Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 марта 2010 г. по делу N А03-14163/2008 Признавая недействительными условия договора купли-продажи земельного участка в части установления выкупной цены, суд исходил из того, что при выкупе спорного участка ответчик должен был руководствоваться кадастровым планом, существовавшим на дату выкупа (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 3 марта 2010 г. по делу N А03-14163/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 ноября 2009 г. N Ф04-7016/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Агроцентр" (далее - ООО "Агроцентр") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края (далее - Главное управление) о признании недействительными пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 10.12.2007 N 1386 в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем 734 187 руб. 43 коп., пункта 1.2. договора - в части установления цели использования земельного участка (для эксплуатации здания торгово-выставочного зала, складов и проходной).

Исковые требования основаны на нормах статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Законе Алтайского края N 23-ЗС от 02.09.2004 "Об установлении стоимости земельных участков, продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" (далее - Закон Алтайского края N 23-ЗС) и мотивированы тем, что при установлении выкупной цены земельного участка ответчик не учёл назначение земельного участка и предусмотренный действующим на момент заключения договора кадастровым планом удельный показатель стоимости земельного участка.

Кроме того, ООО "Прайд" предъявило иск о частичном применении недействительности упомянутого договора купли-продажи путём обязания Главного управления возвратить на расчётный счёт истца денежные средства в сумме 1 344 408 руб. 91 коп.

Указанные дела объединены судом в одно производство и делу присвоен номер А03-14163/2008.

Третьими лицами без самостоятельных требований к участию в деле привлечены комитет по архитектуре и развитию г. Барнаула (далее - комитет), администрация г. Барнаула.

Решением от 29.05.2009 Арбитражного суда Алтайского края требования удовлетворены. Пункт 2.1. в обжалуемой части признан недействительным, применены последствия недействительности, суд обязал ответчика вернуть на расчётный счёт истца 1 344 408 руб. 91 коп.

Дополнительным решением от 19.06.2009 Арбитражного суда Алтайского края в иске о признании пункта 1.2 договора недействительным отказано за недоказанностью требования.

В кассационной жалобе Главное управление просит отменить принятые по делу судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, является необоснованным вывод суда о том, что к данному спору не применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

При этом заявитель считает недействительным дополнительное соглашение от 31.08.2006 к договору аренды, так как вид разрешённого использования спорного участка изменён администрацией г. Барнаула без проведения публичных слушаний.

Кроме этого полагает, что применение последствий недействительности сделки в виде возврата покупателю части уплаченной стоимости земельного участка не соответствует установленным законом последствиям недействительности сделки.

В представленном отзыве ООО "Агроцентр" ссылается на несостоятельность доводов кассационной жалобы и просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

ООО "Агроцентр", Главное управление, комитет, администрация г. Барнаула о времени и месте слушания дела извещены, однако в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, проверив в соответствии со статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что ООО "Агроцентр" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости (здание торгово-выставочного зала, литера А, здания складов, литеры Б и В, здание проходной, литера Д), расположенные по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 200.

По договору аренды земельного участка от 19.02.2003 N 8800, заключенному администрацией г. Барнаула с ООО "Агроцентр", в пользование последнего сроком на десять лет передан земельный участок площадью 10 208 м2.

В пункте 1.3 договора определено целевое назначение земельного участка: для эксплуатации здания торгово-выставочного зала, складов и проходной.

Дополнительным соглашением от 31.08.2006 стороны внесли изменения в договор аренды от 19.02.2003 и указали целевое назначение земельного участка: для эксплуатации базы материально-технического снабжения без подъездных железнодорожных путей.

Испрашиваемому земельному участку присвоен кадастровый номер 22:63:030317:0004, в кадастровом плане зафиксированы: категория земель - земли населённых пунктом, разрешённое использование - для эксплуатации здания торгово-выставочного зала, складов и проходной, характер деятельности - под объекты культурно-бытового назначения, а также удельный показатель кадастровой стоимости земель в размере 2 714 руб. 99 коп. (выписка из государственного земельного кадастра от 04.09.2007 N 63/07-4126).

06.09.2007 истец обратился в Главное управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с указанными выше кадастровым номером, разрешённым видом использования и удельным показателем.

В связи с несогласием с выкупной ценой, обозначенной ответчиком в проекте договора купли-продажи земельного участка, ООО "Агроцентр" направило в адрес Главного управления письмо от 01.11.2007 N 0553, в котором, сославшись на дополнительное соглашение к договору аренды, целевым использованием земельного участка указало эксплуатацию базы материально-технического снабжения без подъездных железнодорожных путей.

