Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июля 2024 г. по делу N 66а-1173/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Струковой А.А., судей Солдатовой С.В., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бедак Е.А., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-181/2024 (УИД 26OS0000-04-2023-000530-77) по административному исковому заявлению Товарищества на вере "Агрозоопродукт Зимин Юрий Николаевич и компания" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по апелляционной жалобе администрации Изобильненского городского округа Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 3 апреля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя административного истца ФИО10, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

товарищество на вере "Агрозоопродукт Зимин Юрий Николаевич и компания" обратилось в суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость в отношении объектов с кадастровыми номерами: N, площадь 2475982 +/- 13768 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 17 396 352 рублей; N, площадь 7453650 +/- 23888 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Ставропольский край, р-н Изобильненский, в границах плана землепользования КСП "Заозерное", в размере его рыночной стоимости - 52 369 653 рублей; N, площадь 1350424 +/-2905 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Ставропольский край, р-н Изобильненский, Каменнобродский сельсовет, в размере его рыночной стоимости - 9 488 135 рублей; N (Единое землепользование), площадь 828340 +/- 2340 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 5 819 951 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, так как влечет увеличение обязательств по арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объектов.

Решением Ставропольского краевого суда от 3 апреля 2024 года административные исковые требования удовлетворены.

Кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N - 19465381, 33 рублей, земельного участка с кадастровым номером N - 54213681, 65 рублей, земельного участка с кадастровым номером N 10513517, 64 рублей, земельного участка с кадастровым номером N (Единое землепользование) - 8117321, 02 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица Администрации Изобильненского муниципального округа Ставропольского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением эксперта, полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку выполнено в нарушении требований законодательства об оценочной деятельности.

Проверив материалы дела в порядке, предусмотренном статьей 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Предметом спора является кадастровая стоимость, установленная в отношении объектов с кадастровыми номерами: N, N, N, N (Единое землепользование).

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов их рыночной стоимости, правомерно решил, что определенная рыночная стоимость является достоверной и определилее размер на основании заключения оценочной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает указанные выводы суда первой инстанции правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы суд согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

В силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" площадь 2475982 +/- 13768 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, кадастровая стоимость земельного участка составляет 29 538 465, 26 рублей; арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" площадь 7453650 +/- 23888 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, кадастровая стоимость земельного участка составляет 71 927 722, 5 рублей; арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" площадь 1350424 +/-2905 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, кадастровая стоимость земельного участка составляет 13 031 591, 6 рублей; арендатором земельного участка с кадастровым номером N (Единое землепользование), расположенного по адресу: "адрес" площадь 828340 +/- 2340 кв.м; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, кадастровая стоимость земельного участка составляет 9 882 096, 2 рублей.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО "Арабеска" ФИО11 N 155/2023 от 25 декабря 2023 года об оценке рыночной стоимости, стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022г. составляет для объектов недвижимости с кадастровым номером N - 17396352 рублей; с кадастровым номером N - 52369653 рублей; с кадастровым номером N - 9488135 рублей; с кадастровым номером N - 5819951 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте должным образом не проведено исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, отсутствует обоснование отбора объектов-аналогов в приведенной выборке фактических данных о ценах предложений.

Исследовав представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ФИО12 сотрудника Автономной некоммерческой организации Судебно-экспертное бюро "Профи" (АНО СЭБ "Профи") от 1 марта 2024 года N 92 по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 19 465 381, 33 рубль, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N определена в размере 54 213 681, 65 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N определена в размере 10 513 517, 64 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N (единое землепользование) определена в размере 8 117 321, 02 рублей.

Изучив данное экспертное заключение, суд первой инстанции правильно принял за основу решения заключение судебной экспертизы, признав отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствующим требованиям законодательства.

При этом, как отмечено в решении, указанное экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных земельных участков, соответствует требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Доводы автора апелляционной жалобы об отсутствии возможности проверки обоснованности и достоверности вывода эксперта, судебная коллегия считает необоснованными ввиду того, что в заключении экспертом подробно описана методология, приведены скриншоты объявлений, подобранных объектов-аналогов, подробно описаны причины отказа от одних объектов аналогов и основания для принятия других к расчету как наиболее сопоставимые с объектом исследования, указаны примененные корректировки.

Так, из содержания судебной экспертизы рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода (методом сравнения продаж). Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и не противоречит нормам федеральных стандартов оценки.

Доводы апелляционной жалобы относительно неверно выбранного подхода при оценке суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В соответствии с п.22.е. Федерального стандарта оценки N7 "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: "Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

вид использования и (или) зонирование; -ч"

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость".

В соответствии с п.22.б. Федерального стандарта оценки N7 "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения "В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным".

В соответствии с п.22.д. Федерального стандарта оценки N7 "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения "В зависимости от имеющейся на рынке недвижимости информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессивного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетание".

Таким образом, в Федеральных стандартах оценки отсутствует обязательное требование применения конкретных ценообразующих факторов, которые оценщик/эксперт обязан применять при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Также Федеральные стандарты оценки не регламентируют предельно допустимые значения расхождений по ценообразующим факторам между объектом оценки и объектами аналогами.

Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков аналогов, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Таким образом, требования пункта 22 ФСО N 7, согласно которого в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, были выполнены.

Как следует из материалов настоящего дела, за объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости (пункт 25 ФСО N 7).

Для возможности проведения анализа был использован весь массив объявлений, из архива открытых источников. Все выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемым. Для сравнения объекта оценки с другими объектами использовались в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, соотношение площади земельного участка; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом в сравнительном подходе приняты корректировки торг, площадь, подъездные пути, передаваемые права, местоположение, рельеф; обоснованность которых была подробно разъяснена в тексте заключения.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

Формальное несогласие апеллятора с расчётом величины рыночной стоимости, не является основанием для вывода, что рыночная стоимость определена неверно.

В этой связи необходимо отметить, что целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление стоимости в размере рыночной, с учетом всех индивидуальных характеристик объекта недвижимости, что прямо предусмотрено нормами действующего законодательства. При этом допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок.

Утверждения апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, повлиявшее на наполняемость бюджета, неубедительны, так как возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 3 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение составлено в мотивированном виде 31 июля 2024г.

Председательствующий

Судьи