Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17 июня 2024 г. по делу N 8Г-12376/2024[88-14430/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Серебряковой О.И, судей Фокеевой Е.В, Ивановой С.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Симоновой Светланы Николаевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 1 февраля 2024 г. по гражданскому делу N 2-3502/2023 по иску Муравлёва Вячеслава Петровича к Симоновой Светлане Николаевне о возврате аванса, заслушав доклад судьи Серебряковой О.И, объяснения представителя Симоновой С.Н. - ФИО8, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, Муравлева В.П. и его представителя ФИО7, действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муравлёв В.П. обратился в суд с иском к Симоновой С.Н. о возврате денежных средств.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Муравлёвым В.П. и Симоновой С.Н. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома площадью 387, 2 м2, по адресу: "адрес", кадастровый номер N земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 1 200 м2 по адресу: "адрес", кадастровый номер N, и доли в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства площадью 215 м2 по адресу: "адрес", кадастровый номер N, а также хозяйственных построек. Пунктом 2 предварительного договора установлено, что цена недвижимости составит 41 000 000 рублей (28 000 000 рублей, 12 000 000 рублей и 1 000 000 рублей соответственно). В силу п.3 договор купли-продажи должен был быть заключён до ДД.ММ.ГГГГ По результатам обследования кадастровым инженером выяснилось, что фактическая площадь дома не соответствует площади, указанной в документах о государственной регистрации прав, в том числе значительно завышена площадь комнаты 7 на 2 этаже, площадь балкона на 2 этаже, фактическая площадь земельного участка не соответствует площади по данным ЕГРН, часть его находится за кирпичным забором в фактическом владении иных лиц - собственников соседнего участка с кадастровым номером N Письмом Симонова С.Н. предложила Муравлёву В.П. заключить договоры ДД.ММ.ГГГГ Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Муравлёв В.П. предложил привести фактические площади дома и земельного участка в соответствие с данными ЕГРН, продлить срок для заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ Продавец письмом от ДД.ММ.ГГГГ сообщила, что недостатки устранены. Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ недостатки были устранены не полностью. Более того, установлено наложение границ земельного участка с соседними участками, принадлежащим третьим лицам.

Кроме того, выяснилось, что часть хозяйственных построек (банный комплекс, лаунж-зона, бассейн), являются самовольными постройками, были построены без необходимой разрешительной документации на земельном участке, находящемся в государственной собственности. Основной договор не был заключён между сторонами в установленные сроки. Согласно п. 4 предварительного договора он перечислил на счет продавца денежную сумму в размере 995 000 рублей, в связи с чем просил ее взыскать, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 150 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 14 августа 2023 г. исковые требования удовлетворены частично.

Взыскана с Симоновой Светланы Николаевны в пользу Муравлёва Вячеслава Петровича часть задатка в размере 345 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 1 февраля 2024 г. решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 августа 2023 г. изменено в части размера взысканной суммы.

Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

"Исковые требования Муравлёва Вячеслава Петровича к Симоновой Светлане Николаевне о возврате задатка удовлетворить.

Взыскать с Симоновой Светланы Николаевны в пользу Муравлёва Вячеслава Петровича денежные средства в размере 995000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 13150 рублей."

Симонова Светлана Николаевна не согласилась с принятым судебным постановлением и обратилась в Шестой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 1 февраля 2024 г. отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Муравлев В.П. в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил апелляционное определение оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Симоновой С.Н. - ФИО8 доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержала в полном объеме. Муравлев В.П. и его представитель ФИО7 возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалованного по делу постановления суда апелляционной инстанции, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыв на кассационную жалобу, заслушав пояснения истца, представителей истца и ответчика, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы.

Судами установлено и усматривается из материалов дела, что Симоновой С.Н. до ДД.ММ.ГГГГ принадлежал на праве собственности земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером N площадью 1 200 м2 по адресу: "адрес", и расположенный на нём трёхэтажный жилой дом (один этаж подземный) площадью 387, 2 м2 по адресу: "адрес". Также Симоновой С.Н. принадлежала доля в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером N площадью 1 200 м2 по адресу: "адрес", "адрес", который используется для подъезда на земельный участок истицы и 2 смежных земельных участка с территории общего пользования.

