Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2009 г. N 08АП-1260/2009

город Омск

10 июня 2009 г.

Дело N А46-20223/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июня 2009 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семёновой Т.П.

судей Гергель М.В., Зориной О.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Карпущенко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-1260/2009, 08АП-1261/2009) Департамента финансов и контроля Администрации города Омска, Главного управления по земельным ресурсам Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 20.01.2009 по делу N А46-20223/2008 (судья Голенкова Г.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Электрокомплекс" к Главному Управлению по земельным ресурсам Омской области, с участием третьих лиц: Дьяченко Светланы Джумаевны, Министерства финансов Омской области, Департамента финансов и контроля Администрации города Омска о признании недействительным договора в части и применении последствий недействительности сделки

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ООО "Электрокомплекс" - Игитян Е.Л. по доверенности от 08.09.2008;

от ответчика: ГУ по земельным ресурсам Омской области - Мурашова Т.Е. по доверенности от 12.01.2009 N 0401/9;

от третьих лиц: Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска - Окишев К.В. по доверенности от 07.07.2008 N 4201;

от Дьяченко С.Д и Министерства финансов Омской области - не явились, извещены надлежащим образом

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Электрокомплекс" (далее - ООО "Электрокомплекс", истец) обратилось в арбитражный суд к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУ по земельным ресурсам Омской области, ответчик) с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Дьяченко Светланы Джумаевны (далее - Дьяченко С.Д., третье лицо), Министерства финансов Омской области (далее - третье лицо) с иском о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1886/2007 от 25.12.2007, заключённого между ГУ по земельным ресурсам Омской области и ООО "Электрокомплекс", в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 400 508 рублей 63 копейки, а также приложения к договору (расчёт цены выкупа земельного участка).

Определением арбитражного суда от 08.12.2008 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований был привлечён Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска (далее - третье лицо).

До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать недействительным пункт 2.1 вышеуказанного договора в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 273 078 рублей 13 копеек, а также приложения к договору (расчёт цены выкупа земельного участка); взыскании с ГУ по земельным ресурсам Омской области денежных средств в размере 1 986 992 рубля в качестве применения последствий недействительности части ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Омской области от 20.01.2009 по делу N А46-20223/2008 признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N N1886/2007 от 25.12.2007, заключённого между ГУ по земельным ресурсам Омской области, Дьяченко С.Д. и ООО "Электрокомплекс", в части установления цены доли земельного участка ООО "Электрокомплекс" в размере, превышающем сумму 273 078 рублей 13 копеек, а также приложения к договору (расчёт цены выкупа 171/200 доли земельного участка). С публично-правового образования субъекта Российской Федерации Омская область в пользу ООО "Электрокомплекс" взыскано 1 986 992 рубля из областной казны. С ГУ по земельным ресурсам Омской области в пользу ООО "Электрокомплекс" взыскано 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Суд мотивировал своё решение тем, что выкупная цена доли земельного участка при заключении договора купли-продажи N 1886/2007 от 25.12.2007 была определена без учёта льготы, предусмотренной Федеральным Законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), в связи с чем исковые требования истца являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент финансов и контроля Администрации г. Омска и ГУ по земельным ресурсам Омской области подали апелляционные жалобы с дополнениями, в которых просят его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Податели жалоб указывают на то, что суд первой инстанции неправомерно применил к рассматриваемому случаю положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, расширив её толкование и распространив действие на собственников нежилых помещений, составляющих лишь часть здания, сооружения; не применил для расчёта выкупной цены кадастровую стоимость земельного участка в размере 16 020 345 рублей, содержащуюся в государственном земельном кадастре на день заключения договора купли-продажи 25.12.2007.

От истца в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором он считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционных жалоб несостоятельными.

От третьего лица Министерства финансов Омской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении жалоб в отсутствие его представителя.

Представители третьих лиц - Дьяченко С.Д., Министерства финансов Омской области, извещенных о судебном заседании в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие их представителей.

Представитель ответчика ГУ по земельным ресурсам Омской области в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица Департамента финансов и контроля Администрации г. Омска в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы и дополнения к ней.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на жалобы.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб с дополнениями к ним, отзыва на них, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.12.2007 между ООО "Электрокомплекс" (покупатель), Дьяченко С.Д. (покупатель) и ГУ по земельным ресурсам Омской области (продавец) был заключён договор купли-продажи земельного участка N 1886/2007 (далее - договор купли-продажи), в соответствии с условиями которого ООО "Электрокомплекс" принимает в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером 55:36:05 02 03:2020, площадью 4142 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, Советский административный округ, ул. 1-я Заводская, 39, используемый под административное здание, и оплачивает его по цене 171/200 доли в праве общей долевой собственности в размере 2 260 070 рублей 13 копеек при кадастровой стоимости указанной доли земельного участка 13 697 394 рубля 76 копеек (пункты 1.1., 2.1. договора купли-продажи, Приложение к договору купли-продажи "Расчёт цены выкупа земельного участка").

