Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 февраля 2011 г. по делу N А70-4660/2010 (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2011 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр ТХФЗ" (далее - ООО "КЦ "ТХФЗ", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительными решений от 19.03.2010 N 08-837-юл и от 09.04.2010 N 08-837/10-1-юл об отказе обществу в приобретении в собственность, в рамках реализации преимущественного права, нежилого помещения общей площадью 326,9 кв.м, находящегося по адресу: город Тюмень, улица Щербакова, 112/4.

Решением от 26.07.2010 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 27.10.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "КЦ "ТХФЗ" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, судом первой и апелляционной инстанции при принятии обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального права. Договор аренды от 01.12.2002 не прекратил своего действия по истечении срока, на который он был заключён (30.11.2007), поскольку автоматически был пролонгирован в силу отсутствия возражений арендодателя и собственника недвижимого имущества относительно пользования заявителем спорным имуществом после 30.11.2007. Об отсутствии возражений со стороны Департамента свидетельствует фактическое пользование имуществом с внесением арендной платы после 30.11.2007 и отсутствие требований со стороны собственника о возврате арендуемого имущества. В случае наличия реальных возражений со стороны Департамента предоставлять в аренду заявителю спорное имущество балансодержатель в силу пункта 3.2.2 договора аренды от 01.12.2002 имел право с участием представителя Департамента вскрыть помещение для передачи его другому арендатору. Названные обстоятельства, по убеждению заявителя, свидетельствуют о том, что общество непрерывно владело и пользовалось имуществом. В отзыве на кассационную жалобу Департамент, полагая, что обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, просит оставить их без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм права, а также соответствие выводов судов установленным обстоятельствам дела, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Согласно материалам дела между закрытым акционерным обществом "Коммерческий центр ТХФЗ", впоследствии реорганизованным в ООО "КЦ ТХФЗ" (арендатором), Департаментом (арендодатель) и Муниципальным учреждением "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержатель) (далее - Учреждение) заключён договор аренды нежилых помещений (строений) от 20.12.2002 N 12213327 (далее - договор аренды от 20.12.2002), в соответствии с условиями этого договора арендатор принял в пользование в целях размещения аптеки нежилое помещение площадью 371,4 кв.м, асположенное по адресу: город Тюмень, улица Щербакова, 112/4 (далее - нежилое помещение).

Срок действия указанного договора установлен с 01.12.2002 до 01.12.2007. Договор аренды от 20.12.2002 зарегистрирован в установленном законом порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Срок договора аренды от 20.12.2002 истёк 30.11.2007. Впоследствии между обществом (арендатором), Департаментом (арендодатель) и Учреждением (балансодержатель) заключён новый договор аренды нежилого помещения (строения) от 09.10.2008 N 10824716 (далее - договор аренды от 09.10.2008), в котором уточнена площадь арендуемого недвижимого имущества - 326,9 кв.м. Срок действия договора аренды установлен с 03.06.2008 до дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, но не более чем по 28.05.2009.

По окончании срока действия договора аренды от 09.10.2008 (28.05.2009) в отношении указанного нежилого помещения между обществом (арендатором), Департаментом (арендодатель) и Учреждением (балансодержатель) заключён договор аренды нежилого помещения (строения) от 14.07.2009 N 07925464 (далее - договор аренды от 14.07.2009). Срок действия договора аренды установлен с 29.05.2009 до дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, но не более чем по 24.05.2010.

ООО "КЦ "ТХФЗ" 18.02.2010, а затем повторно 26.03.2010 обратилось в Департамент с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмами от 19.03.2010 N 08-837-юл и от 09.04.2010 N 08-837/10-1-юл Департамент отказал в продаже муниципального имущества, сославшись на то, что договорных отношений по аренде спорного нежилого помещения в период с 30.11.2007 по 03.06.2008 между Департаментом и обществом не существовало, в связи с чем, заявитель не соответствует требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ.

ООО "КЦ "ТХФЗ" считая, что полностью выполнило предъявляемые законом требования для реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества, а отказ Департамента нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая судебные акты, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия договорных отношений между Департаментом и ООО "КЦ "ТХФЗ" по аренде спорного имущества, поскольку согласия на пролонгацию договора аренды от 20.12.2002 N 12213327 арендодатель не давал, связи с чем ООО "КЦ "ТХФЗ" не может реализовать права, предусмотренные Законом N 159-ФЗ.

Кассационная инстанция, отменяя судебные акты и принимая по делу новое решение, исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительным отказа Департамента, выраженного в письмах от 19.03.2010 N 08-837-юл, от 09.04.2010 N 08-837/10-1-юл необходимо установить наличие в совокупности двух условий: несоответствия указанного отказа действующему законодательству и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Законом N 159-ФЗ регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Закона.

Согласно статье 3 названного Закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трёх и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из вышеизложенной нормы права следует, что арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощённом порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества установлен статьёй 4 Закона N 159-ФЗ.

Судом установлено и из материалов дела следует, что с 2002 года ООО "КЦ "ТХФЗ" арендует спорное нежилое помещение.

После прекращения действия договора от 30.11.2007 следующий договор аренды между Департаментом и обществом заключён 03.06.2008.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).

Судом установлено и из материалов дела следует, что о предстоящем окончании срока действия договора аренды от 20.12.2002 и о возражении против его автоматической пролонгации на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Департамент уведомил общество письмом от 24.09.2007 N 8776.

Однако фактически общество продолжало пользоваться спорным помещением, арендные отношения с обществом были сохранены договорами аренды от 09.10.2008 N 10824716 и от 14.07.2009 N 07925464, которые были заключены на прежних условиях.

Материалами дела подтверждается, что ООО "КЦ "ТХФЗ" в течение более 8 лет непрерывно использует спорное помещение в своей деятельности и вносит арендную плату, из спорного помещения не выселялось и Департаменту арендуемое помещение не передавало.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по рассматриваемым спорным правоотношениям и толковании норм права изложена в постановлении от 05.10.2010 N 5153/10, которое принято до принятия Восьмым арбитражным апелляционным судом постановления от 27.10.2010 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Кассационная инстанция считает, что основания, положенные Департаментом в основу принятия оспариваемых решений, противоречат законодательству, нарушают права и законные интересы заявителя, что является основанием для признания оспариваемых решений незаконными.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 26.07.2010 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 27.10.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-4660/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт. Требования ООО "Коммерческий центр ТХФЗ" удовлетворить.

Решения от 19.03.2010 N 08-837-юл и от 09.04.2010 N 08-837/10-1-юл Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени признать недействительными.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр "ТХФЗ" расходы по государственной пошлине в размере 2 000 (две тысячи) рублей.