ДД.ММ.ГГГГ между Муравлёвым В.П. и Симоновой С.Н. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи вышеперечисленной недвижимости.

Кроме того, предварительным договором определено, что продавец так же передает покупателю хозяйственные постройки, расположенные на Объекте 1 и Объекте 2. При подписании договора стороны зафиксировали имущество и хозяйственные постройки, входящие в стоимость Объектов, которые будут переданы покупателю вместе с объектами (Приложение N к договору).

В соответствии с п. 2 Договора по соглашению сторон стоимость объектов составляет 41 000 000 руб, из которых стоимость дома определена сторонами в 28 000 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - в 12 000 000 рублей, цена доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N - в 1 000 000 рублей.

Продавец (ответчица) обязалась до ДД.ММ.ГГГГ получить отказ других участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N от использования преимущественного права покупки (п.3 Договора).

Покупатель (истец) внести в день подписания предварительного договора задаток в размере 995 000 рублей. В тексте договора воспроизведены положения статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации об утрате задатка стороной, ответственной за нарушение обязательств, что исключает сомнения в правовой природе передаваемой продавцу суммы (п.4 Договора).

Задаток передан, что не оспаривалось Симоновой С.Н.

На основании п.5 Договора расчет по основному договору подлежал при подписании основного договора N с использованием аккредитива, открываемого сторонами в ПАО Сбербанк. Расчет по основному договору N при подписании основного договора N в безналичной форме.

Объекты будут переданы покупателю по акту приема передачи в день подписания основного договора N и основного договора N.

Договоры купли продажи не заключены.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их в части, суд первой инстанции исходил из того, что заключённый сторонами ДД.ММ.ГГГГ договор полностью соответствует определению предварительного договора - он содержит обязательство заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимости, определяет предмет этого договора, его цену и устанавливает срок заключения основного договора. При этом указал, что предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N был облекаться в нотариальную форму. Предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ совершён в простой письменной форме, следовательно, в части условия о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N является ничтожным. Земельный участок с кадастровым номером N имеет вспомогательную функцию - обеспечение проезда на земельный участок с кадастровым номером N, при этом отсутствие у собственника последнего права на земельный участок, предназначенный для проезда, само по себе не препятствует пользованию основным земельным участком и расположенным на нём домом, поскольку такой собственник всегда вправе требовать установления сервитута.

Исходя из существа предмета договора и поведения сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае недействительность условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ относительно доли в праве на земельный участок с кадастровым номером N не влечёт недействительности всего предварительного договора.

Судом первой инстанции принята во внимание переписка сторон в мессенджере WhatsApp, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Симоновой С.Н. направлялось Муравлёву В.П. предложение заключить договор купли-продажи дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ соответственно в здании ПАО "Сбербанк" на "адрес", в 10 часов, у нотариуса договор купли-продажи доли у нотариуса ФИО9 ("адрес", то есть в одном квартале от здания банка). ДД.ММ.ГГГГ истцу направлен проект договора купли-продажи. Ответ на предложение не получен.

Симоновой С.Н. направлено письмо истцу заказным почтовым отправлением АО "Почта России".

Истец факт получения письма до ДД.ММ.ГГГГ не оспаривал.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик воспользовалась правом, основанным на предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, у истца возникла обязанность заключить с ответчиком основной договор на ранее согласованных условиях.

Также отражено, что Муравлёв В.П. от заключения основного договора в предложенное Симаковой С.Н. время отказался, направил ДД.ММ.ГГГГ письмо, в котором указал, что фактическая площадь комнаты N и балкона на 2 этаже дома не соответствует данным технического паспорта, фактическая площадь земельного участка также не соответствует его площади по документам, кирпичный забор, разделяющий участки, проходит таким образом, что часть земельного участка ответчицы находится в фактическом владении соседа. Об этих обстоятельствах истец на момент заключения предварительного договора не знал, в связи с чем, считает существенные условия предварительного договора не согласованными, заключение основного договора невозможно по вине продавца Симаковой С.Н.

