Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 13 августа 2024 г. по делу N 66а-1006/2024

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И, судей Тертишниковой Л.А, Никитиной Г.Н, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи - Демиденко М.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-286/2024 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энергоавтотранс" к бюджетному учреждению Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" об оспаривании решения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного ответчика бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" Ценаевой А.М. на решение Омского областного суда от 22 апреля 2024 года, которым удовлетворены административные исковые требования.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А, выслушав возражения на апелляционную жалобу представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью "Энергоавтотранс" Пчельниковой О.Л, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Энергоавтотранс" обратилось в Омский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 12 809 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 1-этажное здание диспетчерской. Почтовый адрес ориентира: "адрес", на основании договора аренды земельного участка от 25 июля 2006 года NД-С-14-5909 (л.д. 33-38, 190-194 том 1).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года N 78-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области" и по состоянию на 1 января 2022 года составляет 14 175 207, 94 рублей (л.д. 189 том 1).

На основании подготовленного ООО "ПИК" отчета об оценке N 27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года (оценщик А.В.А.) административный истец 24 октября 2023 года обратился в бюджетное учреждение Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" (далее также - бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 5789000 рублей (л.д. 4-5 том 5).

Решением бюджетного учреждения от 22 ноября 2023 года N ОРС-55/2023/000222 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (л.д. 6-7 том 5).

Полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка является завышенной и не соответствует его рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, а также отмечая необоснованность отказа бюджетного учреждения в пересмотре кадастровой стоимости, административный истец реализовал свое право на обращение в суд.

Определением Омского областного суда от 9 апреля 2024 года произведена замена административного истца акционерного общества "Энергоавтотранс" его правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью "Энергоавтотранс" (далее по тексту - ООО"Энергоавтотранс") (л.д. 234 том 4).

В процессе судебного разбирательства административным истцом в соответствии с положениями статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлены уточненные отчеты оценщика ООО "ПИК" N27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года и N 27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года, согласно которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 мая 2023 года составила 7623000 рублей (л.д. 1-230 том 4, л.д. 2-231 том 6), также представлено заявление об уточнении требований (л.д. 35 том 5), в котором просит:

1. признать незаконным решение бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" от 22 ноября 2023 года N ОРС-55/2023/000222 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости;

2. установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на 1 мая 2023 года 7623000 рублей.

Вынесенным в протокольной форме определением Омского областного суда от 22 апреля 2024 года уточнения заявленных требований приняты к производству (л.д. 234 том 6).

Решением Омского областного суда от 22 апреля 2024 года административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Энергоавтотранс" удовлетворено.

Решение бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" NОРС-55/2023/000222 от 22 ноября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости признано незаконным.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 мая 2023 года в размере его рыночной стоимости 7623000 рублей. Датой подачи заявления считать 24октября 2023 года.

Не согласившись с указанным решением, представителем административного ответчика бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" ЦенаевойА.М. подана апелляционная жалоба, в которой изложена просьба об отмене решения суда, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы указано, что предметом рассмотрения спора является непосредственно оспариваемое решение бюджетного учреждения, а основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отчет, подававшийся в учреждение, а именно отчет N 27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года. При этом рыночная стоимость объекта недвижимости может быть установлена только на основании корректного отчета, подготовленного в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и поданного в рамках статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "Огосударственной кадастровой оценке" (далее по тексту - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ). Поскольку отчет N 27-ПИК/23 от16октября 2023 года не соответствовал требованиям законодательства (что не оспаривалось сторонами, в процессе рассмотрения дела истец дважды предоставлял новый отчет - N 27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года и N27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года), соответственно у суда отсутствовали основания для признания незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения.

Кроме того, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения нарушения оценщиком подпунктов "в", "д" пункта 22, пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСОN7)" (утв.Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611) (далее по тексту - ФСО N7) ранее нашли свое подтверждение в суде по иным аналогичным делам (в судебных экспертизах), а также были установлены Актом внеплановой проверки СРО Ассоциации "Русское общество оценщиков" N 1-1496 от 22 апреля 2021 года.

Таким образом, установленные обстоятельства, имеющие значение для административного дела, судом первой инстанции не доказаны, отдельные обстоятельства не в полной мере исследованы, представленным бюджетным учреждением доводам и замечаниям не дана надлежащая оценка.

Стороной административного истца представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Участвующая в судебном заседании посредством видеоконференц-связи представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Энергоавтотранс" Пчельникова О.Л. просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Иные участвующие в деле лица, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, явка которых судом обязательной не признавалась.

На основании части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Энергоавтотранс" на основании договора аренды земельного участка от 11 ноября 2005 года NД-С-14-5909 сроком действия на 25 лет, начиная с 13 февраля 2006 года, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12809 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 1-этажное здание диспетчерской. Почтовый адрес ориентира: "адрес" (л.д. 33-38, 190-194 том 1).

