Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2010 г. N 08АП-7520/2010

город Омск

27 октября 2010 г.

Дело N А70-4660/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Моисеенко Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

(регистрационный номер 08АП-7520/2010)

общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр ТХФЗ" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.07.2010

по делу N А70-4660/2010 (судья Минеев О.А.),

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр ТХФЗ"

к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Тюмени о признании недействительным решений Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени от 19.03.2010 N08-837-юл и от 09.04.2010 N08-837/10-1-юл

об отказе ООО "Коммерческий центр ТХФЗ" в приобретении в собственность, в рамках реализации преимущественного права, нежилого помещения общей площадью 326,9 кв.м., находящегося по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щербакова, 112/4,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр ТХФЗ" - не явился, извещен;

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени - не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Коммерческий центр ТХФЗ" (далее - Общество, заявитель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Тюмени (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительными решений от 19.03.2010 N 08-837-юл и от 09.04.2010 N 08-837/10-1-юл об отказе Обществу в приобретении в собственность, в рамках реализации преимущественного права, нежилого помещения общей площадью 326,9 кв.м., находящегося по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Щербакова, 112/4.

Решением от 26.07.2010 по делу N А70-4660/2010 в удовлетворении требований заявителя было отказано, со ссылкой на несоблюдение Обществом положений пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ о сроке аренды имущества, а также установленное материалами рассматриваемого спора отсутствие согласия арендодателя на пролонгацию договора аренды N 12213327 от 20.12.2002г. по истечении срока его действия.

В апелляционной жалобе общество, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение фактических обстоятельств дела, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

В обоснование своей позиции податель жалобы отмечает, что договор аренды от 01.12.2002 не прекратил своего действия по истечению срока его действия (30.11.2007), поскольку автоматически был пролонгирован в силу отсутствия возражений арендодателя и собственника недвижимого имущества против пользования заявителем после 30.11.2007 спорным имуществом.

По мнению заявителя, об отсутствии возражений со стороны Департамента свидетельствует, фактическое пользование имуществом с внесением арендной платы после 30.11.2007, и отсутствие требований со стороны собственника о возврате такового.

Также податель жалобы отмечает, что в случае наличия реальных возражений со стороны Департамента предоставлять в аренду заявителю спорное имущество, балансодержатель в силу пункта 3.2.2. Договора аренды от 01.12.2002 имел право комиссионно с участием представителя департамента вскрыть помещение для передачи его другому арендатору.

Названные обстоятельства, по убеждению заявителя свидетельствуют о том, что Общество непрерывно владело и пользовалось имуществом.

В представленном в апелляционный суд отзыве на жалобу Общества Департамент имущественных отношений Администрации г. Тюмени выразил свое несогласие с доводами подателя жалобы, считает решение суда законным, обоснованным и не подлежащем отмене или изменению.

Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и не заявивших ходатайства об его отложении.

Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, установил следующие обстоятельства.

Между Закрытым акционерным обществом "Коммерческий центр ТХФЗ" (арендатором), Департаментом (арендодателем) и Муниципальным учреждением "Тюменское городское имущественное казначейство" (балансодержателем) (далее - Учреждение) был заключен договор на аренду нежилых помещений (строений) от 20.12.2002 N 12213327 (далее - договор аренды от 20.12.2002) (том 1 л.д.13-18).

В соответствии с условиями указанного договора арендатор принял в пользование в целях размещения аптеки нежилое помещение площадью 371,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Тюмень, ул.Щербакова, 112/4 (далее - нежилое помещение).

Срок действия договора аренды установлен с 01.12.2002 до 01.12.2007 (пункт 1.2).

Нежилое помещение передано Закрытому акционерному обществу "Коммерческий центр ТХФЗ" по акту приема-передачи 01.12.2002 (том 1 л.д.19-20).

В соответствии с дополнительным соглашением от 26.12.2006 N 12622675 к договору аренды от 20.12.2002, в связи с реорганизацией Закрытого акционерного общества "Коммерческий центр ТХФЗ" арендатором по названному договору аренды с 17.10.2006 стал заявитель (том 1 л.д.21, 69).

30.11.2007 срок договора аренды от 20.12.2002 истек.

Впоследствии между Обществом (арендатором), Департаментом (арендодателем) и Учреждением (балансодержателем) был заключен новый договор аренды нежилого помещения (строения) от 09.10.2008 N 10824716 (далее - договор аренды от 09.10.2008), в котором была уточнена площадь арендуемого недвижимого имущества - 326,9 кв.м. (том 1 л.д.70-75).

Срок действия договора аренды установлен с 03.06.2008 до дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, но не более чем по 28.05.2009 (пункт 1.2).

Нежилое помещение передано заявителю по акту приема-передачи 03.06.2008 (том 1 л.д.76-79).

По окончании срока действия договора аренды от 09.10.2008 (28.05.2009) в отношении указанного нежилого помещения между Обществом (арендатором), Департаментом (арендодателем) и Учреждением (балансодержателем) был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) от 14.07.2009 N 07925464 (далее - договор аренды от 14.07.2009) (том 1 л.д.22-27).

Срок действия договора аренды установлен с 29.05.2009 до дня государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, но не более чем по 24.05.2010 (пункт 1.3).

Нежилое помещение передано заявителю по акту приема-передачи 29.05.2009 (том 1 л.д.28-29).

Заявитель просил Департамент предоставить ему в собственность (в порядке реализации преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ), муниципальное имущество - нежилое помещение площадью 326,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Тюмень, ул.Щербакова, 112/4 (том 1 л.д.63).

Письмом от 19.03.2010 N 08-837-ЮЛ ответчик отказал в продаже муниципального имущества, сославшись на то, что договорных отношений по аренде спорного нежилого помещения в период с 30.11.2007 по 03.06.2008 между Департаментом и Обществом не существовало, в связи с чем, заявитель не соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ (том 1 л.д.31-32).

Письмом от 09.04.2010 N 08-837/10-1-ЮЛ ответчик также отказал в продаже муниципального имущества по основаниям, изложенным в указанном выше письме от 19.03.2010 N 08-837-ЮЛ (том 1 л.д.36).

Заявитель, считая, что полностью выполнил предъявляемые законом требования для реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества, и отказ Департамента отраженный в письмах от 19.03.2010 N 08-837-юл и от 09.04.2010 N 08-837/10-1-юл, нарушает его права и законные интересы, обратился в Арбитражный суд Тюменской области с вышеназванными требованиями.

Решением от 26.07.2010 по делу N А70-4660/2010 в удовлетворении требований заявителя было отказано.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ названный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Условия реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества установлены статьей 3 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно указанной норме, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Иными словами, субъектам малого и среднего предпринимательства может быть возмездно отчуждено только то государственное или муниципальное имущество, которое на момент обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган находится в аренде у субъектов малого и среднего предпринимательства. При этом, поскольку Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, для того, чтобы воспользоваться преимущественным правом выкупа государственного или муниципального имущества, это имущество должно находиться в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до указанной даты.

Исследовав материалы дела суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что заявитель не является лицом, которому в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, может быть предоставлено в собственность спорное нежилое помещение.

Как усматривается из материалов дела, отношения между сторонами по аренде нежилого помещения, расположенного по ул. Щербакова, 112/4, в г. Тюмени, были урегулированы следующими договорами аренды:

В соответствии со ст.621 ГК РФ, департаментом 27.09.2007 было направлено уведомление N 8776 об окончании срока действия договора аренды 30.11.2007.

03.06.2008 по 28.05.2009). Указанный договор N 10824716 был заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, на основании итогового протокола N 3 от 03.06.2008.

29.05.2009 по 24.05.2010). Указанный договор был заключен в соответствии со ст.53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В соответствии с п.4 ст.53 Федерального закона "О защите конкуренции", до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства.