Относительно несоответствия площадей жилого дома, суд первой инстанции указал, что сторонами не оспаривается, что при составлении указанного технического паспорта допущена ошибка в исчислении площадей, эта ошибка исправлена путём проведения новой инвентаризации, она не повлияла на значение общей площади дома. В доме, как следует из технического паспорта, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО10 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не было произведено никаких строительных изменений по сравнению с тем состоянием, которое описано в материалах предыдущей инвентаризации.

Муравлёв В.П. при заключении предварительного договора, дом осмотрел, был ознакомлен с его фактическим состоянием, в том числе, с конфигурацией помещений, и исходя из этого принимал решение о совершении сделки. Наличие технической ошибки в расчёте площадей отдельных помещений не даёт оснований утверждать, что состояние дома не соответствует описанному в сведениях ЕГРН и что стороны не достигли соглашения о предмете договора.

Относительно земельного участка суд первой инстанции пришел к выводу, что утверждение истца о том, что часть земельного участка с кадастровым номером N находится в фактическом владении соседа, не соответствует действительности.

Из заключения кадастрового инженера ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что напротив, в фактическом владении истицы находится часть территории смежного земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 м2. Забор, разделяющий 2 смежных участка, проходит под несколько иным дирекционным углом, чем описанная в ЕГРН граница этих участков, совпадая с этой границей в юго-восточном углу земельного участка ответчицы, в северо-восточном углу он отходит от границы на 85 см.

Со слов Симаковой С.Н, забор возведён до проведения межевания в 2004 г, следовательно, такое положение дел является не результатом захвата территории соседнего земельного участка, а следствием обычной ошибки при проведении землеустроительных работ, которая может быть исправлена в установленном порядке.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу, что у истца ДД.ММ.ГГГГ не имелось оснований утверждать, что существенные условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не были согласованы. Несмотря на уклонение истца от заключения основного договора ДД.ММ.ГГГГ, Симакова С.Н. не отказалась от совершения сделки, срок заключения договора перенесен по согласованию на ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ Симакова С.Н. вновь направила Муравлеву В.П. предложение о заключении основного договора, просила указать место и время его подписания. ДД.ММ.ГГГГ Муравлёв В.П. сообщил, что поскольку его замечания не устранены, заключение основного договора является невозможным по вине продавца, предварительный договор прекращает своё действие с момента получения ответчицей письма.

Судом учтены показания свидетеля ФИО13, пояснившего, что он показал Муравлёву В.П. дом, объяснил, что банный комплекс и бассейн расположены на "неоформленном" земельном участке. Был составлен договор, Муравлёв В.П. пояснил, что у него есть только 30 миллионов рублей. Симакова С.Н. отказалась от сделки только ДД.ММ.ГГГГ, когда Муравлёв В.П. сообщил, что за согласованную ранее цену он дом не купит.

Судом также отражено, что ДД.ММ.ГГГГ, в день, когда стороны должны были заключить основной договор, истец направил ответчице сообщение, где указал, что на его счёте заморожено 5 миллионов рублей и разрешить эту проблему он пока не может.

Оценивая поведение сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец необоснованно, под несостоятельными предлогами, уклонился от заключения основного договора на согласованных сторонами условиях, что повлекло утрату им уплаченного ответчице задатка.

При этом доводы истца о том, что баня и бассейн являются самовольными постройками и расположены на не принадлежащем ответчице земельном участке, судом не приняты во внимание, поскольку предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ они не были, истец не мог рассчитывать на то, что приобретёт на них право собственности, отказываясь от исполнения предварительного договора, Муравлёв В.П. на данное обстоятельство не ссылался.

В то же время, разрешая заявленные требования, судом учтены разъяснения, содержащиеся в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 г. N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", что ответственная за неисполнение договора сторона, давшая задаток, вправе ставить вопрос о применении к сумме задатка, оставшегося у другой стороны, положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе путём предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации Потеря задатка является одной из мер гражданско-правовой ответственности. Целью применения мер гражданско-правовой ответственности является не карательное воздействие на лицо, допустившее нарушение своих обязательств, а защита интересов пострадавшего кредитора, возмещение ему умалений в имущественной сфере, вызванных этим нарушением.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик продала дом и земельный участок иному покупателю. Симакова С.Н. не ссылалась на вынужденное уменьшение продажной цены из-за отказа истца от покупки. В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что сохранение за ответчицей всей суммы задатка несоразмерно последствиям нарушения обязательства.

