Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 13 августа 2024 г. по делу N 66а-641/2024

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Переверзиной Е.Б, судей Подгорной Е.П, Насиковской А.А, при секретаре - помощнике Петровой И.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-10/2024 по административному исковому заявлению акционерного общества "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" (далее АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат", Общество) об оспаривании решений Государственного областного бюджетного учреждения "Имущественная казна Мурманской области" об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков и установлении кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе административного истца АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" на решение Мурманского областного суда от 12 апреля 2024 года, которым исковое заявление Общества удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Переверзиной Е.Б, выслушав представителя административного истца Савельевой С.Е, судебная коллегия Второго апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений Государственного областного бюджетного учреждения (далее - ГОБУ) "Имущественная казна Мурманской области" от 23 июня 2023 года N ОРС-51/2023/000167, N ОРС- 51/2023/000169, N ОРС-51/2023/000173 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной и установлении их кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требований указало, что административный истец на праве аренды владеет земельным участком, площадью 20 432 615 кв.м с кадастровым номером N, земельным участком, площадью 3 039 264 кв.м с кадастровым номером N, земельным участком, площадью 1 060 099 кв.м с кадастровым номером N, расположенными по адресу: Мурманская область, МО город Оленегорск с подведомственной территорией.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 года N 2055 определена кадастровая стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах:

земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 264 463 254, 75 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N в размере 400 392 639, 36 рублей.

земельного участка с кадастровым номером N в размере 306 930 463, 47 рублей.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N согласно отчёту об оценке оценщика ООО "ДИС" ФИО1 от 20 апреля 2023 года N 53/04/23 по состоянию на 31 марта 2023 года составляет 686 875 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N согласно отчёту об оценке оценщика ООО "ДИС" ФИО1 от 20 апреля 2023 года N 55/04/23 по состоянию на 31 марта 2023 года составляет 153 513 700 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N согласно отчёту об оценке оценщика ООО "ДИС" ФИО1 от 20 апреля 2023 года N 59/04/23 по состоянию на 31 марта 2023 года составляет 67 283 200 рублей.

Кадастровая стоимость земельных участков влечёт увеличение обязательств по внесению арендной платы за пользование ими, исчисляемой на основании кадастровой стоимости, что затрагивает интересы административного истца.

На основании обращений административного истца ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" приняты решения от 23 июня 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости N ОРС-51/2023/000167 - в отношении земельного участка с кадастровым номером N; N ОРС-51/2023/000169 - в отношении земельного участка с кадастровым номером N; N ОРС-51/2023/000173 - в отношении земельного участка с кадастровым номером N.

Административный истец обратился в Мурманский областной суд, просит суд признать незаконными указанные выше решения ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" от 23 июня 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с отчётами оценщика ООО "ДИС" ФИО1 от 20 апреля 2023 года N 53/04/23, N 55/04/23, N 59/04/23.

Определением Мурманского областного суда от 29 февраля 2024 года административное дело N 3а-10/2024 объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения с административными делами N 3а- 11/2024 и N 3а-12/2024 по указанным выше административным исковым заявлениям АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат", с присвоением объединённому делу номера N 3а-10/2024.

Решением Мурманского областного суда от 12 апреля 2024 года исковые требования АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" удовлетворены частично.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 20 432 615 +/- 7910 кв.м, категория земель -земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - основной отвод (основное хвостохранилище), местоположение: "адрес" по состоянию на 31 марта 2023 года в размере его рыночной стоимости равной 3 993 440 000 (три миллиарда девятьсот девяносто три миллиона четыреста сорок тысяч) рублей.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 039 264 +/- 3051 кв.м, категория земель -земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования ? для разработки месторождения железистых кварцитов участок "Бауманский карьер с отвалами и дорогами", местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 31 марта 2023 года в размере его рыночной стоимости равной 366 510 000 (триста шестьдесят шесть миллионов пятьсот десять тысяч) рублей.

Суд установилкадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 060 099 +/- 8714 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - под строительство карьера "Восточный" Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", по состоянию на 31 марта 2023 года в размере его рыночной стоимости равной 245 310 ООО (двести сорок пять миллионов триста десять тысяч) рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит отменить указанное решение, считая его незаконным и необоснованным, постановленным при неправильном применении норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, а также назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В жалобе указано, что суд ошибочно принял заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, поскольку оно не является всесторонним и объективным, что подтверждается предоставленной суду первой инстанции рецензией ФИО2

Пояснения эксперта и выводы суда, что фактическое использование участка N соответствует использованию массива земель промышленного и иного специального назначения, не может служить достоверным обоснованием того, что оцениваемый участок должен рассматриваться при оценке его рыночной стоимости как участок используемый непосредственно для недропользования, в связи с наличием у АО "Олкон" в пользовании иных участков, предоставляемых непосредственно для разработки карьеров и видом деятельности предприятия.

Как указывает податель жалобы, в оспариваемом решении указано и в заключении судебной экспертизы экспертом подтверждено нарушение в отношении использовании оценщиком ООО "ДИС" стоимости участка с кадастровым номером N при определении ценового диапазона. Однако, поскольку данный аналог не применяется в расчётах, соответственно указанное замечание не влияет на итоговую стоимость объекта оценки и согласно пункта 2 части 11 статьи 22.1 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" не может служить основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной оценки.

Кроме того, полагает необоснованным отказ в назначении повторной судебной оценочной экспертизы, чем, по мнению подателя жалобы, допущено нарушение принципов законности и справедливости, состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства.

Представитель административного истца явился в судебное заседание, поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (2ap@sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, представитель административного истца просил рассматривать дело в их отсутствие, в связи с чем, руководствуясь частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учётом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к отмене или изменению решения суда.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ) в Федеральный закон N 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания её результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ до 1 января 2026 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N237-ФЗ (редакция 19 декабря 2022 года).

Пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 года N 658-пп датой перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости установлено 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьёй 22.1 Федерального закона N237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учёта.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подаётся представителем заявителя (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчёте об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11).

Согласно положениям части 12 статьи 22.1 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Как следует из материалов административного дела, АО "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" владеет на праве аренды следующими объектами недвижимости:

земельным участком, площадью 20 432 615 кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - основной отвод (основное хвостохранилище), расположенного по адресу: Мурманская область, город Оленегорск с подведомственной территорией (на основании договора аренды земельного участка от 29 марта 2021 года N 4/21 юр); земельный участок поставлен на кадастровый учет 16 декабря 2005 года (том 1 л.д. 195-199);

земельным участком, площадью 3 039 264 кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для разработки месторождения железистых кварцитов участок "Бауманский карьер с отвалами и дорогами", расположенного по адресу: Мурманская область, МО, город Оленегорск с подведомственной территорией (на основании договора аренды земельного участка от 29 октября 2021 года N 17/21 юр); земельный участок поставлен на кадастровый учет 9 декабря 2003 года (том 3 л.д. 191-195);

земельным участком, площадью 1 060 099 кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - под строительство карьера "Восточный" Южно-Кахозерского месторождения и размещения отвалов пустых пород, расположенного по адресу: Мурманская область, МО город Оленегорск с подведомственной территорией (на основании договора аренды земельного участка от 17 ноября 2022 года N 749); земельный участок поставлен на кадастровый учет 28 февраля 2012 года (том 6 л.д.167-171).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. N 2055 определена кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года:

земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 264 463 254, 75 рублей;

земельного участка с кадастровым номером N в размере 400 392 639, 36 рублей.

земельного участка с кадастровым номером N в размере 306 930 463, 47 рублей.

Впоследствии на основании акта об утверждении результатов кадастровой стоимости ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" от 28 февраля 2023 года N АОКС-51/2023/0000042 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 398721044, 16 рублей по состоянию на 1 января 2022 года (том 3 л.д. 11).