На указанном земельном участке располагается, в частности, принадлежащее ООО "Электрокомплекс" на праве собственности нежилое помещение N 2П: номера на поэтажном плане: 1-18, общей площадью 301, 40 кв.м, находящиеся на втором этаже строения, литера А, а также нежилые помещения 1П: номера на поэтажном плане: 1-16, общей площадью 212,80 кв.м, находящиеся на первом этаже двухэтажного крупнопанельного здания, литера А (пункт 1.2. договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права от 07.07.2005 серия 55 АВ N 089754, от 03.08.2005 серия 55 АВ N 089179).

Ранее, как усматривается из письма ГП Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" от 22.09.2008 N 05/20101 в адрес истца, административное двухэтажное здание площадью 610,6 кв.м по адресу: г. Омск, ул. 1-я Заводская, 39, литера А, было передано из государственной собственности в собственность ОАО "Трест Спецстрой" на основании типового плана приватизации треста "Спецстрой", утверждённого Распоряжением Комитета по управлению имуществом Омской области от 01.02.1993 N 118-РК.

11.08.1999 между ОАО "Трест Спецстрой" и ЗАО "Строительное управление N 3", являющегося одним из подразделений ОАО "Трест "Спецстрой", был заключён договор купли-продажи указанного административного здания.

В дальнейшем, ЗАО "Строительное управление N 3" принадлежащее ему на праве собственности здание отчуждало частями (по помещениям), в настоящее время помещения 1П и 2П принадлежат истцу.

Истец обратился в суд с настоящим иском, считая, что при расчёте цены выкупа земельного участка не были учтены положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 71, 168 АПК РФ, правомерно пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований, считая, что право приватизации земельных участков по льготной цене распространяется не только на первых собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, но и на последующих собственников отдельных помещений этих зданий, строений.

В силу части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьёй 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из буквального и системного толкования пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в котором установлены льготные условия определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при их отчуждении определённым лицам. К этим лицам относятся:

коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесённых либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

граждане и некоммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений и сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не предусмотрен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении этими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения, сооружения, их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек; 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из содержания приведённой нормы следует, что её действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Данная правовая позиция определена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08 по делу N А82-251/2008-14.

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что действие нормы пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ может быть распространено и на собственников нежилых помещений, находящихся в зданиях, строениях, сооружениях, прямо указанных в данной норме закона, в связи со следующим.

В параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отдельным видом обязательств указана продажа недвижимости.

В частности, статья 549 ГК РФ имеет отсылку к статье 130 ГК РФ, содержащая разграничения движимого и недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Статьи 552, 553 ГК РФ содержат положения о праве на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нём недвижимости и праве на недвижимость при продаже земельного участка.

Данные нормы закона предусматривают право собственника, в частности, другой недвижимости наряду с правами собственников зданий и сооружений на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Исходя из указанного в подпункте 5 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, нежилые помещения, являющиеся в смысле статей 552, 553 ГК РФ другой недвижимостью, взаимосвязаны с тем земельным участком, на котором они располагаются в зданиях, сооружениях, строениях. Поскольку законом прямо предусмотрено право собственников нежилых помещений на часть земельного участка, которая занята этими нежилыми помещениями, находящимися, в свою очередь, в зданиях, сооружениях, строениях, то предоставленная пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ льгота относится и к указанной категории собственников нежилых помещений.

Материалами дела подтверждается тот факт, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору от 25.12.2007 N 1886/2007, был первоначально отчуждён в процессе приватизации государственного предприятия - треста "Спецстрой", в силу чего истец относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка).

В связи с чем суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителей жалоб о том, что суд первой инстанции неправомерно применил к рассматриваемому случаю положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, расширив её толкование на собственников нежилых помещений, составляющих лишь часть здания, сооружения.

На момент заключения сделки (договора купли-продажи) 25.12.2007 действовало Постановление Правительства Омской области N 174-п от 19.12.2007 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36", в соответствии с которым кадастровая стоимость доли земельного участка, принадлежащей истцу, составляет 273 078 рублей 13 копеек (12775584,80 (кадастровая стоимость земельного участка) * 2,5% * 171/200).

Между тем, в пункте 2.1. договора купли-продажи истцу установлена к оплате выкупная стоимость доли земельного участка в размере в размере 2 260 070 рублей 13 копеек, что превышает на 1 986 992 рубля льготную цену.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Поскольку выкупная цена доли земельного участка была определена истцу без учёта льготной цены, установленной Федеральным Законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ (2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка), то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о признании действительным пункта 2.1. договора купли-продажи в части установления выкупной цены земельного участка в размере, превышающем сумму 273 078 рублей 13 копеек, а также приложения к договору (расчёт выкупной цены земельного участка).

Доводы заявителей жалоб о том, что суд первой инстанции не применил для расчёта выкупной цены кадастровую стоимость земельного участка в размере 16 020 345 рублей, содержащуюся в государственном земельном кадастре на день заключения договора купли-продажи 25.12.2007, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Действительно, согласно кадастровому плану земельного участка от 06.12.2007 кадастровая стоимость земельного участка составляет 16 020 345 рублей.

Как уже было указано выше, Постановлением Правительства Омской области N 174-п от 19.12.2007 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36" была произведена переоценка земель населенных пунктов города Омска, вследствие чего кадастровая стоимость земельного участка, долю которого выкупил истец, была снижена. Поэтому на дату совершения сделки 25.12.2007 кадастровая стоимость земельного участка изменилась в сторону уменьшения, что и не было учтено при её заключении. В материалы дела представлены кадастровые выписки о земельном участке от 17.11.2008 N 40/08-9245 и 03.12.2008 N 36/08-47855, из которых усматривается, что кадастровая стоимость земельного участка стала составлять 12 775 584 рубля 80 копеек.

Кроме этого, истец заявил требование о взыскании с ГУ по земельным ресурсам Омской области денежных средств в размере 1 986 992 рубля в качестве применения последствий недействительности части ничтожной сделки.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

При вышеуказанных обстоятельствах последствия недействительности сделки могут быть применены лишь в части возврата истцу полученных стороной по сделке - ГУ по земельным ресурсам Омской области денежных средств в сумме 1 986 992 рублей.

Поскольку судом сделка в части была признана ничтожной и истцом была произведена оплата выкупной цены в большем размере 2 260 070 рублей 13 копеек, чем это предусмотрено законом (273078,13), что подтверждается актом приёма-передачи земельного участка от 28.12.2007, то суд первой инстанции также правомерно применил последствия недействительности части сделки и взыскал в пользу истца уплаченную им разницу выкупной стоимости доли земельного участка в размере 1 986 992 рубля.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить то, что судом первой инстанции ошибочно была возложена обязанность по возврату истцу денежных средств в вышеуказанной сумме за счёт областной казны, что не привело к принятию неправильного по существу решения.

В обоснование данного вывода суд первой инстанции сослался на пункт 10 статьи 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Однако в рассматриваемом случае подлежали применению положения статьи 36 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Данной нормой закона прямо предусмотрен возврат денежных средств по недействительным сделкам купли-продажи государственного или муниципального имущества на основании вступившего в законную силу решения суда за счёт денежных средств, поступивших по другим сделкам приватизации соответственно федерального имущества, государственного имущества субъектов Российской Федерации, муниципального имущества.

Только в случае недостаточности денежных средств от сделок купли-продажи федерального имущества, имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества для обеспечения полного возврата денежных средств в срок, предусмотренный исполнительными документами, возврат недостающих денежных средств осуществляется соответственно за счёт денежных средств государственной казны Российской Федерации, казны субъектов Российской Федерации и местных бюджетов.

В материалы дела не представлено доказательств об отсутствии у ответчика денежных средств в размере, подлежащем возврату истцу.

Поэтому в порядке применения последствий недействительности сделки в части обязанность частично возвратить полученное по сделке должна быть возложена на ответчика, являющегося стороной этой сделки, а не на публично-правовое образование как указал суд первой инстанции.

В связи с чем в резолютивную часть обжалуемого решения следует внести изменения относительно лица, с которого в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 1 986 992 рублей.

Таким образом, выводы суда первой инстанции об удовлетворении иска соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального права при разрешении спора судом первой инстанции были применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционные жалобы заявителей удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что заявителя в силу подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, суд апелляционной инстанции расходы по её уплате при подаче апелляционных жалоб в связи с отказом в их удовлетворении в соответствии со статьёй 110 АПК РФ не распределяет.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционные жалобы Департамента финансов и контроля Администрации города Омска и Главного управления по земельным ресурсам Омской области оставить без удовлетворения.

Резолютивную часть решения Арбитражного суда Омской области от 20.01.2009 по делу N А46-20223/2008 изложить в следующей редакции.

Признать недействительным пункт 2.1. договора купли-продажи земельного участка N 1886/2007 от 25.12.2007, заключённого между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, Дьяченко Светланой Джумаевной и обществом с ограниченной ответственностью "Электрокомплекс", город Омск, в части установления цены доли земельного участка общества с ограниченной ответственностью в размере, превышающем сумму 273 078 рублей 13 копеек, а также приложения к договору (расчёт цены выкупа 171/200 доли земельного участка).

Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Электрокомплекс", город Омск, денежные средства в сумме 1 986 992 рубля, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

М.В. Гергель О.В. Зорина