ДД.ММ.ГГГГ Симакова С.Н. заключила предварительный договор со ФИО14 о покупке у него до ДД.ММ.ГГГГ квартиры за 12 300 000 рублей. По договору ею уплачен задаток в размере 500 000 рублей. Заключая договор, ответчица разумно рассчитывала на исполнение истцом своих обязательств по предварительному договору и, тем самым, на получение до ДД.ММ.ГГГГ необходимой для покупки квартиры суммы. Между тем, Муравлёв В.П. от покупки дома с земельным участком уклонился, Симакова С.Н. не получила необходимой для покупки квартиры суммы и утратила уплаченный ею задаток.

Суд первой инстанции отнес сумму утраченного задатка в 500 000 рублей к прямым подтверждённым убыткам Симаковой С.Н.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к необходимости на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить размер задатка, оставляемого за истицей, до 650 000 рублей, с тем, чтобы он покрывал подтверждённые убытки Симаковой С.Н. в размере утраченного ею собственного задатка за квартиру, а также иные возможные убытки истицы от несостоявшейся сделки (расходы на риэлтора, расходы на техническую инвентаризацию и др.). Остаток в 345 000 рублей возвратил истцу.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции не согласился по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение г. с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу требований статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основании статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

При разрешении такой категории споров необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами и т.д, результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Таким образом, действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора.

В пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, выявление согласованной воли сторон конкретного договора путем судебного толкования его условий осуществляется в два этапа. Сначала используются правила абзаца 1 статьи абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а при невозможности с их помощью установить действительную общую волю сторон договора применяются правила абзаца второго этой же статьи.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 329, 401, 420, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав предварительный договор купли-продажи пришел к обоснованному выводу, что переданная Муравлёвым В.П. Симаковой С.Н. по предварительному договору купли-продажи денежная сумма является задатком, передана в обеспечение заключения основного договора и в обеспечение его исполнения.

В предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Делая вывод о вине истца в незаключении договора, суд первой инстанции указал на то, что Муравлёв В.П. от заключения основного договора в предложенное Симаковой С.Н. время отказался, в письме от ДД.ММ.ГГГГ указал, на несоответствие данным технического паспорта части помещений дома, их фактической площади, как и несоответствие земельного участка его площади по документам. Ошибка в исчислении площадей, исправлена путём проведения новой инвентаризации, никаких строительных изменений не производилось, общая площадь объекта не изменилась. В фактическом владении ответчика находится часть территории смежного земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 м2. Забор, разделяющий 2 смежных участка, проходит под несколько иным дирекционным углом, чем описанная в ЕГРН граница этих участков, совпадая с этой границей в юго-восточном углу земельного участка ответчицы, в северо-восточном углу он отходит от границы на 85 см, утверждение истца о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0703004:126 находится в фактическом владении соседа, не соответствует действительности, допущенная ошибка может быть исправлена в установленном законом порядке.

Вместе с тем судом первой инстанции не учтено, что предварительный договор купли-продажи не содержит условий о несоответствии площадей как дома, так и земельного участка, что покупатель о возможных несоответствиях предупрежден, разрешен порядок и сроки их устранения, а также определено за счет чьих средств, продавца либо покупателя данные несоответствия подлежат устранению.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что из предоставленной переписки в мессенджере не следует о предоставлении полной и достоверной информации относительно характеристик объекта, о согласовании условий договора именно с учетом наличия данных несоответствий.

Вопреки выводам суда о том, что Муравлёв В.П. перед заключением договора осмотрел объект покупки, был ознакомлен с фактическим состоянием, в том числе, с конфигурацией помещений, земельного участка не свидетельствует об осведомленности Муравлёва В.П. о выявленных несоответствиях. В отсутствие специальных познаний Муравлёв В.П. не мог на месте определить достоверность предоставляемой информации в отношении предмета договора, доказательств обратному не предоставлено.