29 мая 2023 года АО "Оленегорский ГОК" обратилось в ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

земельного участка с кадастровым номером N, приложив отчёт от 20 апреля 2023 года N 53/04/23, выполненный оценщиком ООО "ДИС" ФИО1 состоящим в саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31 марта 2023 года составляет 686 875 000 рублей (том 1 л.д.129-130);

земельного участка с кадастровым номером N, приложив отчёт от 20 апреля 2023 года N 55/04/23, выполненный оценщиком ООО "ДИС" ФИО1, состоящим в саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31 марта 2023 года составляет 153 513 700 рублей (том 3 л.д. 124-125);

- земельного участка с кадастровым номером N, приложив отчёт от 20 апреля 2023 года N 59/04/23, выполненный оценщиком ООО "ДИС" ФИО3, состоящим в саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков", согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 31 марта 2023 года составляет 67 283 200 рублей (том 6 л.д.108-109).

23 июня 2023 года ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" приняты решения N ОРС-51/2023/000167 (в отношении земельного участка с кадастровым номером N), N ОРС-51/2023/000169 (в отношении земельного участка с кадастровым номером N), N ОРС-51/2023/000173 (в отношении земельного участка с кадастровым номером N) об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке, перечисленными в разделе V решений (том 1 л.д.131-135, том 3 л.д.126-130, том 6 л.д.110-114).

Порядок, сроки принятия указанных решений соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ и административным истцом не оспариваются.

Исходя из содержания оспариваемых решений, во всех случаях основаниями для отказа АО "Оленегорский ГОК" в удовлетворении заявлений об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении оценщиком ООО "ДИС" ФИО1 указанных выше отчётов об оценке, а именно:

В качестве аналогов оценщиком выбраны земельные участки из другого сегмента рынка, не сопоставимые с объектом оценки по назначению (использованию). На стр. 61 (отчета N 59/04/23), стр. 64 (отчётов N 53/04/23, N 55/04/23) указано: "Индикативный расчёт показал, что средние величины и диапазон цен участков для разработки недр не отличается существенным образом от диапазона цен участков из состава земель промышленности и иного специального назначения безотносительно их текущего или потенциального использования и вида разрешенного использования".

Следует отметить, что "различаться незначительно" стоимость участков может в случаях, когда сравниваются земли производственно-складского назначения и земли под карьерами для разработки песка, ПГС и торфа. Однако если сравнивать земли производственно-складского назначения и земли, предназначенные для обслуживания карьера для разработки более ценных полезных ископаемых (например: гранита, мрамора, руд и т.п.), разница в стоимости будет весьма существенной, т.к. такие земли будут стоить существенно дороже. Иными словами, стоимость земли, используемой как автодорога Оленегорского горно-обогатительного комбината (далее ГОКа) зависит от вида ископаемых, которые возможно добывать на его территории, и в данном случае речь идет именно о ценности самой земли как участка территории, а стоимость самих добываемых ископаемых не учитывается. Ввиду отсутствия законодательно закрепленной классификации, таблица соответствия классов земельных участков категориям и видам ВРИ, приведенная в Справочнике оценщика недвижимости "Земельные участки. Часть 2 (под редакцией Лейфера Л.А.)" носит рекомендательный характер. Сопоставлять земельный участок, используемый автодорога ГОКа и участок под постройку склада нецелесообразно ввиду значительных различий как по виду их использования, так и по их физическим характеристикам. Кроме того, важно отметить, что для участков под автодорогу ГОКа и участков под постройку складов действуют разные наборы ценообразующих факторов.

