Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2010 г. по делу N А02-134/2010 Отказывая во взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд исходил из того, что банк не представил доказательств, подтверждающих уклонение арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды, согласования в отношении неотделимых улучшений с арендодателем (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 декабря 2010 г. по делу N А02-134/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2010 г.

Закрытое акционерное общество "Банк Русский Стандарт" (далее - ЗАО "Банк Русский Стандарт" банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском к индивидуальному предпринимателю С.Х.М. (далее - И.П С.Х. М., предприниматель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 3 800 789,43 рублей и штрафа в размере 897 517,50 рублей.

Решением суда от 14.04.2010, оставленным без изменения постановлением от 27.08.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Принимая решение и постановление, арбитражные суды исходили из того, что банк не представил суду доказательств, подтверждающих уклонение арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды, согласования в отношении неотделимых улучшений с арендодателем.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ЗАО "Банк Русский Стандарт" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о незаключённости предварительного договора аренды помещения неправомерен. Факт уклонения арендодателя от заключения договора аренды прямо зафиксирован в письме от 24.07.2008 N 41. Также считает неправомерным отказ в удовлетворении требований о взыскании с предпринимателя штрафа. Указывает на то, что материалами дела подтверждается согласие предпринимателя на производимые банком в помещении неотделимые улучшения.

Отзыв на кассационную жалобу до начала судебного заседания предприниматель не представил.

В судебном заседании ИП С.Х. М., полагая, что судебные акты являются законными и обоснованными, просил кассационную жалобу оставить без удовлетворения.

Проверив в порядке статей 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела между ИП С.Х. М. (арендодатель) и ЗАО "Банк Русский Стандарт" (арендатор) заключён договор аренды от 31.07.2008 N 553/08.

Согласно пункту 1.1. договора ИП С.Х. М. обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 236,5 кв.м, находящееся на первом этаже и нежилое помещение общей площадью 236, 5 кв.м на втором этаже здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, дом 68.

Срок аренды согласно пункту 2.1 договора установлен до государственной регистрации долгосрочного договора аренды, но не более 11 месяцев.

Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор обязуется согласовывать с арендодателем все улучшения и перепланировки, с обязательным предъявлением технической и проектно-сметной документации, выполненной проектной организацией и оплаченной за счёт арендатора.

Согласно пункту 3.1.10 договора, в случае, если по вине или инициативе ИП С.Х. М. не будет заключён долгосрочный договор аренды, предприниматель обязан возместить банку стоимость ремонта арендуемого помещения и неотделимых улучшений помещения, произведённых банком за счёт собственных средств и с согласия предпринимателя по остаточной стоимости.

В соответствии с пунктом 3.1.13 арендодатель обязуется заключить долгосрочный договор аренды на срок 3 года 6 месяцев. Долгосрочный договор должен быть заключён до 01.10.2008.

Размер арендной платы стороны определили в пункте 4.1 договора аренды в сумме 299 172,50 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 5.7 договора, в случае отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды или уклонение от его заключения последний обязан оплатить штраф в трехкратном размере от ежемесячной арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора.

Акт передачи имущества в аренду подписан сторонами 31.07.2008.

В нарушение условий договора ИП С.Х. М. в срок до 01.10.2008, проект договора аренды, подписанный с его стороны, (оферту) банку не направил.

В соответствии с пунктом 5.7 договора ЗАО "Банк Русский Стандарт" начислило ИП С.Х. М. штраф в размере 897 517, 50 рублей.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.1.10 договора ЗАО "Банк Русский Стандарт" предъявило к оплате ИП С.Х. М. стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 2 946 860,43 рублей.

Ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств по предварительному договору аренды явилось основанием для обращения ЗАО "Банк Русский Стандарт" в суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм материального права.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем, в срок, определённый в договоре или законе, основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Исходя из того, что в предварительном договоре отсутствуют условия, позволяющие определить предмет долгосрочного договора аренды и размер арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали указанный договор незаключённым.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что стороны определили условия возмещения арендодателем двух видов неотделимых улучшений: улучшения, произведённые банком на момент заключения настоящего договора (перечень и стоимость приведены в пункте 3.1.10 договора аренды), а также улучшения, которые будут произведены банком в течение действия договора.

В первом случае обязанность предпринимателя возместить стоимость уже произведённых банком неотделимых улучшений возникает в случае, если по вине или по инициативе арендодателя не будет заключён долгосрочный договор аренды, а также в случае расторжения договора аренды по его вине либо инициативе. Поскольку незаключённое соглашение не порождает каких-либо правовых последствий для лиц, его подписавших, суды, признав незаключённым предварительный договора о долгосрочной аренде, правомерно указали, что у С.Х. М. отсутствовала обязанность заключить с ЗАО "Банк Русский Стандарт" договор на новый срок.

Доводы подателя жалобы о том, что предприниматель уклонялся от заключения долгосрочного договора аренды, судом кассационной инстанции не принимаются, так как в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО "Банк Русский Стандарт" не представило суду доказательств, подтверждающих данное обстоятельство.

Также не принимаются доводы банка, касающиеся неотделимых улучшений, произведённых в период действия договора аренды помещения от 31.07.2008 N 553/08 в связи с отсутствием в деле доказательств, свидетельствующих о проведении работ в период действия указанного договора и согласования банком этих работ с арендодателем.

В целом доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов суда, которые основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами первой и апелляционной инстанций не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Основания для отмены решения и постановления апелляционной инстанций в соответствии со статьёй 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 14.04.2010 Арбитражного суда Республики Алтай и постановление от 27.08.2010 седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А02-134/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.