Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20 августа 2024 г. по делу N 8Г-20274/2024[88-18960/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Климовой О.С.

судей Поповой Е.В, Шатохина М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора имущественного найма квартиры, расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, встречному иску ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли - продажи квартиры (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-71/2023), по кассационной жалобе ФИО3 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 3 апреля 2024 года, Заслушав доклад судьи Климовой О.С, выслушав Алибегова А.Р, поддержавшего доводы жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора имущественного найма квартиры с правом выкупа и предварительного договора купли-продажи "адрес" по 2-му Краснофлотскому переулку "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование требований указал, что указанные договоры были заключены между ФИО3 и отцом истца - ФИО1, умершим ДД.ММ.ГГГГ. Истец на основании свидетельства о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ является наследником к имуществу умершего ФИО1 и собственником спорной квартиры. В связи с неисполнением ФИО3 условий договора имущественного найма, невнесением арендных платежей, истцом в адрес последнего была направлена претензия о расторжении указанных договоров, которая оставлена без удовлетворения. Просил расторгнуть вышеуказанные договоры по причине нарушения арендатором их существенных условий, своей незаинтересованности в сохранении договоров на прежних условиях.

ФИО3 А.Р. обратился в суд со встречным иском к ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры. В обоснование требований встречного иска указал, что условиями предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был предусмотрен срок заключения основного договора купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что до наступления указанной даты ФИО1 умер, а единственный наследник ФИО2 принял наследство в виде спорной квартиры, к последнему перешли обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи. Просил суд обязать ФИО2 заключить основной договор купли-продажи квартиры за цену 1 728 023 руб. 23 коп, рассчитанную на момент истечения срока уведомления о намерении заключить такой договор - ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда (протокольная форма) от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО11 (л.д. 50, об.).

Решением Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворены, суд обязал ФИО2 в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО3 основной договор купли-продажи "адрес" по 2-му "адрес", кадастровый N, за цену 1 728 028 руб. 23 коп, с условием единовременной выплаты всей суммы при подписании договора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ г. постановлено:

"Решение Ленинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО2 к ФИО3 о расторжении договоров и встречному иску ФИО3 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Расторгнуть договор имущественного найма квартиры с правом выкупа, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, в отношении объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: "адрес", пер. Краснофлотский 2-й, "адрес", кадастровый N.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, в отношении объекта недвижимости - квартиры, находящейся по адресу: "адрес", пер. Краснофлотский 2-й, "адрес", кадастровый N.

Встречное исковое заявление ФИО3 к ФИО2 об обязании заключить основной договор купли-продажи вышеуказанной квартиры оставить без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО3 А.Р. просит апелляционное определение отменить в связи с нарушением норм процессуального и материального права. В обоснование указано на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции относительно неисполнения ФИО3 условий договора, приводит свою позицию по делу, а также дает свою оценку доказательствам по делу.

В возражениях на кассационную жалобу ФИО1, просит оставить судебные акты без изменения, жалобу - без удовлетворения.

На основании ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного постановления по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в жалобах, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом по делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (арендатор) и ФИО1 (арендодатель) был заключен договор имущественного найма квартиры с правом выкупа, исходя из условий которого арендодатель предоставил арендатору в аренду принадлежащую ему на праве собственности 4-х комнатную квартиру, общей площадью 88, 2 кв.м, с кадастровым номером 67:27:0020212:59, по адресу: "адрес", пер. Краснофлотский 2-й, "адрес", без отделки, мебели, оборудования, требуется ремонт (п. 1.1 договора).

Стороны пришли к соглашению, что до истечения срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок арендатор имеет право выкупить указанную квартиру по цене 31324 условных единицы (по курсу ЦБ РФ на день подписания договора купли-продажи) и 1, 5% годовых от выкупной стоимости квартиры, начисляемых с момента заключения данного договора до момента заключения договора купли-продажи квартиры. Указанная стоимость установлена по соглашению сторон договора, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Одна условная единица равняется одному доллару США по курсу ЦБ РФ на день подписания договора купли-продажи, оплате производится в рублях (п. 1.5 договора) (л.д. 9-11).

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли - продажи вышеуказанной квартиры (основной договор) на условиях, определенных в предварительном договоре. Основной договор должен был быть заключен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 договора).

Исходя из п. 5 договора, продавец обязуется продать, а покупатель обязуется купить указанную квартиру по цене 31324 условных единицы (по курсу ЦБ РФ на день подписания основного договора купли-продажи) и 1, 5% годовых от выкупной стоимости квартиры, начисляемых с даты заключения данного договора до момента заключения основного договора купли-продажи. Указанная стоимость установлена по соглашению сторон договора, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Одна условная единица равняется одному доллару США по курсу ЦБ РФ на день подписания основного договора купли - продажи, оплата производится в рублях.

В доказательство намерений заключить основной договор купли-продажи квартиры покупатель в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ осуществляет следующий ремонт квартиры: установить семь дверей с дверными коробками и полной отделкой во всех помещениях согласно планировке квартиры; установить выключатели, розетки, вентиляционные решетки; отремонтировать стены, потолки, полы во всех помещениях, включая балконы; установить на двух балконах балконные окна; установить необходимое оборудование в ванной, туалете и на кухне. В срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ покупатель должен произвести замену окон и подоконников на кухне и в двух малых спальнях, двух окон и балконных дверей в двух больших комнатах (п. 6 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому ФИО1 передал, а ФИО3 А.Р. принял "адрес" по 2-му "адрес" в пользование в соответствии с условиями договора имущественного найма с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13).

11.08.2020г. ФИО1 умер.

Из материалов наследственного дела, представленного нотариусом Смоленского городского нотариального округа ФИО9, следует, что с заявлением о принятии наследственного имущества по закону обратился ФИО2 - сын наследодателя, которому ДД.ММ.ГГГГ выданы свидетельства о праве на наследство по закону, состоящие, в том числе из спорной квартиры. Супруга наследодателя - ФИО11 представила в адрес нотариуса заявление об отказе от наследства по закону в пользу сына наследодателя - ФИО2 (л.д. 42-48).

Разрешая спор, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначальных требований ФИО2 о расторжении спорных договоров и удовлетворяя встречный иск ФИО3 о возложении обязанности заключить с ним основной договор купли-продажи, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 418, 429, 450, 1112, 1152 ГК РФ, пришел к выводу, что обязательство, возникшее из предварительного договора купли-продажи квартиры, не связано неразрывно с личностью умершего продавца ФИО1, который при жизни выразил свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества (спорной квартиры), при этом гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство, вследствие чего обязанность по заключению основного договора купли-продажи должна быть возложена на ФИО2, как правопреемника и наследника, принявшего наследство после смерти ФИО1 В то же время судом не принят во внимание и отклонен довод ФИО2 о нарушении ФИО3 обязательств в части выполнения ремонтных работ в спорной квартире, поскольку данное условие фактически является самостоятельным соглашением сторон, не связанным с обязательствами по заключению основного договора купли-продажи, и не может являться основанием для расторжения договора или признания его недействительным.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом суда не согласился, полагая, что при принятии обжалуемого решения судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального права, указав, что в данном случае договор имущественного найма квартиры с правом выкупа представляет собой рамочный договор относительно предварительного договора купли-продажи квартиры, условия которого подлежали последующему уточнению (конкретизации) на момент заключения основного договора купли-продажи, то есть условия спорных договоров подлежали оценке в совокупности, как взаимозависимые, что не было принято во внимание судом первой инстанции.

При этом суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и принимая новое, пришел к выводу об удовлетворении требований ФИО2 о расторжении договоров, в связи с нарушением условий договоров о внесении арендных платежей и проведении ремонта квартиры, и об отказе в удовлетворении встречных требований ФИО3 о заключении договора купли-продажи квартиры.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований ФИО3, суд апелляционной инстанции отметил, что вывод суда в части определения цены спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1728028 руб. 23 коп. (стоимость квартиры по курсу ЦБ РФ на 29.06.2022+ проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) противоречит действующему законодательству и условиям договора.

Исходя из п. 5 предварительного договора купли-продажи квартиры, ее продажная цена устанавливается исходя из 31324 условных единицы, равных доллару США, по курсу ЦБ РФ на день подписания основного договора. Пунктом 1 данного договора предусмотрен срок заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако данный срок предусмотрен на случай добровольного исполнения обязательств сторонами. В данном случае между сторонами договора имелся спор по поводу его исполнения, в силу положений ст. 446 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В предварительном договоре купли-продажи стороны пришли к соглашению, что перерасчет стоимости квартиры производится по курсу рубля на день заключения основного договора.

Учитывая встречные требования ФИО3 о понуждении к заключению основного договора по цене на дату ДД.ММ.ГГГГ за 1 728 028 руб. 23 коп. и возражения ФИО2 о заключении основного договора за данную цену, которую он считал существенно заниженной и полагал возможным заключение такого договора по цене около 3 000 000 руб, суду надлежало разрешить эти разногласия об условиях основного договора, однако, приходя к выводу об удовлетворении встречных требований о понуждении заключить основной договор, суд эти разногласия не разрешил, существенное условие основного договора - цену квартиры на дату заключения договора и его оплаты не определил.Исходя из положений ст. 317 ГК РФ и вышеуказанных разъяснений по применению законодательства, с учетом толкования условия заключенного сторонами предварительного договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение цены спорной квартиры следовало производить в сумме требований в рублях, исходя из курса, установленного ЦБ РФ на день заключения основного договора, о чем указано в доводах апелляционной жалобы, иного положения в спорном договоре сторонами не предусмотрено.

Следовательно, поскольку требование об установлении стоимости квартиры в ценах 2022 г. на момент досудебного обращения с предложением о заключении основного договора, по сути, противоречит условиям предварительного договора купли-продажи, что влечет невозможность заключения основного договора на таких условиях (ст. 429 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции указал, что поскольку ФИО3 было заявлено встречное требование о заключении договора купли-продажи квартиры за конкретную цену (в сумме 1 728 028, 23 руб, рассчитанной по курсу доллара США на ДД.ММ.ГГГГ - 52, 9699 руб. за 1 доллар), требование ответчика-истца именно в таком виде последовательно поддерживалось в ходе производства по делу, наличие указанной суммы на его счете подтверждено справкой АО "Альфа-банк" N от ДД.ММ.ГГГГ (приобщена в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), заинтересованности в приобретении квартиры за иную цену (по актуальному курсу валют) ответчик-истец не имел, то указанное является самостоятельным основанием для отказа во встречных требованиях (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

Судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции считает, что имеются основания для отмены апелляционного определения по доводам кассационной жалобы.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного кодекса).

Согласно абзацу 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В абзаце четвертом пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд апелляционной инстанции, давая толкование условиям договоров, пришел к неверному выводу о том, что договор имущественного найма квартиры с правом выкупа представляет собой рамочный договор относительно предварительного договора купли-продажи, и условия договоров необходимо было оценивать в совокупности как взаимозависимые.

Однако, с данным выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неверном толковании норм права, а также условий договоров.

Приходя к выводу о взаимосвязи указанных договоров суд апелляционной инстанции не дал оценки тому, что из условий договоров не следует, что неисполнение условий по одному договору, дает основания для расторжения другого договора, что выполнение ремонта по условиям предварительного договора купли-продажи подтверждает намерение покупателя заключить основной договор, но его невыполнение в полном объеме не является основанием для его расторжения.

При этом, судом не дано суждений о заключенности договора аренды с правом выкупа в силу требований ст. 609 ГПК РФ.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции не учел положения о предварительном договоре купли-продажи.

Так, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, по общему правилу изменение договора допустимо только по воле самих сторон договора и только при обоюдном отсутствии каких-либо возражений.

На основании статьи 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Действиями, направленными на заключение основного договора, могут считаться любые действия, которые продемонстрируют наличие интереса стороны в заключении основного договора, и содержание этой категории не ограничивается лишь направлением оферты.

Кроме того, надлежит учитывать, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве; не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Расторгая предварительный договор купли-продажи, суд данные нормы во внимание не принял.

В пункте 29 того же Постановления разъяснено, что по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ) (п. 29).

Данные положения закона при удовлетворении требований ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, с учетом того, что ФИО3 было направлено предложение о заключении основного договора до окончания соответствующего срока, судом апелляционной инстанции учтены не были.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Судебная коллегия не соглашается и с выводом суда о том, что между сторонами имелись разногласия по цене спорной квартиры, которая должна быть оплачена на дату заключения основного договора, в силу чего данная цена должна определяться на день вынесения решения, исходя из курса ЦБ РФ за доллар США, который является условной единицей по заключенному сторонами предварительному договору.

Согласно условиям п.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязуется купить квартиру по цене 31324 условных единицы, которая равняется одному доллару США (по курсу ЦБ РФ на день подписания Основного договора купли-продажи) и 1, 5 % годовых от выкупной стоимости квартиры), которые начисляются с момента заключения настоящего договора до момента заключения Основного договора. Таким образом, условия о цене договора были согласованы и разногласий не имелось.

Из положений же пункта 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Согласно условиям договора подлежащая уплате в рублях сумма должна быть определена по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на дату заключения основного договора.

Дата заключения основного договора, с учетом направления ФИО3 в адрес ФИО1 предложения должна быть определена судом, с учетом этого применен соответствующий курс доллара.

С учетом вышеизложенного, судом кассационной инстанции в настоящем деле установлено нарушение норм материального и процессуального права, влекущих за собой отмену апелляционного определения с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 3 апреля 2024 года отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Смоленский областной суд.

Председательствующий

Судьи