15.11.2007 истец предоставил ответчику уточнённый кадастровый план данного земельного участка. В соответствии с кадастровым планом категория земель осталась прежней - земли населённых пунктов, характер деятельности указан под промышленные предприятия, разрешённым использованием земельного участка является эксплуатация базы материально-технического снабжения без подъездных железнодорожных путей, а удельный показатель кадастровой стоимости - 958 руб. 97 коп. (выписка из кадастрового плана от 13.11.2007 N 63/07-6047).

На основании распоряжения Главного управления от 17.10.2007 N 5100 между ответчиком (продавцом) и ООО "Агроцентр" (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка N 1386 от 10.12.2007.

Во исполнение названного договора продавец передал в собственность покупателя земельный участок площадью 1,0208 га из земель населённых пунктов с кадастровым номером 22:63:030317:0004, находящийся по адресу: г. Барнаул, ул. Попова, 200, для эксплуатации здания торгово-выставочного зала, складов и проходной.

Выкупная цена земельного участка составила 2 078 596 руб. 34 коп. (пункт 2.1).

Платёжным поручением от 17.12.2007 N 2788 ООО "Агроцентр" перечислило в бюджет указанную в договоре сумму.

Полагая, что условия договора в части установления выкупной цены земельного участка и цели его использования являются недействительными, истец обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела суд, применив положения пункта 2 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, Закон Алтайского края N 23-ЗС, пункт 2 решения Барнаульской городской Думы от 28.09.2005 N 184 "О введении земельного налога на территории г. Барнаула", установил, что для спорного земельного участка при определении его выкупной цены существенным является только кадастровая стоимость, которая указывается в кадастровом плане земельного участка.

Исследовав материалы дела и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 22:63:030317:0004 относится к категории земель населённых пунктов.

Кадастровые планы от 04.09.2007 и от 13.11.2007 предусматривают вид разрешённого использования для эксплуатации объектов недвижимости с некоторой разницей в их эксплуатации.

Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации, определяя основные принципы земельного законодательства, устанавливает, что земли делятся по целевому назначению на категории, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определённой категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законодательства. Этот принцип развивается в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации, уточняющей, что использование земли производится в соответствии с установленным для них целевым назначением с учётом принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования земель.

Исходя из положений статей 66, 85 Земельного кодекса Российской Федерации об установлении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с государственной кадастровой оценкой земель вид разрешённого использования определяется документами кадастрового учёта и может быть изменён только в порядке, предписанном земельным законодательством.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, истцом на спорном земельном участке осуществляется производственная деятельность.

Поскольку фактическое использование земельного участка под промышленные объекты не противоречит целевому назначению земельного участка, которое осталось прежним, то суд посчитал, что имело место лишь уточнение уже существующего вида разрешённого использования земельного участка с "для эксплуатации здания торгово-выставочного зала, складов проходной" на "для эксплуатации базы материально-технического назначения без подъездных железнодорожных путей".

Поэтому суд отклонил довод Главного управления о недействительности дополнительного соглашения от 31.08.2006 к договору аренды.

С учётом того, что на дату выкупа земельного участка существовал кадастровый план от 13.11.2007 с кадастровой стоимостью 9 789 161 руб. 76 коп., суд признал неправомерным определение ответчиком выкупной цены на основании кадастрового плана от 07.09.2007 с кадастровой стоимостью 27 714 617 руб. 92 коп.

Признавая недействительным пункт 1.2 договора в части установления выкупной цены, суд первой инстанции правильно исходил из того, что при выкупе спорного земельного участка ответчик должен был руководствоваться кадастровым планом от 13.11.2007 с удельным показателем кадастровой стоимости земель в размере 958 руб. 97 коп.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал недействительным (ничтожным) пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка N 1368 от 10.12.2007 в части установления выкупной цены, превышающей 734 187 руб. 43 коп., на основании статей 167, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации с применением последствий недействительности сделки в виде обязания продавца возвратить покупателю перечисленные денежные средства в сумме 1 344 408 руб. 91 коп.

В связи с тем, что вид разрешённого использования земельного участка фактически не изменялся, суд отказал ООО "Агроцентр" в признании недействительным пункта 1.2. договора.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, изложенные в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом округа не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как заявитель в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён от её уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 29.05.2009 и дополнительное решение от 19.06.2009 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-14163/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.