставки".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Российская Федерация в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области (далее - ТУФАУФИ).

Исковые требования со ссылкой на статьи 422, 424, 450, 451, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы изменением действующего бюджетного законодательства, в соответствии с которым доходы, получаемые от сдачи в аренду помещений, больше не являются источником дохода Российской Федерации, поскольку полномочия по получению арендной платы переданы истцу. ТУФАУФИ не может быть получателем арендной платы, соответственно, стала невозможной реализация положений договора аренды, устанавливающих право на изменение арендной платы ТУФАУФИ. Кроме того, изменена методика расчета арендной платы, согласованная сторонами договора аренды (ранее действовала методика расчета, утвержденная постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, в настоящее время данное постановление действует в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 и не предусматривает методику расчёта арендной платы на основании восстановительной стоимости объектов аренды).

Решением от 26.02.2009 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.05.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

В кассационной жалобе ФГУП "СНИИМ" просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Заявитель полагает, что содержащиеся в решении и постановлении выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

ФГУП "СНИИМ" указывает, что при вынесении судебных актов судами были допущены нарушения норм материального права.

По его мнению, вывод суда о том, что "определение восстановительной стоимости объекта аренды возможно на основании ранее действовавших нормативных актов, устанавливающих методику расчета восстановительной стоимости объектов аренды, поскольку стороны в течение четырех лет руководствовались данной методикой и размер арендной платы дважды изменялся по дополнительным соглашениям N 1 и N 2" не соответствует действительности и противоречит действующему законодательству.

Заявитель отмечает, что требования истца направлены на приведение пунктов 3.1, 3.3 в соответствие с требованиями действующего законодательства. Предлагаемая формулировка изменений договора не противоречит требованиям закона, наоборот устраняет существенные противоречия и ставит возможность изменения размера арендной платы в зависимость от изменения рыночной величины размера арендной платы, а не какой-то восстановительной стоимости объекта (методика расчета которой ничем не регламентирована).

ФГУП "СНИИМ" считает, что положения договора аренды нежилых помещений от 21.04.2004 N 272-р об определении размера арендной платы, исходя из восстановительной стоимости объекта аренды, не соответствуют требованиям статьи 8 Закона N 135-ФЗ и пункту 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685, что в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о ничтожности данных положений договора.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "УК Стандарт" ссылаясь на несостоятельность ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу ФГУП "СНИИМ" - без удовлетворения.

Представитель ФГУП "СНИИМ" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда, и направить дело на новое рассмотрение.

Представители ЗАО "УК Стандарт" в заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между ФГУП "СНИИМ" (арендодатель) и ЗАО "УК "Стандарт" (арендатор) при участии и по согласованию с ТУФАУФИ заключен договор аренды нежилых помещений от 21.04.2004 N 272-р с дополнительными соглашениями N 1 и N 2 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение за плату нежилые помещения, расположенные по адресу: город Новосибирск, пр. Димитрова, 4, общей площадью 2 509, 4 квадратных метра (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 2).

Договор заключен на срок до 31.12.2014, зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 2 за указанное в разделе 1 нежилое помещение арендатор оплачивает арендную плату по ставке 19, 53 у. е. за 1 квадратный метр в год, что за общую площадь арендуемого помещения 2 509, 4 квадратных метра без учёта НДС составляет 49 019, 67 у. е. в год. В дальнейшем размер арендной платы изменен, оплата производилась по ставке 97, 65 у. е. за 1 квадратный метр в год. Также изменен порядок оплаты: арендная плата стала выплачиваться арендодателю, а не третьему лицу.

Подпунктом "в" пункта 3.2 договора установлено, что ежемесячные платежи за пользование недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной пунктом 3.2.6 договора. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Арендатор обязан самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей.

В соответствии с пунктом 3.3 договора в одностороннем порядке арендная плата изменяется третьим лицом не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды, и (или) изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, с извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. Кроме этого в одностороннем порядке может быть изменен порядок перечисления арендной платы. В этих случаях ТУФАУФИ направляет письменное уведомление арендатору и арендодателю. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.

Арендодатель 09.07.2008 направил арендатору для подписания проект дополнительного соглашения N 4 к договору, который не был подписан арендатором, в связи с чем, ФГУП "СНИИМ" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении иска, а апелляционный суд, оставляя решение в силе, исходили из отсутствия существенного изменения обстоятельств, которые являлись бы основанием для внесения спорных изменений в договор в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций правомерными исходя из следующего.

В пунктах 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит перечень условий, наличие которых в совокупности является основанием для удовлетворения судом требования об изменении условий договора, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из указанных норм права следует, что лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность условий, перечисленных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, учитывая, что сторонами в договоре согласован порядок расчета ставки арендной платы, истцом заявлено требование о внесении в договор изменения, устанавливающего односторонний порядок внесения изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы, которое противоречит нормам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, принимая во внимание отсутствие представленных истцом доказательств того, что установленная договором ставка арендной платы не соответствует ставке, устанавливаемой при сдаче в аренду аналогичного имущества, обоснованно отклонив доводы истца о существенном изменения обстоятельств в связи с изменением стандартов оценки стоимости объектов аренды, арбитражный суд правомерно исходил из отсутствия оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов арбитражным и апелляционным судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных судебными инстанциями.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 26.02.2009 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.05.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-14311/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Сибирский научно-исследовательский институт метрологии" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.