Таким образом, объекты, использованные для расчётов рыночной стоимости объекта оценки, не могут быть использованы в качестве аналогов по следующим причинам:

существенные различия в форме объекта оценки и объектов- аналогов. Невозможно организовать карьер по добыче на земельном участке малой площади, следовательно, объекты-аналоги не могут быть объектами сравнения. Кроме того, в случае с карьерами участки большей площади могут быть более ценными, чем участки меньшей площади;

согласно статьи 8 Федерального закона от 30.04.2021 N 123-ФЗ, пользование недрами на территориях населенных пунктов и зон с особыми условиями использования территорий может быть ограничено или запрещено в случаях, если это пользование может создать угрозу безопасности жизни и здоровья населения, охране окружающей среды, сохранности зданий и сооружений, включая сохранность горных выработок, буровых скважин и иных сооружений, связанных с пользованием недрами. Все три объекта- аналога расположены менее чем в километре от объектов жилой застройки, на ровной местности, следовательно, организация опасного добывающего производства на территории этих объектов-аналогов невозможна;

территории объектов-аналогов пересекают две санитарно-защитные зоны: ЗОУИТ 51:01-6.908 "Прибрежная защитная полоса ручья Варламов, расположенного в бассейне реки Кола на территории н.п. Зверосовхоз Кольского района" и ЗОУИТ 51:00-6.79 "Придорожные полосы объекта: "Автомобильная дорога общего пользования федерального значения М-18 "Кола" - от г..Санкт - Петербург через Петрозаводск, Мурманск, Печенгу до границы с Норвегией (международный автомобильный пункт пропуска "Борисоглебск") км". В границах этих зон запрещается в том числе "разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых", "размещение... объектов размещения отходов производства и потребления", а кроме того "устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания таких автомобильных дорог, их сохранности и с учетом перспектив их развития, который предусматривает, что в придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования запрещается строительство капитальных сооружений, за исключением: - объектов, предназначенных для обслуживания таких автомобильных дорог, их строительства, реконструкции, капитального ремонта, ремонта и содержания". Таким образом, на территории объектов-аналогов имеются ограничения, которые, во-первых, влияют на их рыночную стоимость и при этом не учтены в отчете, а во-вторых, не позволяют организовать на их территории карьеры, что, в свою очередь, еще раз подтверждает тот факт, что эти объекты-аналоги не могут быть объектами сравнения. Если аналог не может быть использован по такому же назначению, как и объект оценки, соответственно, он не является аналогом. Это подтверждается и выводами, сделанными в отчётах N 53/04/23 и N 59/04/23 о текущем использовании, а в отчете N 55/04/23 - о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта.

Таким образом, все три аналога в отчете об оценки подобраны неверно.

В анализе рынка приведены данные по земельным участкам производственно-складского назначения, тогда как в соответствии с положениями Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в качестве объектов-аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В Отчётах оценщик анализирует рынок земельных участков Мурманской области, в том числе, предложение о продаже земельного участка с кадастровым N с УПРС 45, 4 руб./кв.м. В объявлении о продаже данного объекта сказано, что стоимость обговаривается при встрече, т.е. указанная в объявлении стоимость 2 000 000 не является действительной. Определённый оценщиком ценовой диапазон 45-764 руб./кв.м не соответствует действительности. Исключив аналог с кадастровым N цены предложений будут находиться в диапазоне 131-764 руб./кв.м, следовательно, средняя удельная стоимость составит 349 руб./кв.м. Таким образом, включив в анализ рынка объект с кадастровым N N, оценщик исказил среднюю удельную стоимость рынка объекта оценки и выбрал аналоги из низкого ценового диапазона, что привело к заниженной итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Нарушение п. 226 раздела VII ФСО N7. Информация о продаже участков для недропользования в других регионах Российской Федерации представлена земельными участками для разработки глиняных и песчаных карьеров, тогда как оцениваемые земельные участки являются карьерами добычи железной руды, а земельный участок с кадастровым номером N - карьером для разработки железистых кварцитов.

Оценщик необоснованно определяет вид права аналога N2 как "собственность", аналога N3 как "долгосрочная аренда", тогда как в скриншотах объявлений и в отчёте нет достоверной информации о виде права. Целесообразно определить вид права как "краткосрочная аренда" и пересчитать корректировки. Ввиду отсутствия достоверных сведений, целесообразно исходить из того, что на продажу выставлено право на краткосрочную аренду.

