Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 ноября 2006 г. N Ф04-7334/2006(28119-А75-11) Суд направил дело о признании недействительными торгов по продаже нежилого здания на новое рассмотрение, поскольку суд не учел, что в исковом заявлении истец не высказывает свое несогласие с определенной оценщиком рыночной ценой и действиями судебного пристава (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 7 ноября 2006 г. N Ф04-7334/2006(28119-А75-11)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 июля 2007 г. N Ф04-7334/2006(36026-А75-16)

Общество с ограниченной ответственностью "Дар" (далее - ООО "Дар") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к Специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества", закрытому акционерному обществу "Трал" о признании недействительными торгов от 30.01.2006 по продаже нежилого здания-магазина "Орбита N 3", расположенного по адресу: г. Нягань, ул. Пионерская, д.28 "А", помещение N 1.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Управление федеральной службы судебных приставов по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, открытое акционерное общество "Внешторгбанк" (далее - ОАО "Внешторгбанк"), открытое акционерное общество "Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк" (далее - ОАО "Акционерный Западно-Сибирский коммерческий банк", ОАО "Запсибкомбанк").

Исковые требования обоснованы проведением аукциона с нарушением порядка, предусмотренного статьей 56, пунктами 2,3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество реализовано по цене, существенно отличающейся от рыночной.

Решением суда первой инстанции от 15.05.2006, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 11.08.2006, в удовлетворении исковых требований ООО "Дар" отказано.

В кассационной жалобе ООО "Дар" просит состоявшиеся по делу решение и постановление отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель считает, что суд не полностью выяснил обстоятельства дела, неправомерно указал, что газета "Пятница", в которой размещено объявление о торгах, издается в г. Нягани.

В извещении о торгах не указано об обременении имущества залогом.

Заявитель также считает неправомерным вывод суда о том, что судебный пристав-исполнитель не располагал сведениями об обременении спорного имущества залоговым обязательством. К акту ареста имущества был приложен договор об ипотеке, свидетельствующий об обременении имущества залогом, на основании договора с ОАО "Запсибкомбанк". При реализации заложенного имущества не были соблюдены положения статей 37 и 57 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в силу которых публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества и сообщение публикуется в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. Заявитель указывает на неправильность выводов суда апелляционной инстанции по настоящему делу, в части того, что истцом не обжалованы действия судебного пристава - исполнителя по аресту и оценке здания и поэтому в рамках оспаривания торгов истец не может ссылаться на незаконность ареста и оценки имущества. Суд не учел, что предъявлением настоящего иска, истец не оспаривает, совершенные судебным приставом действия, а указывает лишь на помещение в газете сведений о цене имущества, не соответствующих определенной оценщиком рыночной цене.

Заявитель также не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о том, что совершенной сделкой не нарушены права истца.

В судебном заседании представитель истца доводы кассационной жалобы поддержал.

Представители Специализированного ГУ при Правительстве РФ "Российский Фонд Федерального имущества" и ЗАО "Трал" доводы заявителя оспорили.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального и норм процессуального права при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа находит судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием судом приведенных истцом оснований, по которым он требует признания сделки недействительной.

Как установлено материалами дела, 01.09.2005 на основании исполнительного листа N 088285, выданного Арбитражным судом Тюменской области во исполнение решения арбитражного суда от 04.04.2005 по делу N А-70-799/26-2005 о взыскании с ООО "Дар" в пользу ОАО "Внешторгбанк" 6 785 144 рублей 40 копеек, службой судебных приставов (УФССП) возбуждено исполнительное производство N 208-00763-05, в ходе которого на имущество должника ООО "Дар" наложен арест, в том числе на здание - магазина "Орбита N 3", расположенное по адресу: г. Нягань, ул. Пионерская, д.28 "А", помещение N 1 (акт ареста от 11.11.2005).

Оценка недвижимого имущества произведена ООО "Югра экспресс-оценка" на основании договора, заключенного с Управлением Федеральной службы судебных приставов Ханты-Мансийского автономного округа. По заключению оценщика в отчете об оценке от 21.11.2005 N 43-1/11 стоимость объекта недвижимости на 21.11.2005 выведена в двух величинах: рыночная стоимость имущества - 664 000 руб. и ликвидационная стоимость имущества 312 000 руб.

ООО "Дар" ознакомлено с результатом оценки арестованного имущества 30.11.2005.

Отдел УФССП по г. Нягань 30.11.2005 обратился в Ханты-Мансийское региональное отделение "Российский Фонд Федерального имущества" с заявкой о проведении торгов по реализации недвижимого имущества здания - магазина "Орбита N 3". Стоимость объекта в заявке судебного пристава определена 312 000 рублей. Извещение о торгах помещено в газете "Пятница" N 38 от 29.11.2005, в котором начальная цена торгов определена 312 000 рублей.

Аукцион по продаже здания - магазина состоялся 30.01.2006 в г. Ханты- Мансийске. Победителем торгов признано ЗАО "Трал". Здание - магазина "Орбита N 3" продано по цене 330 720 рублей.

Оспаривая аукцион, истец в исковом заявлении указывает, что упомянутое недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Дар" на праве собственности, в период описи, изъятия и реализации на торгах находилось в залоге, заключенном в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору от 16.08.2004 N 1620539/04К, заключенному между ОАО "Запсибкомбанк" и ООО "Дар".