25.05.2010 по 20.05.2011). Указанный договор также был заключен в соответствии со ст.53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Таким образом, в период с 01.12.2007 по 02.06.2008 заявитель занимал нежилое помещение по адресу: г. Тюмень, ул. Щербакова, 112/4, без правовых оснований. Правовые основания для использования указанного помещения возникли у заявителя с заключением 09.10.2008 договора аренды N 10824716 (сроком действия с 03.06.2008 по 28.05.2009), который был заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, в соответствии с требованиями Федерального закона "О защите конкуренции".

При этом апелляционный суд находит правомерно отклоненным судом первой инстанции довод заявителя о том, что договор аренды от 20.12.2002 N 12213327 был автоматически пролонгирован после окончания его действия (30.11.2007).

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как указывалось выше, срок действия названного договора аренды установлен с 01.12.2002 до 01.12.2007 (пункт 1.2) (том 1 л.д.13).

О предстоящем окончании срока действия договора аренды от 20.12.2002 и о возражении против его автоматической пролонгации на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ Департамент уведомил Общество письмом от 24.09.2007 N 8776 (том 1 л.д.64).

Учитывая названные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договор аренды от 20.12.2002 прекратил действие после 30.11.2007 и не был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Рассматривая названную ситуацию следует учесть, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Иными словами, в случае отсутствия между сторонами возражений на дальнейшее продолжение арендных отношений, и наличие формального разрыва двухгодичного срока пользования (аренды) муниципальным имуществом, связанного с оформлением договора или иными причинами, арбитражному суд следует признать временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом как непрерывное.

Поскольку из материалов дела усматривается, что Департамент письменно возражал против возобновления данного договора аренды после окончания срока его действия, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для признания несанкционированного арендодателем пользования имуществом арендатором в период с 01.12.2002 до 01.12.2007 как пользование в рамках договора аренды.

При этом важно отметить, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения из аренды не свидетельствует о возобновлении договора аренды от 20.12.2002 на неопределенный срок, поскольку в связи с заявленным отказом от возобновления договора на неопределенный срок помещение должно быть освобождено арендатором в силу прямого указания закона - пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ, а также в силу пункта 2.10 договора аренды, без какого-либо особого письменного требования арендодателя. Отсутствие такого требования не может рассматриваться судом как доказательство автоматического возобновления действия договора аренды от 20.12.2002 на неопределенный срок.

Несостоятельным является и довод подателя жалобы о том, что в случае наличия реальных возражений со стороны Департамента предоставлять в аренду заявителю спорное имущество, балансодержатель в силу пункта 3.2.2. Договора аренды от 01.12.2002 имел право комиссионно с участием представителя департамента вскрыть помещение для передачи его другому арендатору, поскольку названный пункт договора предусматривает принудительное изъятие у Общества помещения в случае необходимости передать его иному арендатору. Поскольку в спорный период названное имущество не было передано иному арендатору, то у департамента отсутствовали основания для принудительного изъятия помещения в порядке пункта 3.2.2 Договора аренды.

В обоснование довода о продолжении между сторонами отношений по аренде спорного нежилого помещения после истечения срока договора аренды от 20.12.2002 заявитель в суде первой и апелляционной инстанции ссылался на то, что Департаментом принималась арендная плата за пользование имуществом; представил в материалы дела платежные поручения.

Апелляционная коллегия названный довод не принимает. Суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства освобождения арендатором (заявителем) спорного нежилого помещения после окончания срока его аренды по договору от 20.12.2002 (в нарушение пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ и пункта 2.10 договора аренды), в силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ Департамент был вправе требовать от арендатора уплаты арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора.

Таким образом, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы материалы дела, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен, выводы суда первой инстанции законны и обоснованны.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 26.07.2010 по делу N А70-4660/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий центр ТХФЗ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов Н.А. Шиндлер