Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 10 июля 2024 г. по делу N 66а-1122/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Солдатовой С.В., Шмидт Т.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-230/2024 (3а-1115/2023) (УИД 23OS0000-01-2023-001201-35) по административному исковому заявлению ООО "Ромекс-Кубань" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2024 года.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Ромекс-Кубань", являясь арендатором объекта недвижимого имущества, обратилось в суд с исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9982 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "деловое управление, гостиничное обслуживание", расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2022 г, в соответствии с отчетом об оценке.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает рыночную, что приводит к необоснованному завышению арендных платежей.

Решением Краснодарского краевого суда от 14 марта 2024 г. установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N, площадью 9 982 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости, равной 43758444 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 г.

Взысканы с административного истца ООО "Ромекс-Кубань" в пользу НЧУ "Южный региональный центр экспертиз" судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности. Также ссылается на обязательность проведения экспертизы в государственном экспертном учреждении.

Проверив материалы дела в порядке, предусмотренном статьей 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9982 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление, гостиничное обслуживание, расположенного по адресу: "адрес".

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы суд согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 4 апреля 2022 г. N0000008470 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 9 982 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: деловое управление, гостиничное обслуживание", дата постановки на государственный кадастровый учет - 15 сентября 2021 г.

Оспариваемая кадастровая стоимость утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 60999502, 9 рублей.

Таким образом, истец, являясь плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости, имеет право на пересмотр результатов её определения на основании установленной рыночной.

Оспаривая достоверность установленной кадастровой стоимости, истец представил отчет об оценке от 20 декабря 2023 г. N 83, выполненный оценщиком ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО10, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. определена в размере 43470000 рублей. Поскольку между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке объектов недвижимости, представленного административным истцом, имелись расхождения, судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

При рассмотрении данного дела, суд правильно применил к спорным правоотношениям положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28).

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

С целью расчета рыночной стоимости в случае, если отчет не соответствует федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, судом первой инстанции верно был сделан вывод о расчёте рыночной стоимости на основании судебной оценочной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции признает данные выводы верными и соглашается с позицией суда первой инстанции, который установив в судебном порядке рыночную стоимость спорного земельного участка в размере рыночной, принял за основу заключение судебной оценочной экспертизы эксперта НЧУ Южный региональный центр экспертиз" ФИО8 от 16 февраля 2024 г. N214/02/24, сделав вывод, что отчет об оценке от 20 декабря 2023 г. N83, выполненный оценщиком ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО9, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, и требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки не обоснованы. Ошибки при выполнении математических действий оценщиком не допускались.

На основании заключения судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2022 г. правильно определена экспертом в размере 43758444 рубля (расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки составляет - 28, 3%).

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость земельного участка мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами-аналогами. Они имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы и представлены с видом разрешенного использования- "под объекты коммерческого назначения", что согласуется с требованиями пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (для коммерческого использования) и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из текста и описания проведенного исследования, при определении окончательной рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки исследуемого объекта, с последовательным проведением корректировок на торг, красную линию, площадь; размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

При анализе итогов проведения судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не соглашается с позицией апеллятора о процессуальных нарушениях при назначении экспертизы, поскольку приходит к выводу, что в данном случае, неприменимы положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которыми судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться исключительно в государственных судебно-экспертных организациях, поскольку данным постановлением не исключается право не государственных экспертов на проведение оценочных экспертиз. Проведение судебной экспертизы судом поручено конкретному эксперту, что полностью соответствует требованиям части 1 статьи 79 КАС РФ.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Ссылка апелляционной жалобы административного ответчика на более высокие стоимостные результаты при расчете средневзвешенного значения рынка не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку средневзвешенные удельные цены, не учитывают индивидуальные характеристики конкретного земельного участка.

Формальное несогласие ответчика с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Разрешение вопроса о взыскании судебных расходов также проверено судом апелляционной инстанции и признано обоснованным.

Разрешая требование об оплате судебной оценочной экспертизы за счет стороны предъявившей иск; суд основываясь, в том числе, на документах, подтверждающих действительную стоимость судебной экспертиз, объем произведенных экспертной организацией работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, правильно исходил из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к выводу об отнесении данных расходов на административного истца.

Судебная коллегия, соглашается с указанным выводом, поскольку допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав истца, соотношение установленной и оспариваемой кадастровой стоимости не является чрезмерным и существенным, укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, соответственно не нарушает права истца. Указанная позиция соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П.

Размер оплаты, по мнению судебной коллегии, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертной организации.

Основания для иной оценки и иного применения норм материального и процессуального права у суда апелляционной инстанции в данном случае отсутствуют. Решение суда принято при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 14 марта 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи