Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 декабря 2010 г. по делу N А45-4835/2010 Требование о применении последствий недействительности договора купли-продажи земельного участка удовлетворено, поскольку на проданном земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий истцу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 10 декабря 2010 г. по делу N А45-4835/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 8 декабря 2010 г.

Предприниматель С. А.О. обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Электроремстрой" (далее - ООО "Электроремстрой"), мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи земельного участка N 6917 от 23.12.2009 путём обязания ООО "Электроремстрой" возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок площадью 46 223 мI, с кадастровым номером 54:35:051181:107, расположенный в г. Новосибирске по ул. Северный проезд, 3, а мэрии - возвратить ООО "Электроремстрой" денежные средства в сумме 2 681 719 руб. 79 коп.

Исковые требования со ссылкой на нормы статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации мотивированы распоряжением собственником земельным участком, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу.

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Новосибирской области (далее - управление).

Решением от 28.05.2010 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 25.08.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены как обоснованные.

В кассационной жалобе мэрия просит отменить вынесенные судебные акты и отказать в иске. По мнению заявителя, ООО "Электроремстрой" вправе приобрести принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок в собственность независимо от наличия на этом участке объектов недвижимости, в том числе принадлежащих иным лицам.

ООО "Электроремстрой" в кассационной жалобе также просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неприменение судами пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

Указывает, что основанием для заключения спорного договора купли-продажи участка явилось решение суда. Считает, что у ООО "Электроремстрой" имеется преимущественное право на выкуп земельного участка в силу вышеуказанной нормы Вводного закона.

Допускает, что настоящий спор неподведомственен арбитражному суду, поскольку С. А.О. является собственником объектов недвижимости как физическое лицо.

В представленном отзыве предприниматель С. А.О. просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобах доводов.

Управление о времени и месте слушания дела уведомлено, однако в судебное заседание своих представителей не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании представители мэрии и ООО "Электроремстрой" поддержали позицию, изложенную в кассационных жалобах, а представитель предпринимателя С. А.О. возражал против их удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, обсудив доводы кассационных жалоб и отзыва на них, рассмотрев материалы дела, проверив в соответствии со статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что С. А.О. с 14.01.2005 (свидетельство о государственной регистрации права N 506119) является собственником нежилых помещений площадью 260,5 м2, расположенных в одноэтажном кирпичном складе по адресу: г. Новосибирск, ул. Северный проезд, 3, который находится на земельном участке площадью 4,6223 га.

Мэрия заключила с ООО "Электроремстрой" (покупателем) договор купли-продажи земельного участка N 6917 от 23.12.2009, по условиям которого покупатель приобрёл в собственность земельный участок площадью 46 223 мI, с кадастровым 54:35:051181:107, по цене 2 681 791 руб. 79 коп.

Полагая, что названный договор купли-продажи заключен с нарушением требований действующего законодательства, предприниматель С. А.О. предъявил настоящий иск.

При разрешении спора суды установили, что в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 54:35:051181:0039 образовалось два земельных участка с кадастровыми номерами 54:35:051181:107 и 54:35:051181:108, границы которых утверждены распоряжением мэра г. Новосибирска от 02.11.2006 N 9148-р.

Земельный участок площадью 2 600 мI, с кадастровым номером 54:35:051181:108 предоставлен предпринимателю С. А.О. в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.02.2007 N 047143 и выпиской из государственного кадастра недвижимости от 27.12.2006 N 35/06-18666, для эксплуатации здания административно-бытового корпуса, также принадлежащего истцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 14.01.2005 N 506178).

При таких обстоятельствах правомерен вывод судов о том, что объект недвижимости (нежилые помещения площадью 260,5 мI), имеющий кадастровый номер 54:35:051181:0039:02:01, объективно не может располагаться на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051181:108.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса определён правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно абзацу 2 названного пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса установлено, что случае, если здание (помещения в нём), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учётом долей в праве собственности на здание.

В силу пункта 5 статьи 36 настоящего Кодекса для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьёй 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.03.2004 N 82-О, положение пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке.

Поскольку на проданном земельном участке находится объект недвижимости истца, то суды пришли к правильному выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод ООО "Электроремстрой" о том, что земельный участок им приобретён в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования отклонён в связи с отсутствием в материалах дела соответствующих доказательств.

Из абзацев 1, 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона вытекает, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить своё право на земельный участок путём заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Следовательно, ответчик как собственник объекта недвижимости, расположенного на неделимом земельном участке, вправе наравне с истцом претендовать на него в соответствии с пунктами 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод подателей жалоб о том, что спорный договор заключен во исполнение решения от 09.10.2009 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-18363/2009, правомерно не принят во внимание судов, так как в данном решении суд только обязал департамент земельных и имущественных отношений мэрии подготовить проект договора купли-продажи.

Вместе с тем, как верно отметили суды, любой договор должен соответствовать закону (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), и суд не обязывал заключать мэрию противоречащий действующему законодательству договор.

С учётом изложенного требования предпринимателя С. А.О. удовлетворены обоснованно.

Таким образом, приведённые в кассационных жалобах доводы аналогичны указанным заявителями в ходе разбирательства дела обстоятельствам и фактически направлены на переоценку установленного судами, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции, предусмотренные статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 28.05.2010 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 25.08.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-4835/2010 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.