На стр. 72-73 отчётов оценщик определяет корректировку на "площадь" на основе степенной модели снижения цены объекта недвижимости от его площади, приведённой в Справочнике оценщика недвижимости-2022 под редакцией Лейфера Л.А.

При описании данного элемента сравнения в справочнике приведена следующая важная информация: "Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки ограничено для резко отличающихся по площади объектов". Кроме того, степенные модели зависимости стоимости объектов недвижимости от площади представлены с указанием доверительных и расширенных интервалов. Площадь объекта оценки существенно превышает максимальное значение расширенного интервала, что говорит о том, что модель при постановке в нее значений, выходящих за пределы этого интервала, выдает неверные результаты. Стоит отметить, что в справочнике Лейфера Л.А. также приведены корректирующие коэффициенты на фактор масштаба для земельных участков под индустриальную застройку (промышленного назначения) площадью до 100000 кв.м. Участки свыше 100000 кв.м, имеют корректирующий коэффициент "1". Из чего следует, что корректировки в стоимость аналогов N 1 и N 3 составят "-29%" и "-6%". Соответственно, для аналога N 2 корректировка не требуется.

Договоры на оказание услуг по оценке заключены 20 февраля 2022 года. Дата оценки 31 марта 2023 года. Дата оценки не может быть позже даты заключения договора, если в договоре не оговорено, что датой оценки является дата осмотра. В Отчёте указано, что осмотр объекта оценки не проводился, поскольку оценка исследуемого объекта носит ретроспективный характер. Полагаем, что ретроспективный характер - это дата, отличная от даты заключения договора более, чем на год. Поэтому, отказ от проведения осмотра является необоснованным. Нарушение п. 5 раздела III ФСО N 7.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Евро Аудит Групп" ФИО4.

Согласно заключению эксперта ООО "Евро Аудит Групп" ФИО4. от 19 января 2024 года N 0112.Э.23 отчёт оценщика ООО "ДИС" ФИО1. от 20 апреля 2023 года N 53/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; в отчёте имеются нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 20 432 615 +/- 7910 кв.м, по состоянию на 31 марта 2023 года без учёта НДС составляет 3 993 440 000 рублей (том 2 л.д. 124-198).

Согласно заключению эксперта ООО "Евро Аудит Групп" ФИО4 от 19 января 2024 года N 0114.Э.23 отчёт оценщика ООО "ДИС" ФИО1. от 20 апреля 2023 года N 55/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; в отчёте имеются нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 3 039 264 +/- 3051 кв.м, по состоянию на 31 марта 2023 года без учёта НДС составляет 366 510 000 рублей (том 4 л.д. 90-169).

Кроме того, согласно заключению эксперта ООО "Евро Аудит Групп" ФИО4. от 19 января 2024 года N 0113.Э.23 отчёт оценщика ООО "ДИС" ФИО1. от 20 апреля 2023 года N 59/04/23 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; в отчёте имеются нарушения, которые повлекли установление неверной рыночной стоимости земельного участка. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 060 099 +/- 8714 кв.м, по состоянию на 31 марта 2023 года без учёта НДС составляет 245 310 000 рублей (том 7 л.д. 77-151).

Судебная коллегия согласна с судом первой инстанции, что заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством несоответствия спорного отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности; выводы, содержащиеся в заключении эксперта подтверждают допущенные оценщиком нарушения требований Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, которые оказывают влияние на размер рыночной стоимости. Оснований не доверять заключению эксперта не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чём есть соответствующая расписка. Само экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и на основании этого исследования дан ответ на поставленный судом вопрос.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что при рассмотрении заявления Общества у ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в связи с чем признал решения ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" законными, принятыми в пределах компетенции, соответствующим нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, и отказал в удовлетворении требований административного истца о признании решений ГОБУ "Имущественная казна Мурманской области" от 23 июня 2023 года N ОРС-51/2023/000167, N ОРС-51/2023/000169, N ОРС-51/2023/000173 незаконными, установив кадастровую стоимость спорных объектов в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.

