Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2010 г. N 07АП-3080/10

г. Томск

Дело N АП-3080/10(3)(А45-4835/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2010 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего О.Б. Нагишевой

Судей: Л.А. Гойник Е.Г. Шатохиной

при ведении протокола судебного заседания председательствующим

при участии:

от истца: Шевелев А.А. по доверенности от 18.02.2010г.

от ответчиков:

от мэрии г. Новосибирска - Бердников Д.В. по доверенности N 01-23-5150 от 30.12.2009г.

от ООО "Электроремстрой" - Карпенко П.А. по доверенности от 19.08.2009г.

от третьего лица: не явились (извещены)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Новосибирска

на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2010г.

по делу N А45-4835/2010 (судья Карбовская И.В.)

по иску индивидуального предпринимателя Сомова Александра Олеговича

к обществу с ограниченной ответственностью "Электроремстрой"

к мэрии города Новосибирска

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о применении последствий недействительности ничтожного договора купли - продажи земельного участка от 23.12.2009г. N 6917

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Сомов Александр Олегович (далее - ИП Сомов А.О., истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Электроремстрой"" (далее - ООО "Электроремстрой") и мэрии города Новосибирска о применении последствий недействительности ничтожного договора купли - продажи земельного участка от 23.12.2009г. N 6917, заключенного ответчиками путем обязания ООО "Электроремстрой" возвратить мэрии города Новосибирска земельный участок площадью 46 223 кв.м с кадастровым номером 54:35:051181:107, расположенный в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, д. 3, а мэрии города Новосибирска - возвратить ООО "Электроремстрой" денежные средства в сумме 2 681 719 рублей 79 копеек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2010г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, мэрия г. Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, производство по делу прекратить на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В жалобе апеллянт указывает, что общество вправе приобрести принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок в собственность независимо от наличия на этом земельном участке объектов недвижимости, в том числе принадлежащих иным лицам.

В результате переоформления право постоянного (бессрочного) пользования прекращается, а аренда либо собственность возникает. Процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности была соблюдена ООО "Электроремстрой".

При таких обстоятельствах, необоснованным является вывод суда о несоблюдении сторонами договора правил статей 45, 53 Земельного кодекса Российской Федерации, так как имел место не отказ, а переоформления права.

Кроме того, в результате заключения спорного договора купли-продажи "наложения" прав не произошло, так как право собственности возникнет у ООО "Электроремстрой" только после государственной регистрации перехода права собственности. При проведении государственной регистрации в ЕГРП будет сначала внесена запись о праве постоянного (бессрочного) пользования ООО "Электроремстрой" (как ранее возникшее), затем ее тут же прекратят и только после этого зарегистрируют право собственности.

Также апеллянт указывает на то, что нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению, так как они противоречат нормам земельного законодательства.

Кроме того, заявитель апелляционной жалобы ссылается на то, что представленные кадастровые паспорта земельных участков, свидетельства о государственной регистрации права, распоряжение мэра от 02.11.2006г. N 9148-р с планом границ не могут служить доказательствами нарушения прав истца, поскольку не позволяют достоверно определить нахождение помещения на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051 181:107, в связи с чем истец не доказал нарушения его прав оспариваемой сделкой.

В жалобе также указано, что суд не указал мотивы, по которым пришел к выводу о подведомственности спора арбитражному суду.

В отзыве истец считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

ООО "Электроремстрой" в отзыве считает необоснованным вывод суда о нарушении прав ИП Сомова А.О. на приобретение земельного участка в собственность, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования является исключением из общего правила, установленного в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, лицо, имеющее земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приобрести принадлежащий ему земельный участок в собственность независимо от наличия на этом участке объектов недвижимости, в том числе принадлежащих иным лицам.

Кроме того, по мнению ответчика, суд первой инстанции, неправильно применил норм процессуального права. Так как ООО "Электроремстрой" находится на стадии конкурсного производства к нему применяются специальные нормы процессуального права, предусмотренные Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

Согласно пункту 1 статьи 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" требования истца могли быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

При рассмотрении данного дела суд не учел, что ведение дела о банкротстве осуществляется Арбитражным судом Иркутской области (дело N А19-16531/07-34).

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, представителя в апелляционный суд не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель мэрии г. Новосибирска апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

Представитель ООО "Электроремстрой" апелляционную жалобу поддержал по доводам, изложенным в отзыве на нее.

Представитель истца просил решение оставить без изменения по доводам, указанным в отзыве.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, истец является собственником нежилых помещений площадью 260,5 кв.м, являющихся частью одноэтажного кирпичного склада, расположенного по адресу, г. Новосибирск, ул. Северный проезд, 3, что подтверждается договором купли-продажи от 19.11.1999г., свидетельством о государственной регистрации права собственности N 54-АВ 506119 от 14.01.2005г. и решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 12.08.2003г.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4,6223 га в Кировском районе г. Новосибирска по улице Северный проезд, 3 в границах, утвержденных распоряжением Мэрии г. Новосибирска N 9148-р от 02.11.2006г.

Предприниматель Сомов А.О., ссылаясь на то, что он является собственником помещений в здании, расположенном на проданном ООО "Электроремстрой" земельном участке, вследствие чего договор купли-продажи земельного участка N 6917 от 23.12.2009г. противоречит действующему законодательству и нарушает его права на земельный участок, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Действующее земельное и гражданское законодательство исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Как следует из статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение покупатель приобретает право на соответствующую часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

На основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

В кадастровом паспорте от 07.05.2010г. на спорный земельный участок указано, что кадастровый номер 54:35:051181:0039 является предыдущим кадастровым номером спорного земельного участка 54:35:051181:107. Данный кадастровый номер образовался в результате разделения земельного участка 54:35:051181:0039 на два участка с номерами 54:35:051181:107 и 54:35:051181:108, границы которых утверждены распоряжением мэра от 02.11.2006г. N 9148-р.

Земельный участок с кадастровым номером 54:36:051181:108 также принадлежит на праве собственности истцу, как и единственный объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке, что подтверждается кадастровым паспортом от 27.12.2006г. на земельный участок 54:35:051181:108, свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельный участок и объект недвижимости и планом границ, утвержденным распоряжением мэра от 02.11.2006г. N 9148-р. Вследствие чего, объект недвижимости истца имеющий кадастровый номер 54:35:051181:0039:02:01, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права N 54-АВ 506119 от 14.01.2005г., объективно не может располагаться на земельном участке с номером 54:35:051181: 108.

Таким образом, установив, что при заключении договора купли-продажи земельного участка N 6917 от 23.12.2009г. нарушено исключительное право ИП Сомова А.О. на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду, при предоставлении ООО "Электроремстрой" земельного участка с кадастровым номером 54:35:051181:107 не учтено фактическое землепользование, что привело к нарушению прав и законных интересов истца, суд правомерно удовлетворили исковые требования.

Довод о том, что мэрией был продан земельный участок ООО "Электроремстрой" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, апелляционный суд считает необоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления заявления о приобретении земельного участка орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации именно решение органа местного самоуправления является основанием для предоставления земельного участка в собственность.

Статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования: отказ правообладателя в порядке статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации и судебное решение. Земельным законодательством Российской Федерации не предусмотрено такого основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования как его переоформление, что свидетельствует о необходимости применения к прекращению права постоянного (бессрочного) пользования статей 45 и 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования подается в орган местного самоуправления, который в месячный срок принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и направляет данное решение заявителю.

Таким образом, предусмотренное статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" переоформление права постоянного (бессрочного) пользования не изменяет и не заменяет собой правила о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, установленные статьями 45 и 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что мэрия не принимала ни решения о предоставлении земельного участка в собственность ООО "Электроремстрой", ни решения о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования.

Более того, судом установлено, что ООО "Электроремстрой" не обращалось с заявлениями об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования и/или о его переоформлении на право собственности.

Заявка ООО "Электроремстрой" содержит ссылку на право заявителя выкупить земельный участок под собственными объектами недвижимости, расположенными на данном участке. Аналогичное право выкупа принадлежит также и истцу как собственнику объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке.

Таким образом, при отсутствии оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования в виде заявленного отказа от права и принятого органом местного самоуправления решения о прекращении права, следует вывод о продолжении его существования и, как следствие, невозможность приобретения права собственности при наличии существующего права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.

Кроме того, следует отметить, что являются необоснованными доводы апеллянта относительно порядка государственной регистрации перехода права собственности с предварительным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования. При этом не указано, на каком основании органы государственной регистрации должны прекращать право постоянного (бессрочного) пользования без соответствующего решения органа местного самоуправления.

Несоблюдение правил переоформления права постоянного (бессрочно) пользования и его прекращения свидетельствует о незаконности выкупа спорного земельного участка.

Также, апелляционный суд считает несостоятельным довод ответчика о том, что нормы статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению, так как они противоречат нормам земельного законодательства. ИП Сомов А.О. предъявил иск, ссылаясь на нарушение своего права на выкуп земельного участка, предусмотренного как статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, так и статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 05.03.2004г. N 82-0 указал на то, что положение пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ, предусматривающее совместное обращение в орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

ООО "Электроремстрой", единолично выкупив спорный земельный участок, прямо нарушило указанные положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

На основании изложенного, исковые требования апелляционный суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод апеллянта о неподведомственности спора арбитражному суду отклоняется апелляционным судом, поскольку истец является индивидуальным предпринимателем, нежилое помещение используется им в предпринимательской деятельности. Оснований для прекращения производства по делу в соответствии с п. 1 ч. 1ст. 150 АПК РФ не имеется.

Ссылка ООО "Электроремстрой" на необходимость рассмотрения данного спора в рамках дела о банкротстве подлежит отклонению, поскольку за рамками дела о банкротстве (в порядке общей подведомственности и подсудности) должны рассматриваться требования, не имеющие отношения к гражданско - правовым денежным обязательствам и публично - правовым обязательным платежам: о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании сделки недействительной и применении связанных с этим последствий и др. (п. 1 ст. 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем представленным в дело доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. Учитывая, что мэрия освобождена от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее распределении апелляционным судом не рассматривается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.05.2010г. по делу N А45-4835/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

О.Б. Нагишева

Судьи

Л.А. Гойник Е.Г. Шатохина