При этом, на момент приобретения участка, истец не являлся его правообладателем, в связи с чем, обязанность предоставить всю достоверную информацию об участке в силу закона возложена на продавца.

Несоответствия выявлены в ходе осмотра объектов кадастровым инженером после заключения предварительного договора.

Направленный истцом отказ от договора, со ссылкой на не устранение недостатков в полном объеме, суд первой инстанции счел обстоятельством неисключающим возможность заключения основного договора.

Вместе с тем, устранение данных недостатков требует временных и материальных затрат, которые не были согласованы сторонами, заключение договора с выявленными несоответствиями фактически лишало истца возможности приобрести тот объект, на который он был вправе рассчитывать в соответствии с достигнутыми договоренностями.

Тот факт, что Муравлёвым В.П. указывалось на несоответствие границы земельного участка сведениям, которые по факту отсутствовали, не свидетельствует об отсутствии выявленных нарушений относительно границ земельного участка в целом.

В то же время, Симонова С.Н, проявляя должную осмотрительность, реализуя спорные объекты, не лишена была возможности удостовериться в правильности сведений относительно объектов недвижимости, привести их в соответствие, либо известить покупателя об их наличии.

Утверждение о том, что спора о границах земельного участка со смежными пользователями не имеется, так же не опровергает установленных выше обстоятельств, не исключает возможности возникновения спора в будущем.

Указание в переписке на невозможность разрешения вопроса относительно 5 000 000 рублей, замороженных на счете, не подтверждает отсутствие материальной возможности Муравлёва В.П. оплатить стоимость договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 1 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение г. с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (абзац 2 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 2 пункта 27 постановления Пленума N ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В случае, если до истечения срока в адрес другой стороны направлено требование о заключении основного договора, то сторона не считается утратившей интерес в заключении договора, поскольку в этом случае спор относительно условий договора может быть урегулирован либо во внесудебном порядке, либо в судебном порядке.

Срок для урегулирования таких споров установлен не более шести месяцев (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку до истечения данного срока сторона, заинтересованная в заключении договора, обязана инициировать судебное разбирательство.

Между тем, как следует из материалов дела, ни одна из сторон не обратилась в суд за понуждением другой стороны к заключению основного договора купли-продажи, спорные объект реализованы иному лицу.

Определяя размер суммы подлежащей возврату истцу, суд первой инстанции произвел расчет, исходя из размера возможных убытков, понесенных истцом в результате исполнения предварительного договора купли-продажи.

Вместе с тем, как указал суд апелляционной инстанции, ответчиком в ходе судебного разбирательства о каких-либо убытках не заявлялось. Их размер надлежащими допустимыми доказательствами не подтвержден, как и несение убытков в виде задатка оплаченного по договору купли-продажи квартиры Симоновой С.Н. с ФИО14

Материалы дела не содержат подтверждение тому, что именно по вине Симоновой С.Н. не состоялось оформление договора купли-продажи квартиры, задаток удержан продавцом ФИО14 и не возвращен.

Таким образом, доказательств нарушения прав Симоновой С.Н. со стороны Муравлёва В.П. и возникновения убытков в связи с таким нарушением в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах вывод суда о виновности Муравлёва В.П. в не заключении основного договора и возложении на него негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации не был признан основанным на материалах дела и законе, подлежащим применению, денежные средства в размере 995000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Оснований не согласиться с данными выводами суда апелляционной инстанции у суда кассационной инстанции не имеется.

Все доводы заявителя кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм материального права, приведенных в постановлении апелляционного суда и в настоящем постановлении суда кассационной инстанции, фактически направлены на переоценку установленных апелляционным судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. Кроме того, доводы не содержат ссылок, которые не были бы проверены и не учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение, влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного постановления, либо опровергали выводы апелляционного суда, в связи с чем признаются судом кассационной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного судебного постановления суда апелляционной инстанции.

Нормы материального права применены апелляционным судом правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного постановления (часть 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое судебное постановление следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 1 февраля 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Симоновой Светланы Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий О.И. Серебрякова

Судьи Е.В. Фокеева

С.Ю. Иванова