Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2010 г. N 07АП-6194/10

г. Томск

Дело N 07АП-6194/10 (А02-134/2010)

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего: Сухотиной В.М.

Судей: Зубаревой Л.Ф. Калиниченко Н.К.

при ведении протокола судебного заседания судьей Калиниченко Н.К.

при участии:

от истца: Брызгалова Я.С., доверенность N 1566 от 17 июля 2010 года;

от ответчика: Марабян С.Х., паспорт, Гаев Ю.А. - доверенность от 06 июня 2009 года

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе закрытого акционерного общества "Банк Русский Стандарт"

на решение Арбитражного суда Республики Алтай от 14 апреля 2010 года

по делу N А02-134/2010 (судья Кириченко Е.Ф.)

по иску закрытого акционерного общества "Банк Русский Стандарт"

к индивидуальному предпринимателю Марабяну Сейрану Хачатуровичу

о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 3 800 789,43 рублей, а также штрафа в размере 897 517,50 рублей

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Банк Русский Стандарт" (далее - ЗАО "Банк Русский Стандарт") обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Марабяну Сейрану Хачатуровичу (далее - ИП Марабян С.Х.) о взыскании стоимости неотделимых улучшений в сумме 3 800 789,43 рублей, а также штрафа в размере 897 517,50 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 14 апреля 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО "Банк Русский Стандарт" подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование жалобы податель указал, что не согласен с выводом суда о незаключенности предварительного договора аренды помещения. Факт уклонения арендодателя от заключения договора аренды прямо зафиксирован в письме N 41 от 24 июля 2008 года. Неправомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании с ответчика штрафа. Материалами дела подтверждается согласие арендодателя на производимые арендатором в помещении неотделимые улучшения.

ИП Марабян С.Х. представил отзыв, в котором по изложенным в нем основаниям доводы апелляционной жалобы опровергает, считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене. При незаключенном договоре все санкции по незаключению долгосрочного договора аренды следует признать необоснованными. Факт уклонения арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды не подтверждается материалами дела. Несогласованные работы произведены банком без письменного согласования работ и работы произведены с нарушением противопожарных и строительных норм.

В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу, подтвердил приведенные в ней доводы. Просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении иска в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве. Решение считает законным и обоснованным, жалобу не подлежащей удовлетворению.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 31 июля 2008 года между ИП Марабяном С.Х. (арендодатель) и ЗАО "Банк Русский Стандарт" (арендатор) был заключен договор аренды помещения N 553/08 (т.1 л.д.10-14).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование нежилое помещение общей площадью 236,5 кв.м., находящееся на первом этаже и нежилое помещение общей площадью 236, 5 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, дом 68.

Срок аренды согласно пункту 2.1. договора установлен до государственной регистрации в УФРС по Республике Алтай долгосрочного договора аренды, но не более 11 месяцев.

Согласно пункту 3.3.5. договора арендатор обязуется согласовывать с арендодателем все улучшения и перепланировки, с обязательным предъявлением технической и проектно-сметной документации, выполненной проектной организацией и оплаченной за счет арендатора.

Согласно пункту 3.1.10 договора, в случае, если по вине или инициативе ответчика не будет заключен долгосрочный договор аренды, ответчик обязан возместить истцу стоимость ремонта арендуемого помещения и неотделимых улучшений помещения, произведенных истцом за счет собственных средств и с согласия ответчика по остаточной стоимости.

В соответствии с пунктом 3.1.13 арендодатель обязуется заключить долгосрочный договор аренды на срок 3 года 6 месяцев. Долгосрочный договор должен быть заключен до 01 октября 2008 года

Размер арендной платы стороны определили в пункте 4.1. договора аренды в сумме 299 172,50 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 5.7 договора, в случае отказа арендодателя от заключения Договора или уклонение от его заключения последний обязан оплатить штраф в трехкратном размере от ежемесячной арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора.

Акт передачи имущества в аренду был подписан сторонами 31 июля 2008 года.

В нарушение условий договора ИП Марабян С.Х., в срок до 01 октября 2008 года, проект договора аренды, подписанный с его стороны, (оферту) истцу не направил.

В соответствии с пунктом 5.7 договора ЗАО "Банк Русский Стандарт" начислило ИП Марабяну С.Х. штраф в размере 897 517, 50 рублей.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.1.10 договора ЗАО "Банк Русский Стандарт" предъявило к оплате ИП Марабяну С.Х. стоимость неотделимых улучшений помещения в размере 2 946 860,43 рублей.

Ненадлежащее исполнение ИП Марабяня С.Х. обязательств по предварительному договору аренды явилось основанием для обращения ЗАО "Банк Русский Стандарт" в суд с настоящим иском. В качестве правового обоснования истец ссылается на статьи 309, 310, 330, 421, 429, 608, 622, 623, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил суду доказательств, подтверждающих уклонение арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды, согласования неотделимых улучшений с арендодателем.

Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Принимая во внимание фактические отношения сторон, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из представленных сторонами в материалы дела проектов основного договора следует, что условие о предмете долгосрочного договора аренды сторонами не согласовано.

Как верно установлено судом первой инстанции, обязанность по заключению договора аренды помещения сроком на 3 года шесть месяцев определена в пункте 3.1.13 договора, при этом договор должен быть заключен до 01 октября 2008 года.

Остальные пункты договора регулируют последствия незаключения сторонами сделки договора долгосрочной аренды.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Пунктом 4.10. договора аренды стороны предусмотрели условия и порядок его пересмотра арендной платы при заключении долгосрочного договора.

Поскольку в предварительном договоре долгосрочной аренды помещений отсутствуют существенные условия о предмете долгосрочного договора аренды и о размере арендной платы, суд первой инстанции обоснованно признал указанный договор незаключенным.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 3.1.10 договора стороны определили условия возмещения арендодателем двух видов неотделимых улучшений: улучшения, произведенные истцом на момент заключения настоящего договора, а также улучшения, которые будут произведены арендатором в течение действия договора.

Обязанность арендатора возместить стоимость уже произведенных банком неотделимых улучшений возникает в случае, если по вине или по инициативе арендодателя не будет заключен долгосрочный договор (пункты 3.1.10., 3.4.2.), а также в случае расторжения договора аренды по его вине либо инициативе.

Согласно пункту 3.3.5. договора арендатор обязуется согласовывать с арендодателем все улучшения и перепланировки, с обязательным предъявлением технической и проектно-сметной документации, выполненной проектной организацией и оплаченной за счет арендатора.

Вместе с тем, доказательства, свидетельствующие о проведении работ в период действия договора аренды и получении банком указанных согласований, суду не представлены.

Договор строительного подряда N ГА-08/07 от 30 мая 2007 года, заключенный им с ООО "Стройиндустрия" (подрядчик) на переоборудование арендованного помещения, указанным доказательством не является, поскольку работы согласно акту о приемке выполненных работ N 9 были сданы заказчику - ЗАО "Банк Русский Стандарт" 03 сентября 2007 года, то есть до заключения договора аренды N 553/08 и в период действия договора аренды помещения N 108/07 от 24 апреля 2007 года между предыдущим собственником здания - ОАО "Синегорье" и ЗАО "Банк Русский Стандарт" (т.1 л.д.32,35).

Арбитражный суд обоснованно не принял в качестве подтверждения согласования произведенных улучшений техническое заключение ЗАО Региональный проектный институт "Запсибнипроект", на титульном листе которого Марабяном С.Х. совершена подпись следующего содержания: "Согласовано в части несущих строительных конструкций" (т.1 л.д.94).

Указанное техническое заключение подготовлено по результатам обследования строительных конструкций и коммуникаций помещений нежилого здания, расположенного по адресу: город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, 68 и содержит вывод о том, что системы жизнеобеспечения в здании находятся в работоспособном техническом состоянии, помещения пригодны для безопасной эксплуатации сотрудниками банка.

Между тем, из содержания письма арендодателя N 59 от 24 октября 2008 года следует, что Марабян С.Х. согласует работы в части несущих конструкций только на пригодность использования арендованного помещения по назначению (т.1 л.д.65).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что стороны совершали действия по согласованию договора аренды, однако такой договор в отношении имущества, расположенного по адресу: Республика Алтай, город Горно-Алтайск, проспект Коммунистический, дом 6 ими не был заключен.

Данный факт подтверждается письмами ИП Марабяна С.Х. N 41 от 24 июля 2008 года, N 59 от 24 октября 2008 года, N 85 от 03 июля 2009 года, N 66 от 19 мая 2009 года (т.1 л.д. 27,52,54,90).

Кроме того, как следует из письма N 47 от 17 апреля 2009 года, ИП Марабян С.Х. обращался к банку с требованием о заключении договора (т.1 л.д.130).

С учетом имеющихся в деле материалов апелляционная инстанция находит, что истец не доказал неправомерность действий ответчика и вину последнего. Доказательств уклонения ИП Марабяна С.Х. от заключения с истцом договора в деле не имеется.

При указанных обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы несостоятельны, поскольку являлись предметом рассмотрения и оценки в суде первой инстанции, не содержат сведений, опровергающих правильность выводов суда.

Арбитражный суд апелляционной инстанции признает решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 14 мая 2010 года по делу N А02-134/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

В.М. Сухотина

Судьи

Л.Ф. Зубарева Н.К. Калиниченко