В заключениях мотивированы как отсутствие необходимости осмотра земельного участка, так отказ от применения методов сравнительного и затратного подходов и признание наиболее приемлемым метода капитализации по расчётным моделям, присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт ФИО4. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам профессиональной оценочной деятельности, является членом СРО "Русское общество оценщиков", предупреждена об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, то есть заключение эксперта выполнено надлежащим субъектом оценочной деятельности и может расцениваться как допустимое доказательство.

Из содержания заключений эксперта ФИО4. следует, что оценщиком ФИО1. при составлении отчётов от 20 апреля 2023 года N 53/04/23, N 55/04/23, N 59/04/23 использованы объекты сравнения, которые не относятся к одному сегменту рынка с объектом оценки, вывод о диапазоне цен на базе предложений 2017-2022 годов сделан без приведения информации о динамике рынка земли в регионе, оценщиком необоснованно определен вид права аналогов N 2, N 3 при отсутствии достоверной информации о виде права; оценщиком необоснованно определена корректировка на "площадь" на основе степенной модели снижения цены объекта от его площади, приведенной в справочнике Лейфера Л.А, что предопределило итог всех отчетов; использование модели, построенной на данных выборки, не включающей признак (площадь) объекта оценки, неизбежно приводит к экстраполяции результатов; отчет не содержит допущения и ограничения, связанные с отсутствием осмотра.

Суд первой инстанции правильно отметил, что в заключениях эксперта ФИО4. от 19 января 2024 года N 0112.Э.23, N 0113.Э.23, N 0114.Э.23 отсутствует произвольное применение корректировок, напротив, экспертом приведено их надлежащее обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода.

Доводы представителя административного истца о допущенных экспертом ФИО4. нарушениях при производстве судебной экспертизы со ссылкой на подготовленные специалистом ФИО2. рецензии от 28 февраля 2024 года N ССЭ-Р-140224-2 (том 5, л.д.8-29), N ССЭ- Р-140224-1 (том 7 л.д. 205-225), N ССЭ-Р-070224-1 (том 8 л.д.8-28), судом отклоняются, поскольку данные рецензии не соответствует требованиям, установленным статьёй 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и не могут быть приняты как надлежащее средство доказывания недостоверности заключения судебной экспертизы.

Ссылка в жалобе на то, что земельный участок с кадастровым номером N, используется под размещение хвостохранилища, и сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N с видом разрешенного использования - свалка ТБО, находящегося в непосредственной близости с объектом исследования), также были опровергнуты письменными дополнительными пояснениями эксперта ФИО4. с приведением исчерпывающих мотивов их необоснованности.

Действующее хвостохранилище является неотъемлемой частью технологического процесса горно-обогатительного комбината, следовательно, участок под ним входит в состав объекта, необходимых для горно-обогатительного производства. В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 земельный участок оценивается в соответствии с видом его фактического использования. Фактическое использование оцениваемого участка соответствует использованию всего массива земель промышленного и иного специального назначения, предоставленных в аренду административному истцу. На странице 80 заключения эксперта приведена информация о том, что на земли, отведенные под недропользование, оказывают влияние единство судьбы земельных участков, сохранение способности генерации доходности независимо от изменения физических характеристик и наличия в стоимости объектов прямых и косвенных затрат. Способность генерации ренты присуща всей совокупности земель, находящихся в земельной отводе, и доходность каждого элемента этой совокупности рассматривается с учетом остальных.

Указанные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, которые приводились в суде первой инстанции со ссылкой на рецензии от 28 февраля 2024 года N ССЭ-Р-140224-2, N ССЭ- Р-140224-1, N ССЭ-Р-070224-1, выполненными специалистом ФИО5 на заключения N 0112.Э.23, N 0113.Э.23, N 0114.Э.23 от 19 января 2024 года, проверялись судом первой инстанции и с учётом устных объяснений эксперта, проводившего судебную экспертизу, обоснованно не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания, совпадающие с доводами апелляционной жалобы, экспертом Паничкиной Н.Е. даны ответы с представлением подробных пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности экспертного заключения.

