Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 июля 2024 г. по делу N 66а-1252/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-152/2024 (26OS0000-04-2023-000495-85) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АГРО-СТАР" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" на решение Ставропольского краевого суда от 23 апреля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, пояснения представителя государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" Лисовой О.С, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, участвовавшей в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "АГРО-СТАР" (далее по тексту ООО "АГРО-СТАР", Общество), являясь собственником объекта капитального строительства, обратилось в суд об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N, площадью 1 850, 5 кв. м, наименование цех по производству муки с зерноскладом и весовой, назначение нежилое, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 февраля 2022 г. в размере 7 031 000 рублей, установленном в отчете об оценке рыночной стоимости общества с ограниченной ответственностью "Капитал Инвест" (ООО "Капита-Инвест") N от 15 декабря 2023 г.

В обоснование исковых требований административный истец указал, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы Общества, как плательщика налоговых платежей, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

В судебном заседании при рассмотрении административного дела в суде первой инстанции представитель административного истца Ковтунов С.В. требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания, равной его рыночной, в соответствии с судебным заключением (дополнительным), выполненным экспертом общества с ограниченной ответственностью Юридическое агентство "Аргумент" Т. (л.д.164 том 3).

Решением Ставропольского краевого суда от 23 апреля 2024 г. административный иск ООО "АГРО-СТАР" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, площадью 1 850, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 февраля 2022 г. в размере 9 318 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать - 22 декабря 2023 г.

Период действия (применения) установленной решением суда кадастровой стоимости объекта недвижимости определен с 21 февраля 2022 г. по 31 декабря 2023 г.

С государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" в пользу ООО "АГРО-СТАР" взысканы судебные расходы по проведению судебной экспертизы в размере 80 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" (далее по тексту ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", бюджетное учреждение) просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на отсутствие оснований для привлечения учреждения к участию в деле в качестве ответчика, поскольку оно не утверждало кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, в связи с чем ходатайствовал о привлечении учреждения к участию в деле в качестве заинтересованного лица, с исключением из числа административных ответчиков.

Представитель бюджетного учреждения Лисова О.С. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

От министерства финансов Ставропольского края поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" Лисовой О.С, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела Общество является собственником объекта недвижимости - цех по производству муки с зерноскладом и весовой, с кадастровым номером N, площадью 1 850, 5 кв. м, расположенного по адресу: "адрес".

Право собственности зарегистрировано в Едином государственно реестре недвижимости 9 января 2023 г. (л.д.12-13 том 1).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость в размере 56 573 159, 26 руб. определена по состоянию на 21 февраля 2022 г. ГБУ СК "Ставкрайимущество", что подтверждается актом N N от 9 марта 2022 г, ответом филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю N от 16 июля 2024 г. N (л.д.11 том 1, л.д. 216-217, 220- 222 том 3).

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 марта 2022 г, с датой начала применения кадастровой стоимости -21 февраля 2022 г.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 56 573 159, 26 руб. является архивной, поскольку приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13 ноября 2023 г. N 1263 утверждена новая кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 12 444 982, 6 руб, что подтверждается ответом филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю 16 июля 2024 г.

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке, и оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость является архивной.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая в судебном порядке установленную бюджетным учреждением кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости представлен отчет об оценке N от 15 декабря 2023 г, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Капитал Инвест".

Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 21 февраля 2022 г. составила 7 031 000 руб.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности определением суда от 16 января 2024 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью "Юридическое агентство "Аргумент" (далее - ООО "Юридическое агентство "Аргумент") от 28 февраля 2024 г. N, выполненного экспертом Т, рыночная стоимость в отношении объекта с кадастровым номером N определена в размере 8 984 000 руб.

Посчитав указанное заключение судебной экспертизы неполным и неясным, судом первой инстанции определением от 26 марта 2024 г. назначена дополнительная судебная экспертиза.

