Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 сентября 2009 г. N Ф04-5364/2009(19092-А46-9) Суд удовлетворил требование о признании недействительным пункта договора купли-продажи земельного участка, поскольку в оспариваемом пункте договора обществу установлена к оплате выкупная стоимость доли земельного участка, превышающая льготную цену (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 10 сентября 2009 г. N Ф04-5364/2009(19092-А46-9)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Электрокомплекс" (далее - ООО "Электрокомплекс", общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Главному Управлению по земельным ресурсам Омской области (далее - Главное управление по земельным ресурсам) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N 1886/2007, в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 400 508,63 руб., а также приложения к договору (расчёт цены выкупа земельного участка).

Заявленные требования основаны ссылкой на пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") и мотивированы тем, что общество имеет право получить в собственность земельный участок по цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости, поскольку расположенные на земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности, ранее являлись государственной собственностью и были переданы в частную собственность в процессе приватизации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Министерство финансов Омской области, Д.С.Д. и департамент финансов и контроля администрации города Омска (далее - департамент финансов и контроля).

ООО "Электрокомплекс" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнило исковые требования, просило признать недействительным пункт 2.1 вышеуказанного договора в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 273 078,13 руб., а также приложения к договору (расчёт цены выкупа земельного участка) и взыскать с Главного управления по земельным ресурсам денежные средства в размере 1 986 992 руб. в качестве применения последствий недействительности части сделки.

Решением от 20.01.2009 суд признал недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N 1886/2007 в части установления цены доли земельного участка ООО "Электрокомплекс" в размере, превышающем сумму 273 078,13 руб., а также приложения к договору (расчёт цены выкупа 171/200 доли земельного участка), взыскав с публично-правового образования субъекта Российской Федерации Омская область в пользу ООО "Электрокомплекс" сумму 1 986 992 руб. из областной казны.

Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 10.06.2009 резолютивную часть решения Арбитражного суда Омской области от 20.01.2009 изложил в следующей редакции: "Признать недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N1886/2007 в части установления цены доли земельного участка ООО "Электрокомплекс" в размере, превышающем сумму 273 078,13 руб., а также приложения к договору (расчёт цены выкупа 171/200 доли земельного участка).

Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам в пользу ООО "Электрокомплекс" денежные средства в сумме 1 986 992 руб.".

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что в данном случае обязанность по возврату денежных средств должна быть возложена на Главное управление по земельным ресурсам, являющееся стороной по спорной сделке.

В кассационной жалобе департамент финансов и контроля, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит отменить судебные акты, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, суд неверно применил норму пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", считая, что действие этой нормы права распространяется исключительно на собственников зданий, строений, сооружений, а к собственникам недвижимого имущества в виде нежилых помещений, расположенных в здании она не может быть применена, поскольку нежилые помещения не отнесены ни к зданиям, ни к строениям, ни к сооружениям. Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что принадлежащие истцу помещения в здании из государственной собственности не отчуждались.

ООО "Электрокомплекс" в представленном отзыве на кассационную жалобу, а также выступлением своего представителя считает доводы кассационной жалобы несостоятельными, а судебные акты не подлежащими отмене.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по делу.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу об оставлении без изменения постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.12.2007 между ООО "Электрокомплекс" (покупатель), Д.С.Д. (покупатель) и Главным управлением по земельным ресурсам (продавец) был заключён договор купли-продажи земельного участка N 1886/2007, по условиям которого ООО "Электрокомплекс" приняло в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером 55:36:05 02 03:2020, площадью 4142 кв. метров, расположенный по адресу: г. Омск, Советский административный округ, ул. 1-я Заводская, 39, для использования под административное здание. Выкупная цена 171/200 доли в праве общей долевой собственности определена сторонами в размере 2 260 070,13 руб. при кадастровой стоимости указанной доли земельного участка 13 697 394,76 руб.

В соответствии с условиями пункта 1.2 договора на указанном земельном участке располагается, в частности, принадлежащее ООО "Электрокомплекс" на праве собственности нежилое помещение N 2П: номера на поэтажном плане: 1-18, общей площадью 301, 40 кв. метров, находящиеся на втором этаже строения, литера А, а также нежилые помещения 1П: номера на поэтажном плане: 1-16, общей площадью 212,80 кв.метров, находящиеся на первом этаже двухэтажного крупнопанельного здания, литера А.

Право собственности на данные нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 07.07.2005 серия 55 АВ N 089754, от 03.08.2005 серия 55 АВ N 089179.

Согласно материалам дела, административное двухэтажное здание площадью 610,6 кв.метров по адресу: г. Омск, ул. 1-я Заводская, 39, литера А, было передано из государственной собственности в собственность ОАО "Трест Спецстрой" на основании типового плана приватизации треста "Спецстрой", утверждённого Распоряжением комитета по управлению имуществом Омской области от 01.02.1993 N 118-РК, что подтверждается письмом государственного предприятия Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" от 22.09.2008 N 05/20101.

В дальнейшем это административное здание ОАО "Трест Спецстрой" по договору купли-продажи передало своему подразделению ЗАО "Строительное управление N 3", которое позднее произвело отчуждение помещений данного здания.

Часть помещений указанного административного здания была приобретена ООО "Электрокомплекс" в собственность.

Наличие права собственности на нежилые помещения послужила основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2007 N 1886/2007.

ООО "Электрокомплекс", считая, что при расчёте цены выкупа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок не были учтены положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 9 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.01.2010 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Из содержания приведенной нормы права следует, что её действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.04.2009 N 14649/08, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Материалами дела подтверждается, что принадлежащие обществу на праве собственности спорные нежилые помещения были первоначально отчуждены в процессе приватизации государственного предприятия - треста "Спецстрой".

Судебные инстанции, установив в результате исследования доказательств по делу, что расположенный на земельном участке объект недвижимости (административное здание) был отчужден из государственной собственности в процессе приватизации, согласились с обоснованностью доводов общества об определении выкупной стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пришли к выводу о наличии у общества права на получениев собственность доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по цене, равной 2,5% его кадастровой стоимости.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В пункте 2.1 договора купли-продажи обществу установлена к оплате выкупная стоимость доли земельного участка в размере 2 260 070,13 руб., что превышает на 1 986 992 руб. льготную цену.

На основании изложенного судебные инстанции обоснованно удовлетворили требование общества о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем сумму 273 078,13 руб., а также приложения к договору (расчет выкупной цены земельного участка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поскольку обществом была произведена оплата выкупной цены в большем размере 2 260 070,13 руб., чем предусмотрено законом, то судебные инстанции правомерно применили последствия недействительности части сделки и взыскали в пользу общества уплаченную им разницу выкупной стоимости доли земельного участка в размере 1 986 992 руб.

Судебные инстанции посчитали обоснованным применение при расчете выкупной цены земельного участка кадастровой стоимости, установленной постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 N 174-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36".

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом апелляционного суда о том, что в данном случае при применении последствий недействительности части сделки подлежали применению положения статьи 36 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Апелляционный суд обязанность частично возвратить полученное по сделке возложил на Главное управление по земельным ресурсам как стороне по оспариваемой сделке.

Доводы подателя жалобы о том, что суд неверно применил правовую норму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были предметом исследования апелляционного суда и обоснованно им отклонены.

Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов суда, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению.

В силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для переоценки обстоятельств спора, установленных судом.

Нарушений норм материального или норм процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Поскольку апелляционным судом резолютивная часть решения изложена в иной редакции, постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2009 по делу N А46-20223/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу департамента финансов и контроля администрации города Омска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.