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может осуществляться на основании договора аренды.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Омской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле, определенной постановлением Правительства Омской области от 26 декабря 2018 года N419-п.

Таким образом, поскольку размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется из его кадастровой стоимости, административный истец имеет законный интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 9 сентября 2022 года N 78-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Омской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 14175207, 94 рублей (л.д. 189 том 1).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "Огосударственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ). Федеральным законом N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ введена статья 22.1, регламентирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года N 542-п установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1января 2021 года.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является самостоятельным и может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Таким образом, по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ юридически значимыми обстоятельствами являются: законность или незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения; соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности; размер рыночной стоимости, подлежащий установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения при вынесении обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу части 15 этой же статьи решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Реализуя право на оспаривание кадастровой стоимости спорного земельного участка, в установленном законом порядке ООО"Энергоавтотранс" 24 октября 2023 года обратилось в бюджетное учреждение Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 5789 000 рублей по состоянию на 1 мая 2023 года, представив в обоснование отчет об оценке N27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года (л.д. 4 том 5).

Решением бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" от 22 ноября 2023 года NОРС-55/2023/000222 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке N27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года (л.д. 6-7 том 5).

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке, бюджетное учреждение в своем решении от 22 ноября 2023 года NОРС-55/2023/000222 указало, что причинами к отказу послужили следующие обстоятельства: подбор большинства принятых оценщиком объектов-аналогов осуществлен на уровне ниже среднего значения диапазона, оценщик на стр. 71-78 отчета (таблица 45) использует в расчетах в качестве отдельных самостоятельных аналогов соседние, зачастую граничащие между собой земельные участки, расположенные в одном квартале и имеющие практически одинаковые характеристики, тем самым искажая, снижая рыночную стоимость объекта оценки. Кроме того, используя 15 земельных участков в качестве аналогов (стр. 71-78 отчета, таблица 45), при окончательном расчете рыночной стоимости оценщик оставляет 11 объектов, однако в нарушение подпункта "в" пункта 22 ФСО N7 в отчете отсутствует обоснование использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов; на стр. 79 отчета оценщик проводит нормализацию выборки объектов аналогов путем попарного исключения аналогов с маргинальными (крайними) значениями скорректированных цен, что является субъективным мнением оценщика, которое не подтверждено и идет в разрез с требованиями федерального законодательства об оценочной деятельности; на стр. 67, 68, 71-78 (таблица 45) отчета в основу расчета корректировки на местоположение оценщик принимает мнение экспертов согласно территориально-экономическому зонированию города Омска по состоянию на 1 января 2023 года.

Приведенные интервалы рыночной стоимости земельных участков для ценовых зон города Омска и индексы ценовых зон не подтверждены рыночными данными и не обоснованы, а являются мнением экспертов; оценщиком в качестве ценообразующего фактора принято во внимание наличие ограждения на оцениваемом земельном участке; у аналогов 8 (стр. 138-140 отчета), 15 (стр. 159-163 отчета) имеются дефекты формы (часть участка в форме острого угла, узкие вытянутые части участков, узкие участки треугольной формы, которые невозможно эффективно использовать), не позволяющие их эффективную эксплуатацию в полном объеме. При этом оценщик игнорирует дефекты аналогов 8, 15 и не вводит повышающую корректировку на форму земельного участка, тем самым искажая, снижая стоимость объекта оценки; вотчете содержатся описки и ошибки:

- в таблице 10 "Этапы проведения оценки" в колонке "Отметка о выполнении" в строке 8 "Составление Отчета об оценке" на стр. 22-23 отчета оценщик указывает "Проведено частично (на момент составления данного отчета)", чем вводит в заблуждение пользователей отчета;

- в отчете на стр. 57 указано "согласно п. I федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО N V), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов", однако в п. I ФСО N V

отсутствует данное утверждение;

- в отчете на стр. 68 оценщик указывает "У объекта оценки имеются действующие железнодорожные подъездные пути... ", чем вводит в заблуждение пользователей отчета, поскольку согласно характеристикам земельного участка (таблица 6 на стр. 18 отчета), информационной справке от 11 сентября 2023 года N11-09/2023 (стр. 101 отчета), фотографиям на стр. 117 отчета, в границах оцениваемого земельного участка отсутствуют железнодорожные подъездные пути.

Выявленные в отчете нарушения требований законодательства, методологии оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, пункта 22 ФСО N7, пункта 10 ФСО III, пункта 10 ФСО V, подпункта 2 пункта 2 ФСО VI) являются значимыми, существенно влияют на итоговую величину стоимости объекта недвижимости.

Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемое решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принятие решений по ним (абзац 5 пункта 2.3.1 Устава бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации", л.д. 9 том 5).

Судебная коллегия также отмечает, что решение принято в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

В данной части решение бюджетного учреждения не оспаривается.

Судом было установлено и подтверждается материалами административного дела, что, исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, административный истец представил в бюджетное учреждение отчет об оценке объекта оценки N 27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года, выполненный оценщиком ООО "ПИК", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 мая 2023 года составляет 5789 000 рублей (л.д. 11-239 том 2).

В ходе судебного разбирательства представителем Администрации города Омска представлены письменные отзывы на административное исковое заявление, содержащие самостоятельные доводы о наличии недостатков в отчете об оценке N 27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года, а именно нарушений оценщиком пункта 22 ФСО N7, пунктов 5, 7, 10 ФСО V (л.д. 186 том 1, л.д. 22 том 4).

Так, по мнению Администрации города Омска оценщик необоснованно принял к расчету:

- объекты-аналоги N 5, 6, 7, 10 (участки с кадастровыми номерами N, N, N, N), срок экспозиции которых (от указанной в отчете даты предложения до даты оценки) превышает средний срок экспозиции;

- объект-аналог N16 (участок с кадастровым номером N), поскольку его вид разрешенного использования не в полной мере соответствует фактическому использованию объекта оценки, а расположение на нем водоема существенно отличает участок от оцениваемого объекта.

Кроме того, оценщиком необоснованно не принят во внимание аналог объекта оценки - земельный участок с кадастровым номером N, который предлагался к продаже в рассматриваемый период и соответствует по своим характеристикам критериям отбора аналогов, а к объекту-аналогу N 9 (участок с кадастровым номером N) ошибочно не применена корректировка на торг.

С учетом замечаний, указанных Администрацией города Омска, административным истцом в обоснование рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представлен уточненный отчет N 27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года, подготовленный оценщиком ООО "ПИК". Рыночная стоимость спорного земельного участка согласно уточненному отчету по состоянию на 1 мая 2023 года составила 7623 000 рублей (л.д. 1-230 том 4).

В последующем, административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N вновь представлен уточненный отчет N27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года (л.д. 2-231 том 6), подготовленный оценщиком ООО "ПИК" с учетом дополнительно исправленного замечания N5, указанного в решении бюджетного учреждения (в части неприменения корректировки на наличие дефектов формы к аналогу N 8 - участку с кадастровым номером N). В соответствии с указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости не изменилась, по состоянию на 1 мая 2023 года составляет 7623000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности, признал решение бюджетного учреждения незаконным и установилоспариваемую кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной в отчете N 27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года.

Судебная коллегия, проанализировав содержание отчетов N 27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года, N 27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года, N27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года и иные представленные доказательства, полагает выводы суда первой инстанции правильными.

Доводы апелляционной жалобы по существу содержат те же критические замечания к отчету, которые были приведены в оспариваемом решении бюджетного учреждения, в частности нарушения требований подпунктов "в", "д" пункта 22, пункта 22 ФСО N 7.

Так, факторы, подлежащие учету оценщиком в сравнительном подходе к оценке недвижимости, приведены в пункте 22 ФСО N 7.

Подпункт "в" пункта 22 ФСО N 7 указывает, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа отчета об оценке N27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года следует, что оценщиком в целях определения рыночной стоимости объекта оценки осуществлен анализ 16 предложений о продаже земельных участков в сегменте "Производственная деятельность", соответствующих набору аналогов, рекомендованных для расчета рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2023 года НП "Омская коллегия оценщиков", и размещенных на сайте данной организации (л.д. 71-75 том 2).

В качестве объектов-аналогов отобрано 11 земельных участков, наиболее сопоставимых с объектом оценки по местоположению, виду разрешенного использования, у которых было выставлено на продажу право собственности. При отборе аналогов также учитывалась возможность их идентификации (л.д. 70 том 2).

Мотивы отказа от использования 5 объектов-аналогов изложены оценщиком в отчете об оценке N27-ПИК/23 от 16 октября 2023 года, что соответствует положения подпункта "в" пункта 22 ФСО N7.

С учетом замечаний, указанных Администрацией города Омска, административным истцом в обоснование рыночной стоимости спорного земельного участка представлен уточненный отчет об оценке N 27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года (л.д. 1-230 том 4). В соответствии с данным отчетом по состоянию на 1 мая 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 7623 000 рублей.

В исправленном отчете оценщиком в целях определения рыночной стоимости объекта оценки осуществлен анализ 17 предложений о продаже земельных участков в сегменте "Производственная деятельность", соответствующих набору аналогов, рекомендованных для расчета рыночной стоимости по состоянию на 1 мая 2023 года НП "Омская коллегия оценщиков", и размещенных на сайте данной организации (стр. 62-66 отчета, том 4).

