Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 января 2011 г. по делу N А70-1723/2010 Удовлетворяя требование о признании незаконным отказа в реализации обществом преимущественного права на приобретение арендатором имущества, суд исходил из того, что площадь арендуемых обществом помещений и строений каждого в отдельности не превышает тысячи квадратных метров, в связи с чем оно имеет преимущественное право на выкуп указанного имущества, находящегося в муниципальной собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 января 2011 г. по делу N А70-1723/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2011 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Дорожник" (далее - ООО "Дорожник", общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (далее - департамент) о признании незаконным отказа в реализации ООО "Дорожник" преимущественного права на приобретение арендатором имущества:

- нежилых помещений общей площадью 747,8 кв.м, расположенных по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, находящихся на первом (с номерами по экспликации: 1-9, 9а, 10-20) и на втором (с номерами по экспликации: 1, 1а, 2-15) этажах (литер А);

- нежилых помещений общей площадью 569,9 кв.м, расположенных по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, находящихся на первом этаже (литер А1) с номерами по экспликации: 1-8;

- нежилого строения, общей площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, строение 1 (литер А2);

- нежилого строения, общей площадью 451,8 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, строение 3 (литер А5);

- нежилого строения, общей площадью 358,5 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, дом 104, строение 4 (литер А4);

- нежилого строения, общей площадью 560,4 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, строение 1 (Литер Г).

В порядке восстановления нарушенных прав заявитель просил суд обязать департамент обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты вынесения решения; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке; направить в ООО "Дорожник" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением от 14.05.2010 Арбитражного суда Тюменской области заявленные ООО "Дорожник" требования удовлетворены.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Дорожник" имеет право на реализацию преимущественного права приобретения муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), так как площадь арендуемых обществом помещений и строений каждого в отдельности не превышает 1 000 кв.м, то есть не превышает установленные Законом Тюменской области от 29.10.2008 N 59 "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества" (далее - Закон Тюменской области от 29.10.2008 N 59) предельные значения площади в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Тюмени. При этом, суд первой инстанции указал, что департамент не подтвердил допустимыми доказательствами, что в Единый государственный реестр прав внесены сведения о спорных объектах недвижимости, являющихся предметом договора аренды, как едином имущественном комплексе.

Постановлением от 29.09.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение арбитражного суда от 14.05.2010 изменено. Требования, заявленные ООО "Дорожник" к департаменту, удовлетворены частично.

Признан незаконным, как несоответствующий требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отказ департамента (оформленный письмом от 03.02.2010 N 08-123-ЮЛ) в реализации ООО "Дорожник" преимущественного права на приобретение следующего имущества:

- нежилого строения, общей площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, строение 1 (литер А2);

- нежилого строения, общей площадью 451,8 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, строение 3 (литер А5);

- нежилого строения, общей площадью 305, 9 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, строение 4 (литер А4);

- нежилого строения, общей площадью 560,4 кв.м, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104 (литер Г);

В целях восстановления нарушенных прав ООО "Дорожник" суд обязал департамент совершить следующие действия:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

3) направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В удовлетворении остальной части заявленных ООО "Дорожник" требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ООО "Дорожник" требований.

По мнению подателя жалобы, арендуемое ООО "Дорожник" имущество (имущественный комплекс производственной базы) является неделимым единым объектом, что подтверждается технической документацией и свидетельствует о том, что площадь арендуемого ООО "Дорожник" недвижимого имущества превышает установленные Законом Тюменской области от 29.10.2008 N 59 предельные значения площади в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Тюмени.

Кроме этого, ссылаясь на статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", которая предусматривает, что приватизация зданий, строений и сооружений, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, департамент указал, что арбитражные суды первой и апелляционной инстанций не учли, что свидетельство о праве собственности выдано на весь земельный участок.

ООО "Дорожник" также обратилось с кассационной жалобой на постановление от 29.09.2010 апелляционного суда, в которой просит его отменить и оставить в силе решение от 14.05.2010 арбитражного суда.

Считает, что постановление апелляционной инстанции вынесено с нарушением норм материального права, а именно: судом неправильно применена статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В дополнении к кассационной жалобе ООО "Дорожник" полагает, что, исключая из общей площади спорного объекта часть площади в размере 52,6 кв.м, составляющих лестничные клетки, апелляционный суд вышел за пределы рассмотрения апелляционной жалобы.