Так эксперт ФИО4, опрошенная в судебном заседании в суде первой инстанции, указала, что ценность полезных ископаемых не входит в перечень учитываемых факторов, отличие добываемого полезного ископаемого не относится к ценообразующим факторам при оценке земельного участка. Во всех заключениях приведены примеры предложений о сдаче в аренду земельных участков в Архангельской, Мурманской, Кемеровской областях. Величины арендной платы, формирующей денежный поток от использования земельных участков, сопоставимы, на региональные и иные различия выполнены специальные поправки.

Изложенное в рецензиях замечание N 2 об использовании цен предложений по несостоявшимся торгам с единственным участником и отсутствия обоснования срока с даты представления оферты до даты торгов также является необоснованным, поскольку согласно пояснениям эксперта ФИО4, в разделе 4.4. заключений эксперта содержится указание о том, что земельные участки под недропользование представляют собой особую группу объектов, предоставляемых исключительно субъектам, имеющим лицензии на добычу полезных ископаемых, поэтому в силу особого порядка их предоставления, использования и возврата в гражданский оборот они не могут обращаться на открытом рынке; соответственно, не следует ожидать, что для участков, подобных оцениваемому, могут быть представлены данные о результатах аукционов с количеством участников более одного. В качестве аналогов рассматривались совершившиеся сделки по результатам аукционов с одним участником и сделка по результатам аукциона с несколькими участниками. Срок с даты представления оферты до даты торгов у всех аналогов примерно одинаков и соответствует типичному на данном рынке. Рыночный срок экспозиции для оферты анализировать не требуется, поскольку участки, подобные оцениваемому, ограничены в обороте.

Указанное в рецензиях замечание N 3 относительно порядка расчёта интегрального коэффициента местоположения признается судом несостоятельным с учетом пояснений эксперта ФИО4. о приведении ею во всех заключениях источников информации, использованных при расчете корректировки на местоположение. В большинстве источников рейтингования регионов повторяются два показателя - численность населения и уровень дохода (заработной платы). Оцениваемые участки находятся не в населенных пунктах, используются в промышленных целях. Поэтому экспертом использованы данные, устанавливающие состояние промышленного сектора и уровня жизни населения региона. При этом отмечено, что приведенные в приложении N 3 рецензии различия по ценообразующим факторам характеризуют сравнение в пределах области или населенного пункта, тогда как в заключении эксперта поправка выполнена для сравнения региона.

Вопреки замечанию N 4 рецензий о необоснованном использовании ОФЗ с индексируемым номиналом в качестве безрисковой ставки доходности, все заключения эксперта ФИО4. содержат подробное обоснование принятия указанной ставки. При этом из пояснений эксперта следует, что приведенные в рецензии безрисковые ставки также могут быть использованы для цели оценки, но поскольку оцениваемый актив не изнашивается и постоянно дорожает, в расчёт потребуется ввести значение изменения стоимости актива, что приведет к примерно такому же результату, что получен экспертом, однако более простым и точным путем. Ставки капитализации, представленные в "иных обычно используемых источниках", представляют собой ставки, учитывающие риски использования земельного участка и ведения на нем предпринимательской деятельности (то есть риски арендатора), тогда как для целей проводимой оценки необходимы ставки, характеризующие риски арендодателя.