В качестве объектов-аналогов отобрано 11 земельных участков, наиболее сопоставимых с объектом оценки по местоположению, виду разрешенного использования, у которых было выставлено на продажу право собственности. При отборе аналогов также учитывалась возможность их идентификации (стр. 60 отчета том 4).

Мотивы отказа от использования 6 объектов-аналогов подробно изложены оценщиком в отчете об оценке N27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года.

Кроме того, оценщиком проведена проверка качества выборки, и после приведения к однородности, для расчета рыночной стоимости принята итоговая выборка из 7 объектов-аналогов.

В последующем, административным истцом при уточнении требований в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет N27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года с учетом дополнительно исправленного замечания N 5, указанного в решении бюджетного учреждения (в части неприменения корректировки на наличие дефектов формы к аналогу N 8 (л.д. 2-231 том 6). В соответствии с данным отчетом по состоянию на 1 мая 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N не подверглась изменению и составляет 7623 000 рублей.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Выбранные оценщиком в исправленном отчете от 17 апреля 2024 года объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, а выявленные различия скорректированы в расчетах, с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки (к аналогу N 9 применены корректировки на уторговывание в размере 0, 803, на форму земельного участка в размере 1, 042 - л.д. 73, 76 том 6; к аналогу N 8 также применена корректировка на форму земельного участка в размере 1, 042 - л.д. 72, 76 том 6), что обеспечивает соблюдение требований ФСО N 7.

Как было указано ранее, произведенная к объекту-аналогу N 8 корректировка на форму земельного участка в размере 1, 042 не повлекла изменения рыночной стоимости земельного участка, установленной в отчете N 27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года.

При оценке замечания N 4, указанного в решении бюджетного учреждения, судом установлено, что оценщиком обосновано принято в качестве ценообразующего фактора наличие ограждения на оцениваемом земельном участке, корректировка на наличие у объекта оценки улучшений (забор, ограждение) применялась на основании подготовленного Омской коллегией оценщиков справочника оценщика "Земельные участки - 2023. Часть 1 Территориально-экономическое зонирование Омска на 1 января 2023 года. Часть 2 Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков": если участок огорожен более чем на 50%, оценщик исходил из допущения, что имеется ограждение. В остальных случаях - ограждение отсутствует (л.д. 80 том 2, л.д. 71, 72 том 6).

При таких обстоятельствах, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что замечание бюджетного учреждения в части неприменения корректировки на наличие дефектов формы к объекту-аналогу N 8 не повлияло на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, а иные замечания были подробно исследованы судом первой инстанции и не нашли своего подтверждения, оспариваемое решение бюджетного учреждения правомерно признано незаконным.

В части требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, следует отметить, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения закон допускает судебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, и при этом не ставит возможность разрешения требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в зависимость от результата разрешения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Каких-либо доказательств, в нарушение требований, установленных частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, опровергающих установленный оценщиком в отчете N 27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года (как и в отчете N27-2-ПИК/23 от 25 марта 2024 года, подготовленного оценщиком с учетом замечаний Администрации города Омска) размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, административный ответчик - автор апелляционной жалобы в суды первой и апелляционной инстанций не представил.

В исправленном отчете N 27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов, как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение рыночной стоимости объекта исследования проведено с использованием методологии сравнительного подхода, методом сравнения продаж, с учетом достаточного для проведения исследования количества предложений по продаже сопоставимых объектов недвижимости.

Отказ от использования затратного и доходного подходов обоснован и мотивирован. Применяемые в процессе оценки корректировки проведены обоснованно, по наиболее существенным ценообразующим факторам. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными. В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Выводы о рыночной стоимости объекта оценки не являются произвольными, не допускают их неоднозначное толкование, не вводят в заблуждение.

Судебная коллегия находит выводы изложенные в решении суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении оценка исправленного отчета N 27-3-ПИК/23 от 17 апреля 2024 года, как доказательства по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы со ссылкой на судебную практику, во внимание не принимаются, поскольку обстоятельства дела по каждому спору устанавливаются судом самостоятельно, а приложенные апеллянтом в обоснование своих доводов копии страниц из экспертного заключения по иному административному делу - не имеют преюдициального или прецедентного значения для рассмотрения настоящего дела, изложенные в них позиции не являются обязательными для применения судами при разрешении внешне тождественных дел.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию административного ответчика с решением суда, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении административного дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного решения по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда.

Таким образом, решение Омского областного суда от 22 апреля 2024 года следует признать законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены или изменения не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Омского областного суда от 22 апреля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" Ценаевой А.М. - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 15.08.2024