Согласно заключению N от 3 апреля 2024 г, выполненного экспертом ООО "Юридическое агентство "Аргумент" Т, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 21 февраля 2022 г. составляет 9 318 000 руб.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании вышеуказанного дополнительного заключения судебной оценочной экспертизы, суд руководствовался положениями КАС РФ, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума N 28, исходил из того, что с учетом положений статьи 84 КАС РФ указанная в заключении эксперта-оценщика итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства является достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановления Пленума N 28), изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из содержания экспертного заключения следует, что исследования проводились с применением сравнительного подхода методом сравнительного анализа продаж и с применением доходного подхода методом прямой капитализации. Отказ от применения затратного подхода оценки экспертом обоснован.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I-VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Для исследования рынка предложений о продаже и аренды экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период с 21 февраля 2021 г. по 21 февраля 2022 г.

Экспертом отнесен исследуемый объект к сегменту рынка - объекты производственно-складского назначения.

В отношении нежилого здания с кадастровым номером N экспертом был проанализирован рынок объектов указанного сегмента в части схожих предложений с объектом исследования по основным ценообразующим факторам и отобрано 3 объекта-аналога (месторасположение - "адрес"), которые имеют наиболее сопоставимые характеристики с объектом экспертизы.

При исследовании экспертом применены корректировки: скидка на торг, на местоположение, на близость автомагистрали, на наличие/отсутствие ж/д путей, на площадь, на наличие отопления, на функционал помещений, на техническое состояние.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов) (пункты 11 и 13 ФСО V, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200).

Проанализировав и исследовав объем доступных аналогов производственно-складского назначения, предложенных к сдаче в аренду, расположенных в "адрес", эксперт использовал в расчетах 3 объекта-аналога (месторасположение - "адрес") в отношении объекта оценки, как наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.

На различия между объектом оценки с кадастровым номером N и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки, в том числе, на торг, на местоположение, на различие здания/помещения, на наличие отопления, на общую площадь.

При расчете рыночной стоимости экспертом использована ставка капитализации 12, 4 %. При расчете величины действительного валового дохода применен коэффициент недозагрузки - 22, 2%, величины операционных расходов - 15, 3 %.

В заключении приведены результаты проверки используемых в расчетах данных на их соответствие условиям рынка, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) полученного результата без учета стоимости прав на земельный участок.

Согласно заключению эксперта согласование результатов оценки, полученных различными подходами (методами), проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента (сравнительный - 80%, доходный - 20%), основанного на математическом методе анализа иерархий, отражающего степень его достоверности.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения, необходимые для определения рыночной стоимости объектов, в отношении которых проводится экспертиза.

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы при определении надлежащего ответчика суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, является ГБУ СК "Ставкрайимущество", поскольку кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена этим учреждением.

Указанные выводы следуют из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 декабря 2023 г. N N, ответов филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю N N от 16 июля 2024 г. и ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 17 июля 2024 г. N, акта об определении кадастровой стоимости N N от 9 марта 2022 г. (л.д. 11, том 1, л.д. 216-217, 237-239 том 3).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 г. N 570 "О наделении государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости" указанное учреждение наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

Применительно к разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления Пленума N 28 органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в данном случае - ГБУ СК "Ставкрайимущество", правомерно привлеченное к участию в деле в качестве административного ответчика.

Данные выводы суда также подтверждаются правовой позицией, высказанной Верховным Судом Российской Федерации в ответе на вопрос N 10 обзора судебной практики N 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г, согласно которому в соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона N 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение) (часть 2 статьи 6 Федерального закона N 237-ФЗ).

Полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются в том числе: определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик (подпункты 1 и 2 части 1 статьи 7 Федерального закона N 237-ФЗ).

Результаты определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки утверждаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (частью 1 статьи 15 Федерального закона N 237-ФЗ).

Частью 6 статьи 16 Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что по результатам определения кадастровой стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости.

В рассматриваемом случае результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N содержатся в акте ГБУ СК "Ставкрайимущество" N N от 9 марта 2022 г, на основании которого рассчитана кадастровая стоимость в размере 56 573 159, 26 руб.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы о том, что ГБУ СК "Ставкрайимущество" не является органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости, основаны на неверном понимании положений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 23 апреля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Ставропольского края "Ставкрайимущество" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 августа 2024 г.

Председательствующий

Судьи