Договор об ипотеке N 13 удостоверен нотариусом Няганьского нотариального округа Б., зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обращаясь с требованием о признании результатов аукциона от 30.01.2006 недействительным, истец ссылается на следующие основания: поскольку реализованное на торгах имущество являлось предметом залога на основании договора залога от 16.08.2004 N 13, заключенного с ОАО "Запсибкомбанк", то реализация данного имущества возможна исключительно с применением процедур, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и невозможна по процедуре, предусмотренной Федеральным законом "Об исполнительном производстве"; извещение о торгах опубликовано в периодическом издании (газете "Пятница" N 38 от 29.12.2005), не являющимся официальным информационным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, не обеспечена массовость участия заинтересованных в приобретении имущества лиц ввиду того, что газета выпущена небольшим тиражом; извещение о торгах дано не по месту нахождения имущества; торги проведены не по месту нахождения имущества; "начальная цена реализации имущества определена в 312 000 рублей, что значительно ниже рыночной цены имущества, определенной оценщиком в отчете - 664 000 руб.

Принимая по делу решение и постановление, суд исходил из следующих обстоятельств. Согласно представленным в материалы дела дкоказательствам, истец присутствовал при аресте имущества, ознакомился с результатами магазина "Орбита N 3".

В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 101 от 22.12.2005 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста, описи, оценки имущества должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

В пункте 7 Информационного письма N 101, указано, что привлечение к оценке имущества специалиста - оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем.

В соответствии с пунктом 2 части 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма N 101, отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Принимая постановление, суд апелляционной инстанции посчитал, что перечисленные нарушения не были допущены судебным приставом-исполнителем и Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества". Отсутствие в печатном издании сведений о залоге имущества, не является нарушением пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в случае перехода права собственности на заложенное имущество право залога сохраняется.

Суд указал, что нарушения, касающиеся неприменения в ходе торгов правил реализации заложенного имущества, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не затрагивают прав должника (истца по делу), а потому не могут являться основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.

Суд кассационной инстанции соглашается с постановлением суда апелляционной инстанции в части выводов о том, что неприменение в процессе реализации имущества процедуры, предусмотренной Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не может нарушать прав истца (должника, залогодателя). Пунктом 1 статьи 49 Федерального закона Российской Федерации "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V настоящего Федерального закона. Исходя из норм действующего законодательства имущество, обремененное залогом, не исключено из гражданского оборота.

Залогодержателю в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства предоставляется право преимущественного перед другими кредиторами удовлетворения требований из стоимости заложенного имущества. В случае принудительной продажи имущества на публичных торгах залог прекращается в порядке, определенном пунктом 4 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, Однако обстоятельства долга позволяют суду кассационной инстанции сделать вывод о том, что при рассмотрении настоящего дела судом не были исследованы в полном объеме все приведенные истцом основания, в силу которых он полагает, что оспариваемые торги являются недействительными.

1. Без правовой оценки суда остались доводы истца о том, что извещение о торгах опубликовано в периодическом издании, издаваемым не в месте нахождения имущества, выпущенном небольшим тиражом и не обеспечивающим массовость участия заинтересованных в приобретении имущества лиц.

Высший Арбитражный суд Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" от 22.12.2005 N 101 разъяснил, что ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах является нарушением, достаточным для признания их недействительными, поскольку извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Поэтому подлежали исследованию и правовой оценке суда вопросы о том, относится ли газета "Пятница" к органам местной периодической печати либо к специальным информационным изданиям. Обеспечена ли издаваемым тиражом газеты "Пятница" доступность участия потенциально заинтересованным в приобретении реализуемого имущества лицам, а также обеспечена ли таким образом массовость для участия в торгах.

2. Подлежали правовой оценке доводы истца о том, что организатором торгов неправомерно определена начальная цена реализации имущества в 312 000 рублей, что значительно ниже рыночной цены имущества, определенной оценщиком в отчете - 664 000 руб.

В этой части требований, суд кассационной инстанции считает неправильным отнесение судом апелляционной инстанции данного вопроса к допущенному судебным приставом - исполнителем нарушению при оценке имущества либо к вопросам оспаривания отчета оценщика.

Суд не учел, что в исковом заявлении истец не высказывает свое несогласие с определенной оценщиком рыночной ценой и действиями судебного пристава.

Истец лишь считает, что имущество неправомерно выставлено на торги по ликвидационной цене, существенно отличающейся от рыночной.

По изложенным обстоятельствам, судебные акты как основанные на неполном исследовании фактических обстоятельств подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, дать правовую оценку доводам истца, распределить между сторонами расходы по государственной пошлине по кассационной жалобе.

В кассационной жалобе заявитель указывает на свое право по правилам статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявить ходатайство о приостановлении исполнения судебных актов. Однако в просительной части кассационной жалобы просит приостановить регистрацию перехода права собственности по договору купли - продажи недвижимого имущества от 30.01.2006 до окончания кассационного производства.

Заявленное в таком виде ходатайство не соответствует по форме ходатайству о приостановлении исполнения судебных актов и не является таковым.

Не может быть отнесено требование заявителя к заявлению об обеспечении исковых требований, поскольку по правилам статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве обеспечительной меры может испрашиваться запрещение совершения определенных действий.

Однако, заявитель со ссылкой на положения главы 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не просит суд кассационной инстанции применить меры об обеспечении иска.

Более того, просьба приостановить регистрацию может быть адресована исключительно регистрирующему органу, а не суду.

По этим основаниям при принятии кассационной жалобы требование заявителя не было удовлетворено.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение суда первой инстанции от 15.05.2006 и постановление суда апелляционной инстанции от 11.08.2006 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-1511/2006 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.