Общество в отзыве на кассационную жалобу департамента возражает против доводов заявителя, просит оставить решение в силе.

Суд кассационной инстанции, в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационных жалоб, не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Из материалов дела следует, что 29.06.2004 между ООО "Дорожник", департаментом и балансодержателем муниципальным учреждением "Тюменское городское имущественное казначейство" заключён договор аренды муниципального имущества N 06417093.

Предметом договора является муниципальный имущественный комплекс, в состав которого включена: часть административного здания площадью 747,80 кв.м и производственное здание площадью 1 901,90 кв.м, диспетчерская площадью 83,40 кв.м, автомойка площадью 114,90 кв.м, гараж арочного типа площадью 451,80 кв.м, гараж площадью 305,90 кв.м, склад площадью 560,40 кв.м, навес площадью 31,6 кв.м, а также движимое имущество, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104.

В соответствии с условиями названного договора ООО "Дорожник" приняло в пользование указанное выше имущество. Срок действия договора установлен с 01.01.2004 по 31.12.2008.

14.01.2010 ООО "Дорожник" обратилось в департамент с заявлениями NN 10, 11, 12, 13, 14, 15 о приобретении в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, спорного арендуемого имущества.

Полагая, что отказ департамента в реализации преимущественного права на приобретение указанного выше арендуемого имущества, является незаконным, нарушает права и законные интересы общества, ООО "Дорожник" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения принятое по делу постановление апелляционной инстанции, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм материального права.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ, в соответствии со статьёй 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. Данное право может быть реализовано при наличии определённых условий, предусмотренных этой статьёй, в том числе, если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение трёх и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, а также если площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади.

Статьёй 1 Закона Тюменской области от 29.10.2008 N 59 установлены предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности Тюменской области или муниципальной собственности, в том числе, 1 000 квадратных метров в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень.

Учитывая изложенное, арбитражный суд, удовлетворяя требования ООО "Дорожник", правомерно исходил из того, что площадь арендуемых обществом помещений и строений каждого в отдельности не превышает 1 000 кв.м, в связи с чем, общество имеет преимущественное право на выкуп указанного имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Вместе с тем, судом установлено и из материалов дела следует, что в аренду ООО "Дорожник" передавалось, в том числе, такое имущество, как часть административного здания площадью 747,8 кв.м и производственное здание площадью 1 901,9 кв.м, согласно приложению N 1 к договору аренды от 29.06.2004 N 06417093, исходя из которого часть административного здания площадью 747,8 кв.м представляет собой нежилые помещения общей площадью 747,8 кв.м, расположенные по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, находящиеся на первом и на втором этажах, литер А, производственное здание площадью 1 901,9 кв.м представляет собой нежилые помещения, общей площадью 1 901,9 кв.м, расположенные по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, находящиеся на первом этаже, литера А1.

Согласно копии технического паспорта на нежилое здание (литер А, А1) по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, общая площадь объекта составляет 3 397 кв.м (в том числе литера А - площадь I-IV этажей 1 495,1 кв.м и литера А1 - площадью 1 901,9 кв.м).

В справке, выданной муниципальным учреждением "Бюро технической инвентаризации и регистрации" от 20.07.1999 N 2949, указанному зданию (литеры А, А1) присвоен адрес: город Тюмень, улица Энергетиков, 104.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2010 N 01/067/2010-285, в реестр внесены сведения о нежилом здании площадью 3 397 кв.м по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, и указанный объект имеет единый кадастровый номер 72:01/01:01:477:104:00.

Таким образом, правомерен вывод суда апелляционной инстанции о том, что вышеуказанные нежилые помещения общей площадью 747,8 кв.м и 569,9 кв.м соответственно, не являются самостоятельными объектами кадастрового учёта, им не присвоены отдельные кадастровые номера.

Пунктом 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", следует, что по смыслу названного Федерального закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Учитывая указанное, апелляционный суд пришёл к правомерному выводу о том, что спорные нежилые помещения площадью 747,8 кв.м и 569,9 кв.м входят в единый объект недвижимости - здание, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Энергетиков, 104, общей площадью 3 397 кв.м. Указанный объект имеет единый кадастровый номер 72:01/01:01:477:104:00, следовательно, указанная часть здания не может являться объектом купли-продажи.

Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом апелляционной инстанций установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, при рассмотрении дела нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 29.09.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу А70-1723/2010 Арбитражного суда Тюменской области оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени, общества с ограниченной ответственностью "Дорожник" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.