Отмеченные в рецензиях замечания N 5 о необоснованности применённой в заключениях эксперта N 0112.Э.23 и N 0113.Э.23 корректировки на фактор масштаба, полученной на основании исследования ФИО6, а также о необходимости внесения корректировки на фактор масштаба в заключении N 0114.Э.23, с учётом пояснений эксперта ФИО4, согласно которым анализ применимости выбранного экспертом исследования зависимости стоимости земельных участков подробно проанализирован в заключениях N 0112.Э.23 и N 0113.Э.23. Экспертом приведены данные исследований, представленные в более современных источниках, а также в фактической выборке, сделан вывод о схожести зависимостей, их устойчивости по времени и по региону. С учётом данных выборки, использованный источник наилучшим образом отвечает цели проведенного исследования. Использование зависимости по стоимости, а не по арендной ставке отвечает цели проведенной экспертизы, поскольку в ее рамках определялась стоимость участка на праве собственности, арендная ставка является функцией стоимости. Вид оценки (массовая кадастровая, а не рыночная индивидуальная) не имеет значения, поскольку при проведении кадастровой оценки анализируются рыночные данные. В части замечания к заключению N 0114.Э.23 эксперт указала, что в рецензии приведена таблица, в которой площади аналогов различаются в 4 раза, при этом арендная плата одинакова для всех аналогов, что свидетельствует об очевидности отсутствии зависимости арендной ставки от площади; иного анализа отсутствия зависимости арендной ставки от площади не требуется.

Таким образом, как следует из экспертного заключения и устных пояснений эксперта по составленному им заключению, при проведении исследования эксперт руководствовался положениями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Экспертом был проведен полный и всесторонний анализ фактических данных объектов, максимально сопоставимых с объектом оценки по своим основным ценообразующим факторам.

Судебная коллегия считает, что экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, иные сведения, имеющие существенное значение, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных.

Подателем жалобы по административному делу не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков экспертного заключения значение определённой в нём итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

При таких обстоятельствах оснований для переоценки экспертного заключения, которое подвергается административным истцом сомнению, судебная коллегия не усматривает.

Оснований не доверять профессиональным суждениям эксперта, обладающего специальными познаниями, предупрежденного об уголовной ответственности, у судебной коллегии не имеется. Экспертом ФИО4. представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведённого исследования, даны ответы на поставленные вопросы. Приведённая информация в заключение эксперта ИП ФИО7. не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7), не содержит противоречий, которые могли быть положены в обоснование вывода о невозможности принятия экспертного заключения как доказательства по делу.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, по своей сути повторяющим замечания административного истца, на которые экспертом, допрошенным в судебном заседании, были даны устные пояснения, составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а выводы и расчёты эксперта в заключении судебной экспертизы мотивированы, подробны, обоснованы.

Само по себе несогласие с результатами экспертизы не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, подателем апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение, и с учётом изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда об отсутствии оснований не доверять судебному заключению, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при этом, предусмотренных законодательством оснований для назначения повторной экспертизы и удовлетворения соответствующего ходатайства административного истца по настоящему делу судебная коллегия не усматривает.

При этом, повторно заявляя ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, представитель административного истца, с учётом полученных пояснений эксперта, названное ходатайство не мотивировал, по-прежнему ссылаясь лишь на несогласие с результатами судебной экспертизы. Произвольное назначение повторной по делу экспертизы, с целью получения иного результата, процессуальным законом не предусмотрено, а потому судебной коллегией было отказано в её проведении.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не принял во внимание обоснование, представленную административным истцом рецензию в качестве доказательства, не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению после всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования всего комплекса имеющихся доказательств по делу. Указанные требования были соблюдены судом первой инстанции в полной мере и с учётом правила о том, что ни одно из имеющихся в деле доказательств не должно иметь для суда заранее предустановленной юридической силы, после оценки представленных доказательств в их совокупности, судом были положены в основу оспариваемого решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта ФИО4, как наиболее объективные и соответствующие требованиям допустимости и относимости, с чем соглашается судебная коллегия.

С учётом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта, не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером N, N, N должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом первой инстанции. Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного акта, по делу не допущено.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Мурманского областного суда от 12 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца акционерного общества "Оленегорский горно-обогатительный комбинат" - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Третий кассационный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Председательствующий

Судьи